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Travaux d’aménagement et charges de copropriété

Lorsque des copropriétaires font des travaux d’aménagement qui débouchent sur l’augmentation de leur surface habitable, ils doivent payer davantage de charges de copropriété. C’est ce qu’a conclu la Cour de cassation suite à un litige entre voisins. Les travaux dans les copropriétés donnent souvent lieu à des situations cocasses, comme en témoignent les nombreux sujets ouverts sur des forums juridiques.

Cas des travaux qui augmentent la surface habitable

Les décisions des Cour de cassation font jurisprudence, et décident donc comment les autres tribunaux interpréteront les lois. Ainsi après le jugement d’un litige entre copropriétaires en dernier recours, la valeur relative d’un logement au sein d’une co-propriété doit être calculée « en tenant compte de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot ».

Tout a commencé lorsqu’un couple de propriétaires parisiens procède à des travaux d’aménagement, transformant ainsi 2 appartements « en un duplex comportant plusieurs pièces supplémentaires ». Sur ce constat, l’un des copropriétaires demande un rééquilibrage de la répartition des charges de copropriété, eu égard à cette nouvelle surface habitable.

Mais l’assemblée générale refuse, ce qui pousse le têtu voisin à porter l’affaire devant les tribunaux. De jugement de première instance en cours d’appel, c’est finalement la Cour de cassation qui tranche près de 4 ans plus tard. Verdict : les copropriétaires ayant effectué des travaux d’aménagement devront donc payer davantage de charges de copropriété.

Les charges de copropriété augmentent avec la valeur du logement

Les charges de propriété sur les parties communes sont réparties entre tous les copropriétaires. Chacun participera aux dépenses à hauteur de sa quote-part, elle-même calculée en fonction de la valeur relative de son lot.

Or la valeur relative d’un lot est calculée, entre autres, selon sa surface habitable. Ainsi de simples travaux d’aménagement de combles perdus pourraient suffire à faire augmenter les charges de copropriété. Les malheureux contribuables se consoleront en se disant que la valeur de leur bien immobilier augmente en même temps que la surface.

Par ailleurs, même si un ascenseur est installé dans l’immeuble, les appartements du rez-de-chaussée devront y participer financièrement. La raison : la présence de cet ascenseur augmente la valeur de tous les appartements de la résidence. Un argument propre à susciter de nombreux litiges entre copropriétaires, comme on en trouve tous les jours sur les forums spécialisés.

Pour info : si un propriétaire bailleur a effectué des travaux d’agrandissement dans un logement qu’il met en location, il pourrait ne pas pouvoir les déduire de sa plus-value à la revente.

Ces litiges sur les charges de copropriété

Les litiges entre copropriétaires en cas de travaux sont monnaies courantes sur les forums d’assistance juridique. On trouve notamment le cas classique du propriétaire qui refuse de payer sa part sur la réparation de l’ascenseur. Son argument : il habite au rez-de-chaussée. L’argument des autres copropriétaires : oui mais l’ascenseur dessert les garages et caves, et ce voisin possède une cave.

Heureusement, on trouve également des copropriétaires qui savent vivre en harmonie. Sur ce sujet de forum, l’un d’entre eux s’informe sur la bonne démarche pour repeindre de façade de son immeuble.

Problème : faut-il faire un vote pour les 2 façades, ou un vote par façade ? Dans le premier cas on est sûr que les 2 façades seront repeintes, dans le 2e cas l’immeuble pourrait finir borgne. Réponse du légiste sur le forum : oui il est possible de voter le ravalement de 2 façades, à partir du moment où elles font partie d’un même bâtiment.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

6 Commentaires
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Dominique
23 janvier 2020 18 h 58 min

Bonjour, comment se peut-il que les tantièmes de répartition des charges chauffage soient inférieurs aux tantièmes des charges générales pour certains copropriétaires ? en effet à l’occasion du changement des chaudières de notre immeuble, des sommes moindres sont réclamées à des copropriétaires possédant des appartements de surfaces beaucoup plus importantes… Lire la suite »

Berrod
28 août 2019 23 h 39 min

Bonjour, est-ce que le coût du nouveau calcul des charges incombe aux propriétaires qui ont fait des travaux d’aménagements ou bien est-ce la copropriété qui le prend en charge.
Et comment est fait ce calcul ?