Qu’est ce que la plus-value sur un terrain ?
Lors de la vente d’un terrain plus cher que son prix d’achat, vous réalisez ce qu’on appelle une plus-value. Dans le cas contraire, vous réalisez une moins-value. Jusque là, tout est logique. En cas de plus-value, vous aurez des impôts à payer. En général, vous serez taxé à 19 % pour le compte de l’impôt sur le revenu, et 17,2 % pour le compte des prélèvements sociaux. Mais il existe heureusement des règles fiscales à connaitre pour payer moins d’impôts.
Calculer la plus-value sur un terrain
Pour calculer l’assiette taxable, et avant même de prendre en compte les abattements possibles, il faut prendre en compte le prix d’achat, le prix de vente, et les frais engagés.
- Plus-value = (prix de vente – frais de vente) – (prix d’achat + frais d’achat)
Vous pouvez donc ajouter au prix d’achat :
- les frais frais de notaires, et droit d’enregistrement et de la TVA (si vous avez acheté le terrain avec de la TVA) ;
- les frais de voirie, réseaux et de distribution.
Si vous êtes propriétaire de ce terrain depuis au moins 5 ans, vous pouvez sinon appliquer un taux forfaitaire de 7,5 % qui représente les frais d’acquisition. A vous de faire le calcul et d’appliquer l’option la plus intéressante.
Vous pouvez aussi déduire du prix de vente tous les frais liés à la mise en vente. Si par exemple vous passez par une agence qui vous prendrait des frais (rare dans le cas où c’est vous le vendeur), vous pourriez les déduire de votre calcul.
Calculer la plus-value un terrain non constructible
Dans le cas où le terrain est non constructible (aussi appelé terrain à bâtir), le cas général de la plus-value s’applique. C’est à dire que vous aurez le droit à des exonérations à partir de la 6ème année de détention.
Tous les détails ici dans notre article sur la plus-value immobilière.
Calculer la plus-value un terrain constructible
Le cas des abattements exceptionnels et temporaires de 70% ou 85%
Si votre terrain est situé en zone tendue (Zone Abis et A) et que vous le vendez en vue de la construction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, un abattement exceptionnel est possible. Il est de 70 %, ou de 85 % si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
Mais à la double condition que la cession :
- Soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2021, et au plus tard le 31 décembre 2023 ;
et
- Soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.
Cet abattement ne s’applique que si le vendeur et l’acheteur n’ont pas de liens familiaux, et que les travaux de construction sont terminés dans un délai de 4 ans à partir de la date d’acquisition.
Calculer la plus-value sur un terrain devenu constructible
Dans le cas où vous êtes propriétaire d’un terrain agricole qui a été rendu constructible suite à la modification du PLU (plan local d’urbanisme), vous allez certainement toucher le jackpot lors de la vente ! (Pensez à toutes les familles d’agriculteurs dans des lieux comme l’Ile de Ré par exemple). Heureusement, l’état est très accommodant dans ce cas. Vous ne payez que si la plus-value est supérieure à 10 fois le prix d’acquisition.
Quelles sont les exonérations possibles ?
L’assiette taxable est réduite de 10% par an à partir de la 9ème année suivant le classement du terrain en zone constructible.
Exonérations sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain devenu constructible, selon la durée de détention après le classement du terrain en zone urbaine.
| Nombre d'années après le classement du terrain en zone urbaine. | Exonération |
|---|---|
| Entre 1 et 8 années | 0 % |
| 9ème année | 10 % |
| 10 ème année | 20 % |
| 11 ème année | 30 % |
| 12 ème année | 40 % |
| 13 ème année | 50 % |
| 14 ème année | 60 % |
| 15 ème année | 70 % |
| 16 ème année | 80 % |
| 17 ème année | 90 % |
| A partir de 18 années | Exonéré totalement |
Quel est le taux la taxe sur la plus-value sur un terrain devenu constructible ?
Pour commencer, rappelez vous que vous ne payez que la plus-value supérieure à 10 fois le prix d’acquisition. Donc, pour les plus-values plus élevées, l’imposition est progressive :
- Pour la part de la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d’achat : 5%
- Pour la part de la plus-value au delà de 30 fois le prix d’achat : 10 %
Exemple :
Pour un terrain hérité et dont la valeur vénale ajusté pour inflation a été déterminé à 10 000 €, que vous revendez à 160 000 € cinq ans après qu’il soit devenu constructible.
Le montant de plus-value est de 150 000 €, soit 15 fois le prix d’acquisition.
La plus-value est donc taxée à hauteur de 5 %, soit une taxe de 7 500 €.
A noter : si vous l’aviez vendu 13 ans après son passage en zone urbaine, vous auriez bénéficié d’un abattement de 50 % sur l’assiette taxable. Le montant de l’assiette taxable de la plus-value aurait donc été de 75 000 €, soit 7,5 fois le prix d’achat. Vous n’auriez alors rien eu à payer.
Calculer la plus-value sur la division d’un terrain
Si vous divisez un terrain pour le revendre à la découpe, le calcul de la plus-value sur chaque parcelle est une simple règle de bon sens.
Etape 1 : déterminez le coût d’achat par m2. Toutes les règles citées plus haut s’appliquent (après 5 ans, vous pouvez ajouter les 7,5 % forfaitaires de frais d’achat, ainsi que tous les frais liés à la division du terrain).
Etape 2 : déterminez le coût d’achat de la parcelle vendue. C’est simple, vous multipliez le coût au m2 par le nombre de m2 de la parcelle vendue.
Etape 3 : calculez la plus-value brute (prix de vente – prix d’achat)
Etape 4 : appliquez les règles classiques de calcul de taxe sur la plus-value immobilière (tous les détails ici dans notre article sur la plus-value immobilière).
Vous l’aurez compris, le calcul sur la plus-value sur la vente de terrain suit les règles classiques de plus-value immobilière. Mais il existe 2 incitations fiscales principales importantes : lorsque vous vendez votre terrain constructible situé en zone tendue à un promoteur, et lorsque vous vendez un terrain qui est devenu constructible.
Pour tout savoir sur la plus-value immobilière des résidences secondaires et des investissements locatifs, lisez notre dossier sur la plus-value immobilière.