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5 villes pour investir dans l’immobilier avec 0 €/mois

Vue parisienne
La baisse des taux immobilier ouvre des opportunités sur les appartements anciens mis en location.

Est-il possible d’investir dans l’immobilier locatif sans dépenser un centime ? En théorie oui, car dans certaines villes les prix du m² sont suffisamment bas par rapport au niveau des loyers. Voici 5 exemples, en sachant que la réalité peut être différente mais que les bonnes affaires attendent ceux qui savent chercher.

Un loyer qui couvre les mensualités du prêt immobilier

D’après la parution septembre 2019 de l’observatoire CSA/Crédit Logement, le taux immobilier actuel moyen sur 25 ans est de 1,34 %. En partant du principe que l’investisseur bénéficie de ces conditions, un emprunt de 150 000 € lui donne des mensualités de 589 €. Ajoutons à cela une assurance emprunteur à 0,40 %, nous obtenons un effort mensuel de 639 €.

Question : dans quelles grandes villes de France peut-on acheter un appartement à 150 000 € de manière à percevoir un loyer de 639 € ?

Pour le savoir, il faut chercher le prix moyen du m² par rapport au loyer moyen que payent les locataires. Cet article est mis à jour tous les 2 mois, voici les résultats.

5 villes pour investir dans l’immobilier ancien avec 0 €/mois

Méthodologie : les calculs ci-dessous ont été effectués avec les chiffres du baromètre LPI SeLoger, parution septembre 2019. Les loyers sont ceux de l’observatoire Clameur mis à jour en février 2019. À chacun sa méthode, il existe d’autres baromètres des prix de l’immobilier, avec leurs spécificités et niveaux de précision.

À Grenoble (38) on peut devenir propriétaire d’un appartement ancien pour 2678 €/m². Pour un budget de 150 000 € on obtiendrait donc 56 m². Étant donné que le loyer moyen est de 12,40 €/m², l’investisseur peut espérer percevoir des revenus locatifs de 694 €/mois. Cela devrait être suffisant pour couvrir au moins les mensualités et l’assurance emprunteur.

Pour info : investir dans l’immobilier neuf pour 0 € par mois peut être plus dur dans le neuf. Parmi les premiers prix sur Grenoble, nous trouvons des T2 à partir de 154 000 €.

À Mulhouse (68) les prix des logements sont descendus à 1374 €/m². Pour 150 000 € on pourrait donc théoriquement obtenir une surface de 109 m². Avec un loyer de 9,30 € le locataire verserait donc 1013 €/mois aux propriétaires bailleurs, tandis que ce dernier aurait un effort de 639 €/mois, hors charges de copropriété et frais d’exploitation. Et même si les grandes surfaces se louent moins chères au m², à Mulhouse on pourrait investir dans l’immobilier avec 0 € par mois.

Pour info : à Mulhouse nous trouvons un ensemble d’appartements neufs avec des T2 à partir de 129 000 €.

À Saint-Etienne(42) la pierre est parmi la moins chère de France. D’après l’observatoire LPI SeLoger on en trouve pour 1369 €/m². Un capital de 150 000 € permettrait donc d’acheter 109 m², ce qui pourrait représenter 2 beaux T3. Quoi qu’il en soit, avec un loyer moyen de 8 €/m² les 872 € de revenus locatifs couvriraient les mensualités, et sans doute les frais.

Pour info : lorsque le dossier est bien ficelé, et lorsque la capacité de remboursement est bonne, les banques prêtent jusqu’à 110 % du prix de vente.

À Cergy (95), ville universitaire, un appartement ancien coûte en moyenne 2822 €/m². Pour 150 000 € on obtiendrait donc 53 m² que l’on pourrait louer 16,4 €/m². Cela donnerait ainsi des revenus de 869 €, bien au-dessus des mensualités de 639 €.

Pour info : à Cergy le neuf est plus cher. Par exemple cet ensemble avec des studios à partir de 144 000 €.

À Marseille (13) on trouve des appartements anciens pour 2344 €/m² dans le 10e arrondissement. On obtient ainsi une surface de 63 m², que l’on pourra louer 12,4 €/m². Bilan : 781 € de revenus/mois, de quoi investir dans l’immobilier locatif sans verser un seul centime par mois.

Pour info : à Marseille les prix peuvent être plus chers dans le neuf, par exemple ce programme avec des T2 à partir de 160 000 €.

Et les impôts ? Et les frais ?

En théorie on peut donc investir dans l’immobilier locatif sans dépenser un centime par mois. Mais en théorie seulement, car en réalité le propriétaire bailleur doit payer :

Heureusement, face à ces charges il existe des solutions pour alléger l’aspect fiscal.

Il est par exemple possible d’investir dans l’immobilier ancien avec travaux, ce qui permettrait de se créer un déficit foncier. Dans cette configuration lorsque le montant des frais engagés dans l’exploitation est supérieur à celui des loyers, la différence vient se déduire de la base de revenu foncier du propriétaire bailleur. Attention toutefois, il y a des règles à respecter.

Dans l’immobilier neuf il est possible d’avoir recours à 2 dispositifs de défiscalisation :

  • La loi Pinel, qui concerne la location vide à usage de résidence principale. Son principe : plafond de loyer contre remise d’impôt.
  • La loi Censi-Bouvard, qui concerne la location meublée à usage de courte ou longue durée. Pas de plafond de loyer, mais une remise d’impôt et une gestion déléguée.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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