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Faire annuler l’exclusion de garantie des vices cachés

Découvrir un vice caché juste après avoir acheté un logement, c'est souvent trop tard.

Presque tous les contrats de vente immobilière comportent une exclusion de la garantie des vices cachés. Cette clause empêche l’acheteur de réclamer une indemnisation au vendeur, lorsque le bien acquis présente un vice. Mais la Loi prévoit des exceptions pour permettre au propriétaire malheureux de récupérer son dû.

Quand le vendeur est un professionnel

La clause d’exclusion de garantie des vices cachés, ne s’applique pas lorsque le vendeur est un professionnel. Cette exception vient d’être confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 3 février 2016, et repris par le site jurisprudentes.fr. Dans cette affaire une SCI (Société Civile Immobilière) vend une maison d’habitation à un couple. Peu après, les acheteurs découvrent une importante présence de mérules sur l’ossature en bois, avec pour conséquence des travaux aussi nécessaires qu’imprévus.

La SCI se défend en mettant en avant la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, inscrite noire sur blanc au sein du contrat de vente. La Cour d’appel la déboute car la société est reconnue comme professionnelle de l’immobilier, et la Cour de cassation confirme.

Quand le vendeur a fait des travaux tout seul

Si l’exclusion de garantie des vices cachés ne s’applique pas aux professionnels, la justice joue parfois de drôles de tours aux particuliers. Le 10 juillet 2013, la Cour de cassation a ainsi fait jurisprudence, en considérant un bricoleur comme un professionnel. Dans cette affaire un propriétaire construit par lui-même une cheminée dans sa maison, d’abord en foyer ouvert, puis en foyer fermé, et l’utilise pour chauffer quelques froides nuits d’hiver.

Il vend ensuite la maison à un couple, en leur précisant « de se montrer prudent » avec l’utilisation de la cheminée. C’est ce que firent sans doute les nouveaux propriétaires, mais ils ne purent empêcher un gigantesque incendie qui « détruit les 3 niveaux de la construction et la totalité de la toiture ». La compagnie d’assurances, la Macif, et les malheureux acquéreurs, assignent alors le vendeur en justice. Ce dernier se défend au titre de l’exclusion de la garantie des vices cachés, et la cour d’appel de Grenoble lui donne raison.

Mais la Cour de cassation ne l’entend pas de cette oreille. Car « en concevant et en installant la cheminée à l’origine des dommages subis, [le vendeur] s’est comporté en qualité de maître d’ œuvre ». « La conception et la construction inadéquate était à l’origine de l’incendie », ainsi le vendeur pouvait être considéré comme un professionnel.

Conclusion : l’exclusion de la garantie des vices cachés ne vaut pas, le vendeur est coupable. Une bonne leçon pour les propriétaires qui chercheraient à effectuer des travaux lourds, ils pourraient être plus inspirés à choisir un professionnel couvert par une assurance dommage ouvrage. Et en plus ils pourraient même se faire financer pas cher, au moyen de diverses aides de l’État.

Quand on ne peut pas échapper à l’exclusion de la garantie des vices cachés

Plus généralement, le vendeur non-professionnel et non-averti sera protégé par la clause d’exclusion des vices cachés. Dans cet autre affaire jugée par la Cour de cassation le 3 février dernier, une propriétaire vend un immeuble à usage mixte (commercial et habitation) à une Société Civile Immobilière. Cet dernière loue le tout en bail commercial à un tiers, qui découvre des vices cachés par les faux plafonds.

Le locataire se tourne vers la SCI, qui elle-même tente de se tourner vers le notaire, puis finalement vers la vendeuse. La Cour de cassation tranche : cette dernière n’avait pas connaissance des défauts en question, et n’a pas non plus tenté de les cacher. Le notaire a fait son travail en incluant une clause d’exclusion de garantie des vices cachés « particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles ».

La garantie d’exclusion des vices cachés protège donc le vendeur, ainsi l’acheteur d’un bien immobilier peut avoir intérêt à faire intervenir un expert. Ce professionnel déclaré et assuré aura pour tâche de passer le bâtiment au peigne fin, avant que le nouveau propriétaire ne signe contrat de vente et chèque.

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