AccueilInvestissement locatifFaut-il faire un crédit ou payer cash ses travaux ?

Faut-il faire un crédit ou payer cash ses travaux ?

Cela peut paraître contre-intuitif, mais il est parfois plus malin de souscrire à un crédit travaux même lorsque l’on possède une petite réserve financière. On pourrait croire que payer des intérêts d’emprunt n’est pas un signe de bonne gestion financière. Et pourtant, il est parfois plus intéressant de demander un prêt travaux, ce qui nous permet d’anticiper d’éventuelles dépenses supplémentaires qui n’auraient pas été envisagées.

Est ce rentable de faire des travaux avec un prêt ?

Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous mettez en location et il devient désuet ? Vous êtes forcés de le louer dans la tranche basse des loyers du marché ? Vous savez qu’avec un bon coup de peinture, une salle de bain moderne et un parquet de qualité vous pourriez le louer 30 % plus cher ? Dans ce cas, faire des travaux de rénovation serait en effet une solution rentable.

La question est de savoir si c’est rentable, surtout si vous n’avez pas le budget !

Nous avons écrit un article complet pour vous montrer par A + B que c’est une bonne idée ici : 

Est – ce rentable de rénover un appartement pour le louer ?

Augmenter la rentabilité locative grâce à aux travaux

Si vous investissez 10 000 € (même si c’est un crédit) dans la rénovation d’un bien locatif et que cela vous permet d’augmenter sa rentabilité de 100 € par mois, alors vous devriez le faire. Des travaux de rénovation bien faits vous permettront de ne plus avoir à dépenser pendant 10 ans. C’est donc 12 000 € de loyer en plus que vous allez gagner grâce à eux. Mais au-delà de ces loyers en plus, vous allez pouvoir déduire de vos impôts les dépenses en travaux !

Enfin, dans le cas d’un investissement locatif, la valeur de votre bien est proportionnelle aux loyers qu’il génère. Dans une ville où les biens se vendent pour une rentabilité moyenne de 5 % par exemple, les 100 € de loyer supplémentaires valorisent immédiatement votre bien de 24 000 € ! (car 100 € * 12 / 5 % )

Alors OUI, nous vous recommandons de faire les travaux, même si vous n’avez pas les fonds. Même à 3 % ou 4 % d’intérêt, vous avez compris pourquoi il est rentable de faire un crédit travaux pour augmenter la valeur de votre bien.

Pourquoi emprunter quand on a de la trésorerie ?

Demander un prêt pour faire des travaux et augmenter sa rentabilité est une bonne stratégie patrimoniale. Maintenant, imaginons le cas idéal dans lequel non seulement vous avez un appartement à rénover, mais aussi du capital de côté pour payer les travaux.

La question que beaucoup d’investisseurs se posent est : est-t-il plus intéressant de payer cash ou de faire un crédit ?

Est-il intéressant d’emprunter ?

Certains gourous de la finance vous diront que toute dette est une mauvaise dette. Mais il y a une différence entre acheter une voiture à crédit (un passif financier) et un appartement qui rapporte un loyer mensuel (un actif financier).

Voici 5 raisons pour lesquelles il NE FAUT PAS payer comptant des travaux :

1) Emprunter pour payer moins d’impôts : déduire les intérêts d’emprunt

L’argument numéro un que vous lirez partout, et que votre banquier se fera un plaisir de vous répéter, c’est que les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Oui, un crédit a un coût, mais ce coût vient en déduction de votre revenu imposable. Pour une personne dans la tranche maximale du barème progressif de l’impôt sur le revenu, 45 % du coût des intérêts qui sera « subventionné » par l’état.

En plus, il ne faut pas oublier que les loyers sont assujettis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (9,2 % au titre de la CSG, 7,5 % au titre des prélèvements de solidarité, et enfin 0,5 % de CRDS). Les intérêts d’emprunts étant déductibles des revenus fonciers, le montant des prélèvements sociaux à payer en sera réduit d’autant.

En SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), toutes les charges sont déductibles du résultat, les intérêts aussi.

2) Faire un crédit pour profiter de l’effet de levier

Lisez notre guide complet sur l’effet de levier dans l’immobilier ici :

Effet de levier : comment s’enrichir grâce au crédit immobilier ?

Pour résumer : moins vous avez de capital investi dans un bien, plus votre rentabilité est élevée. En effet, pour comparer l’immobilier à d’autres types d’investissements, la bonne formule est de calculer le retour sur investissement.

Le ROI (Return On Investment ou Retour Sur Investissement) c’est quoi ?

Dans tout investissement, le Retour sur Investissement est la division entre le revenu généré et l’investissement initial.

Exemple : j’investis 10 000 € en bourse, et 1 an après mon portefeuille s’élève à 12 000 €. J’ai donc réalisé un retour sur investissement de 20 % par an.

Autre exemple : j’achète un bien immobilier à 100 000 € et je fais un apport de 20 000 €. Je génère 5 000 € de revenus nets (loyers après déduction de toutes les charges) : ma rentabilité est de 5 000 / 20 000 = 25 % !

Exemple de ROI élevé grâce à un prêt

Enfin, l’intérêt de l’effet de levier, c’est d’apporter le moins de capital possible et de générer le plus de revenus possibles. J’achète le même bien à 100 000 €, je n’apporte que 10 000 €, et je fais un crédit travaux supplémentaire de 10 000 €.

Il me reste 10 000 € d’économies en cas de coup dur, et j’ai maintenant un appartement qui me rapporte 6 200 € net par an. Ma rentabilité est de 62 % ! (6 200 / 10 000)

L’effet de levier, ce n’est possible que en immobilier. Une banque ne vous fera pas de crédit pour acheter des actions, même les actions de son propre groupe, et pourtant elle vous fera un crédit pour les travaux de votre appartement…

3) Garder des liquidités rassurer le banquier et en cas de besoin

« Cash is King » dit-on aux Etats Unis. Avoir des économies en cas de besoin est un acte de bonne gestion financière que recommandent tous les banquiers. Quand on possède de l’immobilier, les surprises peuvent coûter cher. Une façade ou une toiture à refaire dans l’immeuble ? La facture peut vite devenir salée.

On dit qu’il faut toujours avoir un an de loyer d’avance sur le compte de sa SCI. Non seulement cela rassure le banquier, mais c’est aussi une garantie pour éviter la catastrophe. Le pire dans l’immobilier, c’est d’être forcé à vendre. Souvent au pire moment et à un prix en dessous du marché quand on en est forcés.

Alors faire des travaux oui, mais en gardant des économies de côté, idéalement 12 mois de loyers à 10 % de la valeur du bien.

4) Faire travailler son argent pour un investissement plus rentable

Une banque est un commerçant comme un autre. Leur métier ? Acheter et vendre des produits. Le produit principal, c’est l’argent. Une banque gagne de l’argent en prêtant sur le long terme, et en empruntant sur le court terme. Les taux courts étant plus bas que les taux longs, elle gagne de l’argent avec la différence.

Vous aussi vous avez la possibilité de faire cet arbitrage. Même en période de remontée des taux, il est possible d’emprunter par exemple 10 000 € sur 30 mois à un taux TAEG de 3,75 % *
Source : Floa Bank : simulation prêt effectuée le 28/10/22

Il n’y a pas besoin d’être un trader à Wall Street pour s’apercevoir qu’il existe des opportunités de placements à plus de 3,75 %. Alors au lieu de payer ses travaux comptant, mieux vaut prendre un crédit, augmenter le revenu de son bien locatif, et utiliser les loyers pour rembourser le crédit tous les mois. Pendant ce temps là, les 10 000 € qui n’ont pas été dépensés peuvent être investis sur des placements qui rapportent

5) Emprunter pour se protéger contre l’inflation à 6,2 % ?

Les taux sont en augmentation la plus rapide connue depuis 10 ans, mais les taux réels sont au plus bas depuis les années 1980 ! Les taux réels prennent en compte l’inflation. Actuellement, en France, l’inflation a atteint 6,2 %. Une façon de voir les choses, c’est que la valeur de l’argent a baissé de 6,2 %. Une autre manière de l’interpréter est qu’il vous faut 10 620 € aujourd’hui pour acheter la même chose que ce qui vous aurait coûté 10 000 € il y a un an.

Est-ce le bon moment pour faire un crédit ?

Alors, 3,75 % d’intérêt, est-ce vraiment cher ? Si l’inflation continuait au même rythme et que vous empruntiez 10 000 € aujourd’hui, vous payeriez 375 € d’intérêts en 1 an, alors que les 10 000 € empruntés vaudraient 620 € de plus. En fait, dans le contexte actuel, c’est la banque qui vous paye pour vous prêter de l’argent !

Ici nous ne parlons que de l’inflation, et certaines personnes ne seront pas d’accord avec cette manière d’interpréter les chiffres. Et pourtant quand on a une inflation qui est au double des taux d’intérêts proposés par les banques, c’est le moment d’emprunter !

Bonus : utiliser ses liquidités comme apport d’un nouvel investissement

Et si on poussait l’effet de levier au maximum ?

Et si au lieu de dépenser vos liquidités pour payer vos travaux et vous retrouver à zéro, vous utilisiez votre capital disponible comme un apport pour un nouvel investissement locatif ? Il faut rester prudent quand on accumule les crédits, mais si vous avez la possibilité d’investir dans un appartement, maison ou immeuble de rapport à 6 % de rentabilité, alors les intérêts de votre crédit travaux à 3 % ou 4 % seront plus que rentabilisés !

A savoir : article écrit par le fondateur d’Emprunter-Malin.com, qui vient justement d’emprunter lui-même 40 000 € ce matin pour payer des travaux de rénovation …

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager

Vous avez un votre projet immobilier ?

Tous les mois, plus de 2000 personnes font une simulation sur Emprunter Malin.

Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine. Vous pouvez le contacter sur LinkedIn via le lien ci dessous