Accueil Immobilier Prêt d’Accession Sociale (PAS) : meilleurs taux pour les moins riches

Prêt d’Accession Sociale (PAS) : meilleurs taux pour les moins riches

mise à jour: 27 août 2018
Construction de logements neufs
Logements collectifs en construction.

Le prêt d’accession sociale (PAS) est un crédit immobilier à taux plafonné, réservé aux ménages aux revenus moyens. Mais en réalité les banques leur accordent des conditions bien inférieures au maximum autorisé. Mieux : elles leur prêtent souvent moins cher qu’à leurs compatriotes plus aisés.

Emprunter pour acheter un logement avec peu de revenus

Le prêt d’accession sociale est délivré par les banques et établissements financiers, ayant passé une convention avec l’État. L’objectif est de favoriser l’accession à la propriété aux ménages aux revenus modestes. Il existe donc un plafond de ressources, en fonction de 2 critères :

  • Nombre de personnes destinées à occuper le logement,
  • emplacement géographique.

Cela signifie qu’une personne vivant seule dans la proche couronne parisienne, est éligible au dispositif si ses revenus ne dépassent pas 37 000 €/an. Notons qu’il s’agit des revenus imposables nets de l’année N-2, donc figurant sur l’avant-dernier revenu d’imposition.

Lorsque 3 personnes sont destinées à occuper le logement en zone B1, le cumul de leurs revenus moyens ne doit pas dépasser 51 000 €/an. Ce plafond concerne par exemple un parent élevant seul ses 2 enfants. Cerise sur le gâteau : le dispositif peut être cumulé avec les prêts à 0 % des grandes aires urbaines.

Le taux du prêt d’accession sociale est faible

L’État n’impose pas de taux spécifiques à son prêt d’accession sociale, mais un plafond. Il est limité à 3,65 % fixe pour les durées supérieures à 20 ans, et 3,55 % pour les contrats entre 15 et 20 ans. Mais en réalité les banques font beaucoup mieux.

Le rapport trimestriel de l’Anil, montre que les emprunteurs les moins riches sont les plus favorisés. Au 3e trimestre 2018 les moins bons profils du secteur libre sur 25 ans peuvent acheter à 2,45 %. Ceux qui obtiennent un PAS ont été plus gâtés : 2,20 %.

Secteur librePrêt d’Accession Sociale
15 ans?2,25 %?1,85 %
20 ans?2,35 %?2,00 %
25 ans?2,45 %?2,20 %

Moyenne des plus mauvais taux (fourchette haute) observée par ANIL au 3e trimestre 2018; évolution par rapport au 2e trimestre 2018.

Une préférence déjà observée depuis plusieurs mois, et qui ne s’explique pas uniquement par la présence d’une convention passée avec l’État. Tout simplement les ménages aux revenus modestes sont de fidèles clients pour une banque.

S’ils connaissent leurs droits, ils n’ont pas pour habitude d’aller comparer les meilleurs tarifs bancaires tous les ans. Les établissements prêteurs s’assurent ainsi une relation de longue durée. Une stratégie que ne partage pas tous les établissements financiers. Ainsi aux États-Unis, une start-up vise particulièrement les CSP plus.

Pour obtenir un prêt PAS, mieux vaut une banque mutualiste

Les chiffres de la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété) montrent que le montant moyen du prêt d’accession sociale était de 153 622 € en 2017. Il a été attribué à des ménages dont les revenus mensuels moyens sont de 2487 €/mois. Le spécialiste de ce financement était le Crédit Foncier, filiale du groupe BPCE qui a d’ailleurs annoncé sa fermeture pour 2019.

Pas de panique, un remplaçant sera trouvé pour distribuer le prêt PAS, d’autant qu’il est cumulable avec le prêt à taux zéro, lui aussi garanti par l’État.

Effectivement les banques s’intéressent de plus en plus à la clientèle des bas revenus. Ils sont généralement synonymes de fidélité sur le long terme, car peu enclins à faire jouer la concurrence tous les ans. Si la rentrée prochaine s’annonce riche en débats sur le projet de loi des finances 2019, a priori l’État laissera le prêt d’accession sociale en place.