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Prêt PAS : les moins riches payent leur crédit immo moins cher

Construction de logements neufs
Logements collectifs en construction.

Le prêt d’accession sociale (PAS) est un crédit immobilier à taux plafonné, réservé aux ménages aux revenus moyens. Mais en réalité les banques leur accordent des conditions bien inférieures au maximum autorisé. Mieux : elles leur prêtent souvent moins cher qu’à leurs compatriotes plus aisés.

Emprunter pour acheter un logement avec peu de revenus

Le prêt d’accession sociale est délivré par les banques et établissements financiers ayant passé une convention avec l’État. L’objectif est de favoriser l’accession à la propriété aux ménages aux revenus modestes. Il existe donc un plafond de ressources, en fonction de 2 critères :

  • Nombre de personnes destinées à occuper le logement,
  • emplacement géographique.

Cela signifie qu’une personne vivant seule dans la proche couronne parisienne, est éligible au dispositif si ses revenus ne dépassent pas 37 000 €/an. Notons qu’il s’agit des revenus imposables nets de l’année N-2, donc figurant sur l’avant-dernier revenu d’imposition.

Lorsque 3 personnes sont destinées à occuper le logement en zone B2, le cumul de leurs revenus moyens ne doit pas dépasser 45 900 €. Un parent élevant seul ses 2 enfants est donc entièrement concerné.

Le taux du prêt d’accession sociale est faible

L’État n’impose pas de taux spécifiques à son prêt d’accession sociale, mais un plafond. Il est limité à 3,55 % fixe pour les durées supérieures à 20 ans, et 3,45 % pour les contrats entre 15 et 20 ans. Mais en réalité les banques font beaucoup mieux.

Le rapport trimestriel de l’Anil, montre que les emprunteurs les moins riches sont les plus favorisés. Au 2e trimestre les moins bons profils du secteur libre sur 25 ans ont acheté à 3 %. Ceux qui ont pu obtenir un PAS ont été plus gâtés : 2,55 %.

Une préférence déjà observée depuis plusieurs mois, et qui ne s’explique pas uniquement par la présence d’une convention passée avec l’État. Tout simplement les ménages aux revenus modestes sont de fidèles clients pour une banque.

S’ils connaissent leurs droits, ils n’ont pas pour habitude d’aller comparer les meilleurs tarifs bancaires tous les ans. Les établissements prêteurs s’assurent ainsi une relation de longue durée.

Les banques mutualistes championnes du prêt PAS

En 2016 l’ensemble du secteur a accordé 12,2 milliards d’euros de prêts d’accession sociale aux ménages. Si la plupart des établissements sont conventionnés, les banques mutualistes ou coopératives sont les plus utilisées. Les chiffres de la SGFGAS montrent que ces dernières ont fourni près de 50 % des PAS l’an dernier.

Pour autant les banques traditionnelles s’intéressent de plus en plus à cette clientèle. En 2014 elles ne représentaient que 20 % des contrats signés, puis leur part de marché grimpe à 24 % l’année dernière. En 2016 le montant moyen du prêt conventionné s’établissait à 109 670 €. Or les chiffres de la SGFGAS montrent que 70 % sont des prêts d’accession sociale.

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