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La fiscalité du LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

La fiscalité du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre 2 options. La première est celle du réel simplifié, qui permet de déduire tous les frais générés par l’exploitation du bien immobilier mis en location. La seconde est celle du micro BIC, qui donne le droit de n’être imposé que sur la moitié des loyers encaissés. Voici des explications et exemples pour aider l’investisseur immobilier à choisir.

Régime fiscal du réel simplifié

Qu’est-ce que c’est ?

Le régime du réel simplifié permet de déduire toutes les dépenses engagées dans l’exploitation du bien immobilier. Opter pour le réel simplifié dans un statut de LMNP nécessite un peu d’administration. Cette solution se choisit préférablement au début de la mise en location.

Voici la liste non-exhaustive des déductions :

  • les frais de notaire, qui se montent en général à 5 % du prix du bien immobilier acquis neuf, et à environ 8 % lorsqu’il est ancien.
  • Le coût de la garantie du financement, qu’il s’agisse d’une caution ou d’une hypothèque.
  • Les intérêts de l’emprunt, qui sont toujours plus importants les premières années.
  • Les cotisations de l’indispensable assurance emprunteur.
  • Les éventuelles assurances habitation.
  • L’amortissement sur le mobilier et l’immobilier, pas sur le foncier.
  • Toutes les dépenses relatives au fonctionnement du bien immobilier en général.

Exemple de fiscalité LMNP au réel simplifié

Notons que l’exemple ci-dessous pourrait ne pas représenter la réalité du marché. Le but est de faire comprendre le principe de la déduction des frais réels, et de leur incidence sur la facture fiscale de l’investisseur. Par souci de simplification, il n’a pas été tenu compte de l’amortissement du mobilier et de l’immobilier.

Monsieur et Madame François ont une résidence de tourisme neuve, acquise 200 000 € via un prêt immobilier à 1,26 % sur 20 ans (moyenne mai 2020, source CSA/Credit Logement). Ils bénéficient d’une assurance emprunteur à 0,4 % sur le capital emprunté, soit 1600 €/an.

La gestion est assurée par une société spécialisée qui leur reverse un loyer brut de 8000 € par an, ce qui constitue un bon rendement locatif. Ils payent une assurance habitation contre les recours du locataire et des tiers pour 200 €/an.

Cette année M. et Mme François vont donc percevoir 8 000 € de revenus locatifs, mais ils vont aussi payer des charges :

  • 2400 € (arrondi) d’intérêts du prêt immobilier,
  • 1600 € d’assurance emprunteur,
  • 200 € d’assurance habitation contre les recours du locataire et des tiers.

Total des charges : 4200 €.

Ils ont encaissé 8000 €, ils ont dépensé 4200 €, ils ne sont donc imposés qu’à hauteur de 3800 €. Cette somme viendra s’ajouter sur leur plus haut TMI (Taux Marginal d’Imposition).

Admettons que ce dernier soit de 30 %, et admettons qu’ils aient 3 parts dans leur foyer fiscal, ils paieront donc 380 € d’impôts :

3800 € / 3 × 30 % = 380 €

Pour info : la première année d’un investissement immobilier, les frais de notaire peuvent être déduits des loyers perçus. Le résultat peut être négatif, ce qui crée un déficit foncier.

Régime fiscal micro BIC

Qu’est-ce que c’est ?

Le régime du micro BIC est un régime fiscal simple, destiné à la location meublée. Dans cette configuration le contribuable ne déduit aucun frais, mais perçoit un abattement de 50 %.

En clair, il n’est imposé que sur la moitié des revenus locatifs générés par le bien immobilier concerné.

Exemple de fiscalité LMNP au micro BIC

Monsieur et Madame François ont acquis un appartement dans un ensemble touristique résidentiel pour 200 000 €. Le gestionnaire à qui ils ont confié l’exploitation leur paye un loyer annuel de 8000 €.

Le régime du micro bic leur accorde un abattement de 50 %, ils ne sont donc imposés que sur 4000 €. Cette somme vient s’ajouter sur leur plus haut TMI après application du quotient familial.

Admettons que ce dernier soit de 30 %, et admettons qu’ils aient 3 parts dans leur foyer fiscal, ils paieront donc 400 € d’impôts :

4000 € / 3 × 30 % = 400 €

Pour info : il existe également un dispositif de remise d’impôts, par exemple dans le cas d’une résidence neuve de type EHPAD.

Obtenir le statut de LMNP et déclarer ses revenus

Une question de revenus locatifs et globaux

Être propriétaire d’un bien immobilier loué meublé ne suffit pas pour obtenir le statut de LMNP. En supplément, il faut que ces 2 conditions soient réunies:

  • Les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 €.
  • Les revenus locatifs annuels représentent moins de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Déclarer ses revenus en tant que LMNP

Les loyers perçus via l’exploitation de ce bien immobilier ne seront pas déclarés en tant que simples revenus fonciers, mais en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à l’aide du formulaire 2042 C.

S’il choisit le régime du réel simplifié, l’investisseur remplit le formulaire 2031 qu’il annexera au formulaire 2042 C.

Location meublée, comment choisir sa fiscalité ?

Les Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) dressent un bilan patrimonial des acquis et des projets de leurs clients. Tous proposent ce service payant, beaucoup déduisent le montant de cette prestation lorsque le candidat investisseurs achète ses produits via leur intermédiaire.

Choisir son régime fiscal avec les conseils d’un professionnel n’est pas forcément plus cher et peut vous faire gagner de l’argent sur la durée.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Benoit
15 janvier 2020 17 h 36 min

Bonjour, J’ai une question sur un bien meublé mis en location saisonnière. Si j’investis dans un bien avec travaux à hauteur de 30 000 € et que je loue ce bien durant quelques semaines dans l’année (disons 15 semaines) sans que ce bien soit ma résidence principale, puis-je réaliser une… Lire la suite »