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Investissement immobilier en déficit foncier : gare aux impôts

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Il n’y a pas que l’immobilier neuf pour investir dans le locatif tout en réduisant ses impôts. Il y a aussi le déficit foncier ou le dispositif Malraux, qui permettent d’acheter de l’ancien avec travaux. Ça marche aussi, mais l’investisseur ignore trop souvent ce qui l’attend au moment de calculer l’impôt sur la plus-value.

Investir en déficit foncier et en loi Malraux, qu’est-ce que c’est ?

Prenons l’exemple d’un particulier qui achète un appartement ancien pour 100 000 €. Admettons qu’il fasse effectuer 30 000 € de travaux, à titre d’amélioration de la performance énergétique et de remise à neuf des équipements.

Il choisit de s’inscrire au régime du réel simplifié, et pourra alors déduire les 30 000 € des loyers perçus. Admettons que ces revenus locatifs soient de 7000 €/an, la première année cette exploitation locative se trouve en perte de -23 000 € (30 000 € -7000 € = 23 000 €). Le code des impôts lui permet de reporter ce déficit foncier sur sa base de revenus imposables, à raison de 10 700 €/an.

Admettons que ladite base soit équivalente à 60 000 €, il ne sera plus imposé « que » sur 49 300 € (60 000 € -10 700 € = 49 300 €). Il reportera le reliquat de 12 300 € (23 000 € -10 700 € = 12 300 €) sur l’année prochaine, jusqu’à absorption totale du déficit.

Note : pour la simplicité de la compréhension, cet exemple ne tient pas compte des frais d’achat, ni des autres frais d’exploitation.

Un procédé similaire est possible lorsque l’on achète des immeubles protégés pour les rénover, à travers la défiscalisation en loi Malraux. Dans ce système on ne peut pas appliquer de déficit foncier, en revanche on déduit de ses impôts 30 % du montant des travaux engagés, dans la limite d’un certain plafond en fonction de l’emplacement du bien immobilier rénové.

Le dispositif donne droit à une remise d’impôt maximum de 30 000 €/an, au mieux pendant 3 ans.

Dans ces 2 exemples, le propriétaire bailleur a investi dans l’immobilier ancien avec travaux, dans le but d’alléger son imposition. Jusqu’ici ces solutions paraissent intéressantes, elles le sont moins au moment de revendre à court terme.

L’imposition des plus-values sur un investissement immobilier locatif

Lorsqu’un particulier vend un bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acheté, la différence est appelée « plus-value ». Le travail d’un notaire et de la minimiser au mieux aux yeux du code des impôts, mais l’exonération totale n’arrive qu’au bout de 30 ans de détention.

Notons que l’impôt sur la plus-value ne s’adresse pas à la résidence principale, il concerne la résidence secondaire et les biens immobiliers mis en location.

Le problème est que ladite plus-value ne se calcule pas de la même manière, selon que le propriétaire ait appliqué un déficit foncier, ou eu recours à la défiscalisation en loi Malraux.

Admettons qu’il ait acheté un bien immobilier 100 000 €, et qu’après 30 000 € de travaux il ait revendu à 150 000 € au bout de 12 ans. L’administration fiscale considérera que sa plus-value est de :

  • 20 000 € s’il n’a PAS utilisé de déficit foncier NI de défiscalisation Malraux.
  • 50 000 € s’il a appliqué un déficit foncier ou la remise d’impôt de la loi Malraux

L’explication est simple : si le contribuable a bénéficié d’une remise fiscale récompensant ses dépenses de travaux d’entretien, alors la plus-value correspond au prix de vente moins le prix d’achat, point final.

En revanche s’il n’a pas bénéficié de cadeaux fiscaux sur le coût de ces travaux, le calcul de la plus-value correspond au prix de vente, moins le prix d’achat, moins les dépenses de rénovation.

Ainsi en consultant le barème de l’imposition sur les plus-values immobilière, on s’aperçoit que s’il revend entre la 6e et la 21e année il est sujet à 6 % d’impôts et 1,65 % de prélèvements sociaux, sur la plus-value réalisée.

Cela lui coûtera :

  • 3825 € s’il a choisi un dispositif fiscal,
  • 1530 € s’il n’en a pas choisi.

L’avertissement de l’AMF sur les SCPI déficit fonciers et Malraux

Si l’on admet que le principe du calcul de la plus-value immobilière soit difficile à comprendre pour un non-initié, on s’étonne du manque d’information procurée par certains professionnels. C’est ce que déplore l’AMF (autorité des marchés financiers) dans une mise en garde publique, visant notamment les acheteurs de SCPI déficit fonciers et SCPI Malraux.

Dans cette configuration, l’investisseur achète des parts d’un projet immobilier, dont l’objectif est de réduire les impôts des actionnaires, via la conduite de travaux de rénovation.

Il s’agit généralement de produits financiers destinés à être mis en location pendant 13 à 15 ans, afin de couvrir les frais, et notamment de compenser les mensualités du financement des parts de SCPI. À l’issue, le parquet immobilier est vendu, écharpe actionnaire et sa propre parent de plus-values immobilières.

C’est là que les mauvaises surprises attendent ceux qui ont été mal informés, et qui au final reçoivent un retour sur investissement inférieur à ce à quoi ils s’attendaient. Et l’AMF de rappeler que « la perspective d’une réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère de choix et doit être pondéré selon le calcul des plus-values et la situation fiscale personnelle de l’épargnant notamment ».

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