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Monter une SCI immobilière : quelle forme choisir ?

Monter une SCI peut se faire en moins d’une demi-journée, en téléchargeant des statuts et en les enregistrant à la préfecture. Mais la Société Civile Immobilière offre beaucoup de possibilités pour investir et/ou transmettre. Familiale ou d’attribution, de jouissance ou de location, prendre le temps de réfléchir à la forme la plus appropriée permet de réussir un projet.

La société civile immobilière est bien encadrée par la loi.

Monter une SCI familiale : pour conserver un bien immobilier

L’objectif de la SCI familiale est de permettre à un groupe d’individus de conserver et d’entretenir un bien immobilier. On peut par exemple citer le cas de frères, de sœurs, de cousins et de cousines qui achètent une résidence secondaire en commun.

Chacun possède un nombre de parts en fonction de la somme d’argent qu’il a injecté dans la SCI. Chacun est responsable des dettes et de l’entretien, en fonction du nombre de parts qu’il détient.

Mais alors, pourquoi créer une SCI immobilière familiale, pourquoi ne pas simplement acheter un bien en indivision ? Parce qu’il est possible d’insérer des clauses au sein des statuts d’une SCI, afin de sécuriser le bâtiment au sein d’un groupe :

Il est par exemple possible de soumettre la vente des parts de l’un des actionnaires à un vote à l’unanimité. De cette manière personne ne pourra vendre en cachette à une personne étrangère au groupe.

Il est également possible de désigner un gérant avec le pouvoir d’obliger les actionnaires à assumer leurs charges financières, sans nécessiter de réunion. Cette précaution pourra se révéler utile pour les associés qui vivent à l’étranger.

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La SCI d’attribution : pour construire et posséder

On a recours à la SCI d’attribution lorsque le projet immobilier consiste à construire un ensemble de logements, pour ensuite les attribuer aux actionnaires. La SCI est créée dans le seul but de mener à bien la construction.

Les statuts précisent quel actionnaire se verra attribuer quel logement. Une fois le chantier achevé, la société est dissoute et chaque associé reçoit l’attribution d’un logement en pleine propriété.

Monter une SCI d’attribution est sans aucun doute une opération très technique. Tout d’abord la capacité de remboursement des actionnaires est déterminante pour obtenir un prêt bancaire spécial SCI. Il faudra donc faire le tri entre ceux qui comptent habiter, et ceux qui comptent louer.

Une fois les obstacles financiers franchis, on se rend compte que la SCI d’attribution peut-être multi-usage.

Un groupe de personnes peut ainsi acheter de l’ancien avec rénovations, puis bénéficier des dispositifs d’État tels que prêt à taux zéro, crédit d’impôt et prime énergie. Une fois l’attribution effectuée, chacun pourra même mettre en location en déduisant les travaux des revenus locatifs.

Mais il est également possible d’acheter un immeuble de rapport, pour le répartir en copropriété.

La SCI de location: pour l’investissement locatif à plusieurs

Lorsqu’un groupe d’individus veut acheter uniquement pour louer, les banques préfèrent avoir recours à la SCI de location. Effectivement, dans cette configuration les statuts précisent que l’immeuble sera mis en location pendant la durée du prêt immobilier.

Une fois celui-ci terminé, 3 cas de figure peuvent se présenter :

  • La société est dissoute et l’immeuble est vendu.
  • La société est dissoute et chacun se voit attribuer un logement.
  • La société est maintenue et l’exploitation continue.

Pour bien sécuriser un investissement immobilier de groupe, la SCI de location doit avoir un gérant. Ce dernier peut être désigné par les statuts, ou par un vote de l’assemblée des actionnaires.

Le rôle du gérant est de contrôler le bon encaissement des loyers, le bon décaissement des charges d’exploitation, et de veiller à l’entretien du bâtiment. Il peut être :

  • Une agence immobilière,
  • un cabinet de comptabilité,
  • un notaire,
  • tout autre professionnel indépendant ou salarié de la SCI.

La SCI de jouissance à temps partagé : pour profiter

Certains promoteurs proposent de l’investissement en résidence meublée avec période de jouissance dans l’année. Par exemple un ensemble de studios à la mer ou à la montagne, que chacun des actionnaires peut occuper un certain nombre de jours.

Dans ce cas le promoteur monte une SCI de jouissance, qui permet à des particuliers d’investir chacun de petites sommes, sans avoir à supporter le prix d’un appartement entier. Dans cette configuration une filiale du promoteur assure elle-même l’exploitation de l’ensemble immobilier.

Les statuts de la SCI précisent notamment :

  • Le temps d’occupation de chacun,
  • Le type d’appartements que chacun peut occuper.
  • Les éventuels revenus locatifs attendus.

Les parts d’une SCI de jouissance peuvent généralement être revendues sans le consentement de l’assemblée générale.

Dans l’ensemble le principe de la SCI de jouissance peut-être attractif, mais attention. Car dans une société civile immobilière, les associés sont responsables des dettes à hauteur de leur participation. Si le gestionnaire fait mal son travail, ou s’il part avec la caisse, les actionnaires doivent alors régler le crédit immobilier sur l’ensemble résidentiel.

Comment monter une SCI ?

La société civile immobilière est régulée par le Code civil. Tout le monde peut monter une SCI, tout simplement en téléchargeant des statuts types sur Internet et en enregistrant cette nouvelle structure dans une préfecture.

Toutefois plus le projet est important, plus il est recommandé de se rapprocher d’un professionnel, notaire ou avocat. Faut-il monter sa SCI avec capital fixe ou variable ? Peut-on en profiter pour transmettre un patrimoine à ses enfants tout en minimisant l’impact fiscal ?

Le recours à une profession légale coûtera certes plus cher que des statuts types, mais permettra d’optimiser un projet et de protéger son investissement.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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MARIE

Bonjour, peut on profiter de la loi pinel avec une sci d’attribution ; défiscalisation suite à la répartition des lots : chacun des propriètaires des lots peuvent-ils défiscaliser à auteur de 300 000 euros soit 63000 euros sur 12 ans ?
En vous remeciant