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Comment reporter un déficit foncier sur vos revenus

Lorsqu’un propriétaire bailleur paye plus de charges qu’il ne perçoit de loyer, il a le droit d’appliquer un déficit foncier. Cette perte comptable peut être reportée sur les revenus imposables, à raison de 10 700 € par an. Au final l’investisseur réduit d’autant plus ses impôts que sont TMI est élevé.

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Tous les frais engagés dans la réparation et l’exploitation du logement mis en location peuvent être déduits des revenus fonciers.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Perte comptable

Le déficit foncier représente la situation dans laquelle un contribuable a dépensé plus pour un bien immobilier locatif, qu’il n’a récolté de loyer. Exactement comme dans le cadre d’une société dont le montant des charges serait supérieur à celui de ses revenus, on enregistre une perte.

Quelles charges permettent d’obtenir un déficit foncier ?

Toutes les dépenses engagées dans l’exploitation de la location du bien immobilier sont concernées :

  • Frais de notaire en BIC: ils permettent d’obtenir un déficit foncier la 1ère année. Uniquement pour la location meublée, nécessite de s’inscrire aux bénéfices Industriels et Commerciaux.
  • Police d’assurance : assurance habitation et assurance emprunteur.
  • Travaux : la prise en compte du coût des travaux constitue un atout majeur pour diminuer un impôt sur le revenu.
  • Intérêts intercalaires des prêts travaux, s’il y a lieu.
  • Intérêts du prêt immobilier : seule la part des intérêts égale à celle des loyers vient s’imputer sur les impôts sur le revenu. Le reliquat reste au niveau des revenus fonciers, nous allons aborder ce sujet un peu plus bas
  • Frais d’agence immobilière.
  • Charges de copropriété.
  • Taxe foncière.
  • Toute autre dépense nécessaire pour la gérance du bien immobilier.

Ce procédé est il accepté par l’administration fiscale ?

Le déficit foncier est une pratique acceptée par l’administration fiscale, à partir du moment où tous les frais engagés ont été nécessaires.

Par exemple, si l’investissement se situe dans de l’ancien avec rénovations, lesdites rénovations doivent être nécessaires pour au moins l’une de ces deux raisons :

  • La mise aux normes de décence d’habitation.
  • L’isolement débouchant sur de meilleures performances énergétiques.

Intéressant : pour éviter toute confusion, l’investisseur immobilier pourra faire effectuer un diagnostic thermique avant et après travaux. Il prouvera ainsi que les sommes engagées dans le déficit foncier qu’il déclare ont effectivement servi à améliorer la performance énergétique.

Exemples d’investissement immobilier avec déficit foncier

L’achat d’un logement ou d’un local commercial

La première phase consiste à trouver le bien immobilier, et à obtenir un devis pour les travaux. Encore une fois, il est important de se rappeler que les travaux doivent être indispensables.

Exemple : Monsieur et Madame Jacques acquièrent un appartement pour 50 000 €. Des travaux de 70 000 € sont nécessaires pour le rendre habitable et l’isoler.

Conserver toutes les preuves de dépenses

Les investisseurs doivent conserver absolument tous les documents prouvant les dépenses engagées. Ils n’auront pas forcément besoin de les annexer à leur déclaration de revenus, mais un contrôleur fiscal pourrait les leur réclamer par la suite.

Pour info : vous pouvez parfaitement prendre rendez-vous avec votre contrôleur des impôts, muni du devis travaux. Vous lui demanderez si les frais engagés sont susceptibles d’être comptabilisés dans un déficit foncier. Au besoin, vous lui demanderez un rescrit fiscal, qui est un document par lequel l’administration donne quitus à votre projet, et s’engage à ne pas vous redresser.

Choisir le régime d’imposition au réel simplifié

Pour obtenir un déficit foncier, il faut être inscrit au régime du réel simplifié. Pour cela, il vous suffira de remplir la déclaration de revenus fonciers numéro 2044, et de l’annexer à votre déclaration classique sur les revenus.

C’est précisément sur cette déclaration que vous remplirez toutes les dépenses engagées dans l’opération. Notons enfin que si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € par an, vous serez d’autorité sujet à ce régime d’imposition.

Astuce : si à ce stade de la lecture l’imputation d’un déficit foncier sur votre déclaration de revenus vous semble compliquée, n’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable.

Reporter un déficit foncier à son impôt sur le revenu

Calcul du déficit foncier

Reprenons notre exemple. Monsieur et Madame Jacques ont dépensé les sommes suivantes :

  • 70 000 € de travaux.
  • 3000 € de frais de garantie du crédit.
  • 5000 € d’intérêts d’emprunts.
  • 1000 € de charges diverses.

Total : 79 000 € de dépenses, dont 5000 € d’intérêts.

Admettons qu’ils aient encaissé 4000 € de loyer.

Leur déficit foncier est donc de : 4000 € (recettes) -79 000 € (dépenses) =– 75 000 €.

Nous obtenons donc un déficit foncier de 75 000 €, mais attention. Uniquement la part des intérêts égale à celle des loyers encaissés ira s’appliquer sur l’impôt sur le revenu.

Calcul des intérêts du prêt immobilier dans le déficit foncier

Monsieur et Madame Jacques ont payé 5000 € d’intérêts, et encaissé 4000 € de loyer. Le code fiscal considère que 1000 € d’intérêts n’ont rien à voir dans le déficit foncier, et ne doivent donc pas venir diminuer les impôts sur le revenu du couple.

Conclusion : sur les 75 000 € de déficit foncier, 74 000 € vont s’appliquer sur leur base de revenus globaux, et 1000 € vont s’appliquer sur la base de revenus locatifs de l’année prochaine.

Application du déficit foncier sur la base d’imposition

On ne peut appliquer que 10 700 € de déficit foncier par an, sur une base d’imposition. Dans notre exemple, le montant du déficit est de 74 000 €. Ainsi 10 700 € vont s’appliquer sur la base de revenus de Monsieur et Madame Jacques, il restera donc 63 300 € de reliquat à reporter l’année prochaine (74 000 € -10 700 € = 63 300 €).

Admettons que la base de calcul de l’impôt sur le revenu de Monsieur et Madame Jacques soit de 50 000 €, elle ne sera plus que de 39 300 € (50 000 € -10 700 € = 39 300 €).

Le couple ne sera donc imposé que sur 39 300 €. S’ils se trouvent dans le TMI de 30 %, cela représente une économie d’impôt d’environ 3200 € (30 % de TMI x 10 700 € = 3200 €).

Notons que pour la simplicité de l’exemple, on ne tient pas compte du calcul de la CSG.

Report du déficit foncier les années suivantes

Prise en compte du reliquat de l’année précédente

Pour continuer notre exemple, Monsieur et Madame Jacques avaient donc 63 300 € de reliquat, plus 1000 € concernant les intérêts d’emprunts.

Admettons que pour la deuxième année, les charges relatives à l’exploitation du bien immobilier locatif, soient :

  • 4600 € d’intérêts d’emprunts.
  • 1000 € de charges diverses.

Total : 5600 € de dépenses, dont 4600 € d’intérêts.

Prise des intérêts du prêt immobilier

Admettons qu’ils aient encore encaissé 4000 € de loyer.

Rappelons-nous qu’ils disposaient d’un reliquat de 1000 € d’intérêts l’année dernière. Ces 1000 € n’iront pas s’appliquer sur leur base de revenus globale, mais uniquement sur leur base de revenus locatifs.

Ils ont donc encaissé 4000 € de loyer, sur lesquels on applique ces 1000 € de reliquat. Leur base imposable de revenus fonciers est donc 3000 € (4000 € -1000 € = 3000 €).

Calcul du déficit foncier

Le calcul de leur déficit foncier est le suivant :

3 000 € (recettes) – 5600 € (dépenses) = –2600 €

Cependant, ils ont payé 4600 € d’intérêts et perçus 4000 € de loyer, la différence de 600 € n’ira pas s’imputer à leur impôt sur le revenu.

Le déficit foncier imputable aux revenus est donc 2 000 € (2 600 € – 600 € = 2000 €). Les 600 € de reliquat viendront se déduire de leurs revenus locatifs de l’année prochaine.

Report du déficit foncier cette année

L’année dernière, Monsieur et Madame Jacques bénéficiaient d’un reliquat de 63 300 €. Cette année, ils sont encore en déficit de 2 000 €, ils disposent donc de 65 300 €.

Uniquement 10 700 € viendront diminuer leur base de revenus imposables, il leur restera donc 54 600 € de reliquat pour l’année prochaine (65 300 € – 10 700 € = 54 600 €).

Admettons que leur revenu imposable soit de 51 000 €, ils ne paieront d’impôt que sur 40 300 € (51 000 € -10 700 € = 40 300 €). Cela représente encore et toujours une économie d’impôt sur le revenu de 3200 €.

Et ainsi de suite pendant 10 ans et 6 ans

10 ans de report pour un déficit foncier

Un déficit foncier obtenu se reporte sur les revenus à raison de 10 700 € par an, pendant 10 ans. Dans notre exemple ci-dessus, le 1er déficit de 74 000 € se reporte de la 1ère à la 10e année. Le 2e déficit de 2 000 € se reporte de la 2e à la 11e année.

6 ans de report pour les intérêts du prêt immobilier

La part des intérêts du prêt immobilier dépassant le montant des loyers perçus, se reporte sur les revenus locatifs des 6 prochaines années.

Et lorsqu’il n’y a plus rien à déduire

Lorsqu’il n’a plus rien à déduire, c’est-à-dire lorsque les loyers seront de toute manière supérieurs aux charges, les investisseurs ont la possibilité de changer de régime fiscal.

Ils choisiront d’être imposés au micro foncier pour bénéficier d’un abattement de 30 % sur les rentrées de loyer.

Ils pourront également procéder à d’autres travaux, ou tout simplement effectuer un autre investissement immobilier locatif.

Ils devront se tenir à 2 obligations après l’application du déficit foncier :

  • Conserver le logement en location pendant au moins 3 ans,
  • Ne pas revendre le logement dans les 3 ans.

En cas de revente du bien immobilier

La revente d’un bien immobilier sur lequel on a appliqué un déficit foncier, comporte un inconvénient. En effet, l’administration fiscale ne prendra pas en compte les dépenses de travaux ni les frais de notaire dans le calcul de la plus-value.

Par exemple, admettons qu’un appartement soit acquis pour 50 000 € avec 70 000 € de travaux. La dépense totale est donc de 130 000 €.

Admettons que le propriétaire le vendre 150 000 € en respectant le délai de trois ans. Aux yeux de l’administration fiscale, la plus-value sera de 100 000 € (150 000 € de vente – 50 000 € d’achat). Les dépenses relatives aux travaux ayant déjà permis un avantage fiscal ne seront donc pas déduites du fruit de la vente.

Il incombera au notaire en charge de la transaction de déduire le maximum de frais pour alléger l’impôt sur les plus-values immobilières.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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