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Assurance loyers impayés : attention à la clause de résiliation

mise à jour: 17 décembre 2018
Signature d'un contrat d'assurance

La société Nexity avaient souscrit un contrat d’assurance loyers impayés, afin de couvrir les propriétaires bailleurs qui l’ont mandaté. Mais au moment de résilier la police, les dirigeants n’avaient pas tenu compte d’une clause autorisant l’assureur à stopper les indemnisations. Après une bataille juridique de 6 ans et demi, la Cour de cassation se prononce en faveur de l’assureur, et les investisseurs immobiliers ont plus que jamais intérêt à lire leur contrat.

L’assurance loyers impayés ne marche plus après résiliation

L’histoire commence en novembre 2006, quand la société Nexity souscrit une assurance loyers impayés auprès de la société anonyme de défense de l’assurance. Ce contrat est signé pour le compte des propriétaires bailleurs, dont Nexity gère les biens mis en location. Puis le 12 octobre 2010 ses responsables choisissent de résilier le contrat d’assurance, à la date du 31 décembre 2010.

À ce moment, 29 loyers impayés étaient réglés par l’assureur. Et voici qu’au 1er janvier 2011 ce dernier met fin à 27 indemnisations, à la grande surprise de Nexity. Raison invoquée : une clause du contrat stipule que « En cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, […] cessera immédiatement ».

À moins que « une assignation à l’initiative de l’assureur a été signifiée au locataire antérieurement à ladite résiliation ». Dans ce cas « l’assureur prendra en charge la totalité des frais de procédure […] et assurera le suivi de la procédure jusqu’à son terme ».

Le gestionnaire Nexity porte l’affaire devant les tribunaux, réclamant la somme de 298 000 € à l’assureur. La Cour d’appel de Versailles lui donne raison, mais la Cour de cassation annule cette décision, jetant ainsi un pavé dans la mare.

Maintenant il faut bien lire avant de signer

Les magistrats ont retenu que la Cour d’appel avait violé l’article 1131 du Code civil. La présence d’une clause stipulant que les indemnisations cesseront dès la résiliation du contrat, sont bien réputées écrites. Les propriétaires bailleurs ont donc tout intérêt à éplucher les contrats d’assurance loyers impayés qu’on leur propose.

Ils pourront d’ailleurs s’intéresser davantage à la garantie Visale. Ce dispositif d’État a été mis au point pour rassurer les ménages candidats à l’investissement immobilier. Car les décisions de la Cour de cassation sont réputées pour faire jurisprudence, et doivent donc être appliquées par les tribunaux.

Sur ce dossier les hauts magistrats ne font que leur mission : appliquer la loi. Toutefois cette affaire met en avant la présence d’une faille que le Législateur serait bien inspiré de combler.

Se protéger contre les défauts de loyer : la caution

La solution du cautionnement est la plus utilisée par les propriétaires bailleurs. Mais là encore il s’agit de choisir la bonne formule. Dans le cadre d’une caution solidaire, le bailleur pourra invoquer les cautions dès le constat du premier défaut de paiement. Mais c’est à la condition que la caution soit bien solvable.

Ainsi le loueur se retrouve à demander fiches de salaires et contrat de travail à l’entourage de son occupant, avant de pouvoir lui remettre les clés. Des obligations administratives souvent mal perçues par les personnes en recherche de logement. Pourtant dans cette affaire Nexity devait faire face à 27 défauts de paiement de loyer, ce qui prouve que le problème est une réalité.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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