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Travaux d’aménagement et charges de copropriété

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Lorsque des copropriétaires font des travaux d’aménagement qui débouchent sur l’augmentation de leur surface habitable, ils doivent payer davantage de charges de copropriété. C’est ce qu’a conclu la Cour de cassation suite à un litige entre voisins. Les travaux dans les copropriétés donnent souvent lieu à des situations cocasses, comme en témoignent les nombreux sujets ouverts sur des forums juridiques.

Cas des travaux qui augmentent la surface habitable

Les décisions des Cour de cassation font jurisprudence, et décident donc comment les autres tribunaux interpréteront les lois. Ainsi après le jugement d’un litige entre copropriétaires en dernier recours, la valeur relative d’un logement au sein d’une copropriété doit être calculée « en tenant compte de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot ».

Tout a commencé lorsqu’un couple de propriétaires parisiens procède à des travaux d’aménagement, transformant ainsi 2 appartements « en un duplex comportant plusieurs pièces supplémentaires ». Sur ce constat, l’un des copropriétaires demande un rééquilibrage de la répartition des charges de copropriété, eu égard à cette nouvelle surface habitable.

Mais l’assemblée générale refuse, ce qui pousse le têtu voisin à porter l’affaire devant les tribunaux. De jugement de première instance en cours d’appel, c’est finalement la Cour de cassation qui tranche près de 4 ans plus tard. Verdict : les copropriétaires ayant effectué des travaux d’aménagement devront donc payer davantage de charges de copropriété.

Les charges de copropriété augmentent avec la valeur du logement

Les charges de propriété sur les parties communes sont réparties entre tous les copropriétaires. Chacun participera aux dépenses à hauteur de sa quote-part, elle-même calculée en fonction de la valeur relative de son lot.

Or la valeur relative d’un lot est calculée, entre autres, selon sa surface habitable. Ainsi de simples travaux d’aménagement de combles perdus pourraient suffire à faire augmenter les charges de copropriété. Les malheureux contribuables se consoleront en se disant que la valeur de leur bien immobilier augmente en même temps que la surface.

Par ailleurs, même si un ascenseur est installé dans l’immeuble, les appartements du rez-de-chaussée devront y participer financièrement. La raison : la présence de cet ascenseur augmente la valeur de tous les appartements de la résidence. Un argument propre à susciter de nombreux litiges entre copropriétaires, comme on en trouve tous les jours sur les forums spécialisés.

Pour info : si un propriétaire bailleur a effectué des travaux d’agrandissement dans un logement qu’il met en location, il pourrait ne pas pouvoir les déduire de sa plus-value à la revente.

Ces litiges au sein des copropriétés

Les litiges font partie de la vie de toute bonne copropriété qui se respecte. À chaque mise à jour de cet article nous faisons le tour des forums pour relever les cas les plus intéressants.

Sur ce forum, l’un des copropriétaires a réalisé des travaux qu’il affirme ne pas toucher aux parties communes. Pour autant le conseil syndical et le syndic ne disposent d’aucun élément pour prouver le contraire. Ils demandent donc s’ils ont le droit de demander l’intervention d’un architecte pour contrôler si les travaux empiètent ou non sur les parties communes.

Sur cet autre forum, le syndic a refusé de réduire le montant du budget prévisionnel. Le problème semble être que l’assemblée générale a été réalisée en présentiel, mais le vote a été effectué par correspondance. L’argument du syndic est que les votes par correspondance ne peuvent pas donner leur avis.

Des internautes répondent que si la question de la réduction du budget était inscrite à l’ordre du jour, le syndic n’a pas le droit de refuser. Il le pourrait si la baisse du budget n’était pas inscrite à l’ordre du jour.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.