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L’exclusion de garantie des vices cachés ne marche pas toujours

Un contrat de vente immobilière peut comporter une exclusion de la garantie des vices cachés. Cette clause empêche le vendeur de réclamer des indemnités à l’acheteur, s’il découvre des défauts dont le vendeur n’avait pas connaissance. S’il s’agit d’une sécurité pour ce dernier, cette règle ne s’applique pas aux professionnels ni aux bricoleurs.

Quand le vendeur est un professionnel

La clause d’exclusion de garantie des vices cachés, ne s’applique pas lorsque le vendeur est un professionnel, c’est ce qu’a confirmé la Cour de cassation lors d’un arrêt rendu le 3 avril 2016.

L’affaire jugée concernait la vente d’une maison d’habitation à un couple de particuliers. Les nouveaux occupants se sont aperçus plus tard de la présence de mérules sur l’ossature en bois. D’importants travaux ont été nécessaires, ils ont donc assigné le vendeur devant les tribunaux.

Ce dernier s’est défendu en mettant en avant la clause d’exclusion des vices cachés. Mais Le vendeur était une SCI (Société Civile Immobilière), et la Cour de cassation l’a considéré comme un vendeur professionnel. La clause était donc nulle, la SCI a dû indemniser les acheteurs.

Toutefois la justice considère que les vices cachés doivent rendre le bien impropre à son usage. Dans une autre affaire, la pollution d’un étang sur une propriété ne justifie pas le déclenchement de la procédure, lire les détails sur EFL.fr.

Quand le vendeur réalise des travaux seul

La clause de garantie des vices cachés peut comporter cette mention (source village-justice.com) :

  • S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou […] s’est comporté comme tel.

Et justement, lors d’un arrêt rendu le 10 juillet 2013, la Cour de cassation a considéré qu’un propriétaire s’est comporté comme un professionnel en construisant lui-même sa cheminée.

Mais surtout par la suite lorsqu’il vend sa maison à un couple de particuliers, il leur conseille « de se montrer prudent » avec la cheminée.

Quelque temps plus tard un feu de cheminée crée un incendie qui détruit 3 niveaux de la construction ainsi que la totalité de la toiture. Les nouveaux propriétaires étaient assurés contre les incendies, la compagnie d’assurance se tourne alors vers le vendeur-bricoleur.

Ce dernier met en avant l’exclusion de la garantie des vices cachés, mais la Cour de cassation le déboute.

Car « en concevant et en installant la cheminée à l’origine des dommages subis, [le vendeur] s’est comporté en qualité de maître d’ œuvre ». « La conception et la construction inadéquate était à l’origine de l’incendie », ainsi le vendeur pouvait être considéré comme un professionnel.

Dès lors, les propriétaires souhaitant effectuer des travaux lourds se protégeraient en les confiant à un professionnel couvert par une assurance dommage ouvrage.

Pour info : lorsque des travaux d’amélioration de la performance énergétique sont effectués par un professionnel titulaire du label RGE, les propriétaires peuvent recevoir des primes de la part de l’État.

Quand l’exclusion de la garantie des vices cachés protège le vendeur

L’exclusion de la garantie des vices cachés, protège le vendeur d’un bien immobilier si celui-ci ne connaissait pas la présence des vices en litige.

Dans cet autre affaire, un particulier vend un immeuble à usage mixte (commercial et habitation) à une Société Civile Immobilière. Par la suite la SCI loue l’ensemble à un tiers qui découvre des vices cachés par les faux plafonds. Le locataire se tourne vers la SCI, qui elle-même tente de se tourner vers le notaire, puis finalement vers le vendeur.

En février 2016 la Cour de cassation tranche : le vendeur n’avait pas connaissance des défauts en question, et n’a pas tenté de les cacher. Le notaire a fait son travail en incluant une clause d’exclusion de garantie des vices cachés « particulièrement claire et précise et rédigée dans des termes aisément compréhensibles ».

Le vendeur n’a donc pas été tenu d’indemniser la SCI, qui s’est alors trouvée responsable des vices cachés.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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