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Assurance loyers impayés : attention à la clause de résiliation

Signature d'un contrat d'assurance

Vous avez souscrit une assurance loyers impayés, et vous ne vous êtes pas trompé. Car à la première défaillance de votre locataire, l’assureur vous a effectivement indemnisé. Vous en profitez alors pour voir s’il n’y aurait pas un contrat moins cher ailleurs. Mais avant de quitter l’assureur qui vous indemnise, préoccupez-vous de savoir si votre contrat inclut une clause de résiliation.

L’assurance loyers impayés n’indemnise plus après résiliation

Un contrat d’assurance loyers impayés peut inclure une clause qui soulage l’assureur de ses obligations en cas de résiliation.

Prenons l’exemple d’un propriétaire bailleur qui déclenche son assurance loyers impayés. L’assureur l’indemnise, mais le propriétaire bailleur peu satisfait décide d’aller voir la concurrence.

Il résilie son contrat actuel pour en souscrire un autre, mais son locataire ne paie toujours pas ses loyers. La clause de résiliation permet à l’ancien assureur de stopper immédiatement l’indemnisation des loyers impayés.

Car cette clause stipule qu’en cas de résiliation du contrat, l’indemnisation sur les impayés actuels cessera immédiatement. Une disposition parfaitement légale, c’est la Cour de cassation qui l’a dit.

Pour info : le non paiement des loyers résulte souvent de l’incapacité financière du locataire. Ainsi la Banque de France constate que près de 46 % des dossiers de surendettement incluent des dettes de loyers et charges locatives, pour un montant moyen de 2651 € (source : typologie du surendettement 2018).

Quand Nexity se fait avoir

En novembre 2006 le gérant Nexity souscrit une assurance loyers impayés de groupe, auprès de la société anonyme de défense de l’assurance. En octobre 2010 l’assureur indemnise Nexity pour 29 loyers impayés, puis les responsables résilient le contrat à la fin de l’année 2010.

Dès le 1er janvier suivant l’assureur met fin à 27 indemnisations de loyers impayés. En cause : une clause du contrat qui stipule que « En cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, […] cessera immédiatement ».

Nexity, dont le manque-à-gagner s’élève à 298 000 €, assigne l’assureur devant les tribunaux. La cour d’appel de Versailles lui donne raison, mais la Cour de cassation annule cette décision. C’est donc désormais jurisprudence : la clause de résiliation d’un contrat d’assurances loyers impayés est bien valable.

Pour info : l’indemnisation de l’assureur doit également inclure les augmentations légales de loyer. Au 4e trimestre 2019 les propriétaires peuvent augmenter le leur de +1,20 %.

Bien choisir sa solution anti loyers impayés

La meilleure solution contre les loyers impayés est sans doute la garantie Visale. Dans cette configuration c’est l’organisme Action Logement qui indemnise le propriétaire bailleur, dans les 15 jours suivant le premier défaut de son locataire. Pas de plafond de revenu minimum ou maximum, ni pour le loueur, ni pour le locataire, et des plafonds de loyer raisonnables.

La solution la plus utilisée par les propriétaires bailleurs pour éviter les loyers impayés, est celle de la caution. Mais attention à prendre la bonne.

S’il s’agit d’une caution simple, le propriétaire ne peut la déclencher que si l’insolvabilité du locataire a été prouvée. Un procédé qui nécessite l’intervention d’un tribunal, ce qui peut-être très long.

En revanche s’il s’agit d’une caution solidaire, le propriétaire bailleur peut la déclencher dès le premier euro de loyer impayé. Mieux, il n’a pas besoin d’adresser de courrier au locataire défaillant.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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