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Investissement immobilier en déficit foncier : gare aux impôts

Investir dans l’immobilier avec travaux permet de déduire le coût du chantier. Les 2 dispositifs majeurs sont le déficit foncier et la loi Malraux, l’opération débouche sur une baisse d’impôts pour le propriétaire. Mais l’administration fiscale l’attend au tournant lors du calcul de la plus-value immobilière.

Investir en déficit foncier et en loi Malraux, qu’est-ce que c’est ?

Prenons l’exemple d’un particulier qui achète un appartement ancien pour 100 000 €. Admettons qu’il fasse effectuer 30 000 € de travaux, à titre d’amélioration de la performance énergétique et de remise à neuf des équipements.

Il choisit de s’inscrire au régime du réel simplifié et pourra alors déduire les 30 000 € des loyers perçus. Admettons que ses revenus locatifs soient de 7000 €/an, la première année cette exploitation locative se trouve en perte de -23 000 € (7000 € – 30 000 € = -23 000 €).

Le code des impôts lui permet alors de reporter ce déficit foncier sur sa base de revenus imposables, à raison de 10 700 €/an.

Admettons que ladite base soit équivalente à 60 000 €, il ne sera plus imposé que sur 49 300 € (60 000 € – 10 700 € = 49 300 €). Il reportera le reliquat de 12 300 € (23 000 € -10 700 € = 12 300 €) sur l’année prochaine, et le reste sur l’année d’après.

Pour info : dans la réalité le calcul du déficit foncier est beaucoup plus complexe. L’exemple ci-dessus est simplifié afin de faciliter la compréhension du lecteur.

Un mécanisme similaire est possible lorsque l’on achète des immeubles protégés pour les rénover, à travers la défiscalisation en loi Malraux. Ce dispositif permet de déduire 30 % ou 22 % du montant des travaux engagés. La remise d’impôt s’applique sur un plafond de 400 000 € de travaux maximum.

Dans ces 2 exemples, le propriétaire bailleur a investi dans l’immobilier ancien avec travaux dans le but d’alléger son imposition. Jusqu’ici ces solutions paraissent intéressantes, elles le sont moins au moment de revendre à court terme.

Pour info : il est possible de réaliser ces opérations immobilières au travers de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces investissements peuvent être financés par une banque. En décembre 2019 le taux immobilier moyen était de 1,13 % sur 232 mensualités.

Déduction des travaux sur la plus-value

Lorsqu’un particulier vend un bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acheté, il réalise une plus-value. Il devra payer un impôt sur ce bénéfice, sauf s’il s’agit de sa résidence principale.

Le travail d’un notaire consiste à déduire tous les frais engagés dans l’amélioration du bâtiment, afin de minimiser la plus-value. Et c’est là où une mauvaise surprise attend les investisseurs.

Car les travaux ayant donné lieu à une remise d’impôt ou à un déficit foncier ne peuvent pas minimiser la plus-value.

Prenons l’exemple d’un bien immobilier acheté 200 000 €, sur lequel le propriétaire a effectué 40 000 € de travaux. Admettons qu’il revende cet immeuble 290 000 € quelques années plus tard. L’administration fiscale considérera que sa plus-value est de :

  • 50 000 € s’il n’a PAS utilisé de déficit foncier NI de défiscalisation Malraux.
  • 90 000 € s’il a appliqué un déficit foncier ou la remise d’impôt de la loi Malraux.

Cet exemple met en avant une différence de 40 000 € dans le calcul de la plus-value immobilière.

Imposition sur la plus-value immobilière

Les plus-values immobilières sont taxées à 19 % si elles sont inférieures à 50 000 €. Lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 €, un impôt supplémentaire de 2 % à 6 % est appliqué. La plus-value immobilière est également sujette à 17,2 % de contribution sociale.

Le vendeur a cependant droit à un abattement en fonction des années de détention. Par exemple, s’il revend au bout de la 10e année, son abattement sera de :

  • Pour le calcul de l’assiette de l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 10e année.
  • Pour le calcul de l’assiette de prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 10e année.

Pour info : dans la réalité le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière est complexe. Cette tâche revient à un notaire, qui retient le montant, le verse au Trésor public et donne le reliquat au vendeur.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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