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5 villes pour investir dans l’immobilier sans argent

Est-il possible d’investir dans l’immobilier locatif sans argent ? En théorie oui, car dans certaines villes les prix du m² sont suffisamment bas par rapport au niveau des loyers. Voici 5 exemples, en sachant que la réalité peut être différente mais que les bonnes affaires attendent ceux qui savent chercher.

Un loyer qui couvre les mensualités du prêt immobilier

D’après la parution mars 2022 de l’observatoire CSA/Crédit Logement, le taux immobilier actuel moyen sur 25 ans est de 1,17 %.

En partant du principe que l’investisseur bénéficie de ces conditions, un emprunt de 150 000 € lui donne des mensualités de 577 €. Ajoutons à cela une assurance emprunteur à 0,40 %, nous obtenons un effort mensuel de 627 €.

Question : dans quelles grandes villes de France peut-on acheter un appartement à 150 000 € de manière à percevoir un loyer de 627 € ?

Pour le savoir, il faut chercher le prix moyen du m² par rapport au loyer moyen que payent les locataires. Cet article est mis à jour tous les 2 mois, voici les résultats.

5 villes pour investir dans l’immobilier sans argent

Méthodologie : les calculs ci-dessous ont été effectués avec les chiffres du baromètre LPI SeLoger, parution mars 2022. Les loyers sont ceux de SeLoger.Com obtenus suite à des simulations sur leur site le 29 mars 2022. À chacun sa méthode, il existe d’autres baromètres des prix de l’immobilier avec leurs spécificités et niveaux de précision.

À Grenoble (38) on peut devenir propriétaire d’un appartement ancien pour 2930 €/m². Pour un budget de 150 000 € on obtiendrait donc 51 m². Étant donné que le loyer moyen est de 13 €/m², l’investisseur peut espérer percevoir des revenus locatifs de 663 €/mois. Cela devrait être suffisant pour couvrir au moins les mensualités et l’assurance emprunteur.

À Mulhouse (68) les prix des logements sont descendus à 1753 €/m². Pour 150 000 € on pourrait donc théoriquement obtenir une surface de 85 m². Avec un loyer de 10 € le locataire verserait donc 850 €/mois au propriétaire bailleur, tandis que ce dernier aurait un effort de 624 €/mois, hors charges de copropriété et frais d’exploitation. Et même si les grandes surfaces se louent moins chères au m², à Mulhouse on pourrait investir dans l’immobilier sans argent.

À Saint-Etienne(42) on trouve la pierre parmi la moins chère de France. D’après l’observatoire LPI SeLoger, les appartements se vendent 1523 €/m². Un capital de 150 000 € permettrait donc d’acheter 98 m², ce qui pourrait représenter 2 beaux T2. Quoi qu’il en soit, avec un loyer moyen de 9 €/m² les 882 € de revenus locatifs couvriraient les mensualités, et sans doute les frais.

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Pour info : lorsque le dossier est bien ficelé, et lorsque la capacité de remboursement est bonne, les banques prêtent jusqu’à 110 % du prix de vente.

À Cergy (95), ville universitaire située à 35 minutes de Paris par le RER, un appartement ancien coûte en moyenne 3310 €/m². Pour 150 000 € on obtiendrait donc 45 m² que l’on pourrait louer 17 €/m². Cela donnerait ainsi des revenus de 765 €, bien au-dessus des mensualités de 624 €.

À Marseille (13) on trouve des appartements anciens pour 3048 €/m² dans le 10e arrondissement. Un budget de 150 000 € correspond à une surface de 49 m², que l’on pourra louer 14 €/m². Bilan : 686 € de revenus mensuels, en théorie de quoi investir dans l’immobilier locatif sans apport.

Et les impôts ? Et les frais ?

En théorie on peut donc investir dans l’immobilier locatif sans argent. Mais en théorie seulement, car en réalité le propriétaire bailleur doit payer :

Heureusement, face à ces charges il existe des solutions pour alléger la fiscalité.

Il est par exemple possible d’investir dans l’immobilier ancien avec travaux, ce qui permettrait de se créer un déficit foncier. Dans cette configuration lorsque le montant des frais engagés dans l’exploitation est supérieur à celui des loyers, la différence vient se déduire de la base de revenu foncier du propriétaire bailleur. Attention toutefois, il y a des règles à respecter.

Dans l’immobilier neuf il est possible d’avoir recours à 2 dispositifs de défiscalisation :

  • La loi Pinel, qui concerne la location vide à usage de résidence principale. Son principe : plafond de loyer contre remise d’impôt.
  • La loi Censi-Bouvard, qui concerne la location meublée à usage de courte ou longue durée. Pas de plafond de loyer, mais une remise d’impôt et une gestion déléguée.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.