Comment utiliser le régime LMNP pour payer moins d’impôts ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) définit le régime fiscal applicable à un propriétaire qui donne à bail un bien meublé de manière non professionnelle. Elle séduit bon nombre d’investisseurs immobiliers par les avantages importants qu’elle offre. Le statut de loueur meublé non professionnel est considéré comme l’un des meilleurs dispositifs de défiscalisation immobilière. Le site emprunterMalin.com montre la fiscalité de ce statut et l’astuce pour payer moins d’impôts.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP désigne un dispositif fiscal mis en place pour accompagner l’investissement dans l’immobilier locatif. Il permet à tout contribuable qui donne à bail un logement meublé de profiter des réductions d’impôts sur ses revenus. Pour prétendre au statut LMNP, vous devez remplir certaines conditions. Vous ne devez pas exercer cette activité à titre professionnel ni être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

L’obtention du statut LMNP est aussi conditionnée par la mise en location d’un logement meublé (appartement ou maison) qui répond aux exigences légales de ce type de location. Concrètement, le logement donné à bail doit contenir les meubles mentionnés dans la loi et offrir la surface minimum règlementaire.

Il est par ailleurs nécessaire de respecter le plafond de revenus exigé. La somme des revenus locatifs annuels du bien mis en location ne doit pas excéder 23 000 euros. De plus, les recettes annuelles ne doivent pas être supérieures à la moitié du revenu global du foyer fiscal. Lorsque l’ensemble de ces critères sont remplis, il est possible d’obtenir le statut LMNP et de profiter de sa défiscalisation avantageuse.

Quelle est la fiscalité du LMNP ?

La fiscalité pour un investissement LMNP se décline en plusieurs formes différentes. Le propriétaire qui souhaite investir a la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Chaque dispositif fiscal dont il est possible de bénéficier en obtenant le statut LMNP présente des avantages différents en fonction de chaque profil.

Le régime micro-BIC en LMNP

En LMNP, le régime fiscal micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) est celui qui est appliqué par défaut. Vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Autrement dit, seule la moitié du montant que vous déclarez sera imposée. Il faut cependant déclarer la totalité des revenus issus de la mise en location du bien sur l’année civile. Ce régime n’autorise pas à faire de déductions de charge.

Il est possible de prétendre au dispositif fiscal micro-BIC, à condition que le chiffre d’affaires annuel déclaré ne dépasse pas 72 600 euros. Si une chambre d’hôte, un gîte rural ou un meublé de tourisme est loué, le plafond applicable est évalué à 176 200 euros. Si ce régime par défaut ne s’accorde pas avec le profil, il est possible de choisir le dispositif réel.

Le régime réel en LMNP

Il s’applique obligatoirement dès que les revenus locatifs excèdent 72 600 euros par an. Si le chiffre d’affaires est inférieur à ce plafond, il est possible de profiter de ce régime en faisant la demande auprès du fisc. Contrairement au micro-BIC, la fiscalité en régime réel est basée sur les déductions. L’impôt est calculé à partir de la différence entre les revenus annuels, les charges et les amortissements déductibles. Les charges déductibles sont :

  • les dépenses relatives à l’entretien du bien immobilier,
  • les frais associés à l’exploitation du bien immobilier,
  • les honoraires d’expert-comptable,
  • les frais d’assurances,
  • les taxes foncières, etc.

La déduction des amortissements concerne le mobilier et l’équipement, les locaux, les travaux de rénovation de la toiture, de la façade, etc. Les meubles doivent être mentionnés dans l’actif du bilan avant que leur montant soit déductible des taxes.

Comment utiliser le LMNP pour payer moins d’impôts ?

Le LMNP offre l’avantage de présenter une défiscalisation intéressante. En comprenant son fonctionnement, toute personne peut réduire ses impôts et optimiser ses revenus locatifs. La première chose à réussir est de choisir le régime de fiscalité qui s’adapte à chaque profil.

Le micro-BIC est plus avantageux pour les investisseurs qui ont peu de charges liées à la location LMNP. Si les dépenses effectuées sont inférieures à la moitié de la totalité du chiffre d’affaires, l’application de l’abattement forfaitaire de 50 % permet de réduire considérablement ses impôts. Un investisseur paiera seulement une partie des taxes sur le revenu.

En revanche, si les charges locatives sont élevées, le choix du régime réel est à privilégier. Ce dernier permet de déduire la totalité des dépenses de revenus locatifs annuels. La somme restante est alors soumise à l’imposition. Ceci réduit considérablement l’impôt à payer et l’annule dans certains cas. C’est le cas si les dépenses effectuées sont égales ou supérieures au montant de la recette locative. Un déficit foncier se crée et dispense l’investisseur des impôts.

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Théau Ravier
Théau Ravier
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine.

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