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Assurance loyers impayés : attention à la clause de résiliation

Vous avez souscrit une assurance loyers impayés, et vous ne vous êtes pas trompé(e). Car à la première défaillance de votre locataire, l’assureur vous a effectivement indemnisé. Vous en profitez alors pour voir s’il n’y aurait pas un contrat moins cher ailleurs. Mais avant de quitter l’assureur qui vous indemnise, préoccupez-vous de savoir si votre contrat inclut une clause de résiliation.

L’assurance loyers impayés n’indemnise plus après résiliation

Un contrat d’assurance loyers impayés peut inclure une clause qui soulage l’assureur de ses obligations en cas de résiliation.

Prenons l’exemple d’un propriétaire bailleur qui déclenche son assurance loyers impayés. L’assureur l’indemnise, mais le propriétaire bailleur peu satisfait décide d’aller voir la concurrence.

Il résilie son contrat actuel pour en souscrire un autre, mais son locataire ne paie toujours pas ses loyers. La clause de résiliation permet à l’ancien assureur de stopper immédiatement l’indemnisation des loyers impayés.

Car cette clause stipule qu’en cas de résiliation du contrat, l’indemnisation sur les impayés actuels cessera immédiatement. Une disposition parfaitement légale, c’est la Cour de cassation qui l’a dit.

Pour info : les personnes en grande difficulté financière finissent par cumuler les dettes de logement. D’après la typologie du surendettement de la Banque de France pour l’année 2021, le surendetté médian a cumulé une dette de 3505 € relative à son logement. On trouve des impayés de logement dans 48 % des dossiers de surendettement.

Quand Nexity se fait avoir

En novembre 2006 le gérant Nexity souscrit une assurance loyers impayés de groupe, auprès de la société anonyme de défense de l’assurance. En octobre 2010 l’assureur indemnise Nexity pour 29 loyers impayés, puis les responsables résilient le contrat à la fin de l’année 2010.

Dès le 1er janvier suivant l’assureur met fin à 27 indemnisations de loyers impayés. En cause : une clause du contrat qui stipule que « En cas de résiliation du présent contrat, la prise en charge des loyers, […] cessera immédiatement ».

Nexity, dont le manque-à-gagner s’élève à 298 000 €, assigne l’assureur devant les tribunaux. La cour d’appel de Versailles lui donne raison, mais la Cour de cassation annule cette décision. C’est donc désormais jurisprudence : la clause de résiliation d’un contrat d’assurances loyers impayés est bien valable.

Pour info : l’indemnisation de l’assureur doit également inclure les augmentations légales de loyer. Au 1er trimestre 2022 les propriétaires peuvent augmenter le leur de +1,61 %.

Bien choisir sa solution anti loyers impayés

La meilleure solution contre les loyers impayés est sans doute la garantie Visale. Dans cette configuration c’est l’organisme Action Logement qui indemnise le propriétaire bailleur, dans les 15 jours suivant le premier défaut de son locataire. Pas de plafond de revenu minimum ou maximum, ni pour le loueur, ni pour le locataire, et des plafonds de loyer raisonnables.

La solution la plus utilisée par les propriétaires bailleurs pour éviter les loyers impayés est la caution. Mais attention à prendre la bonne.

Voir notre dossier complet sur la garantie Visale

S’il s’agit d’une caution simple, le propriétaire ne peut la déclencher que si l’insolvabilité du locataire a été prouvée. Un procédé qui nécessite l’intervention d’un tribunal, ce qui peut-être très long.

En revanche s’il s’agit d’une caution solidaire, le propriétaire bailleur peut la déclencher dès le premier euro de loyer impayé. Mieux, il n’a pas besoin d’adresser de courrier au locataire défaillant.

Choisir une assurance loyer impayé

Une autre solution contre les défauts des locataires, consiste à souscrire une assurance loyers impayés. Comme son nom l’indique, l’assureur prendra en charge les loyers avec franchise et plafonds. Le plafond peut par exemple se limiter à 80 % du montant des loyers, la franchise peut s’exprimer sur une durée. Par exemple, l’assureur peut prévoir une franchise d’1 mois.

Dans la police d’assurance que nous venons de citer en exemple, le propriétaire bailleur se verra indemnisé de 80 % du loyer après le premier mois de défaut, donc si le locataire a au minimum 2 mois de loyer de retard. Il s’agit d’un exemple, dans la réalité certains gestionnaires apportent des solutions plus complètes.

On peut notamment citer immodirect.com et son assurance loyer impayé incluse dans son forfait de gestion locative mensuel. Le gestionnaire propose de prendre en charge la gestion des impayés, notamment via des relances dès le premier défaut de paiement.

Leur processus suit 6 étapes qui respectent un calendrier d’échéance. Le propriétaire bailleur est informé de l’avancée du dossier, en cas de défaut du locataire le gestionnaire déclenche alors son assureur, auprès duquel il a souscrit une Garantie Loyer Impayé (GLI).

Dans cette formule, qui n’est pas unique sur le marché, immodirect.com perçoit le paiement des locataires, et le reverse aux propriétaires bailleurs. Ce service se paye via un forfait mensuel, aucun pourcentage n’est prélevé sur les loyers. Cerise sur le gâteau, le gestionnaire se charge lui-même de calculer la révision des loyers à la hausse.

La solution de passer par un spécialiste de la gestion locative est donc intéressante pour l’investisseur immobilier. Ces spécialistes sont nombreux sur le marché, un marché par ailleurs très prometteur sur lequel il convient de se démarquer. Et pour se démarquer il faut proposer des services.

C’est ainsi que beaucoup se chargent même de prendre en main les tâches du copropriétaire, de gérer les incidents, gérer les changements de locataires, et même d’aider l’investisseur immobilier à remplir sa déclaration de revenus.

Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.