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INSEE : plus de 8 % de logements vacants dans le parc français

mise à jour: 19 décembre 2018
Logements vacants
Il y a davantage de logements vacants en zones tendues qu'en zones rurales.

Le parc immobilier français est constitué à 82 % de résidences principales, 10 % de résidences secondaires et 8% de logements vacants. Les chiffres de l’INSEE parus la semaine dernière, montrent que le nombre d’habitations vides grandit plus vite que la résidence principale. Plus étrange encore, elles sont majoritairement situées dans les grandes agglomérations.

Près de 3 millions de logements vacants

Au 1er janvier 2017 l’INSEE comptabilisait 35,72 millions de logements en France, métropole et départements d’outre-mer inclus. Sur cette proportion 29,33 millions sont occupés à titre de résidence principale. Ce chiffre représente une évolution annuelle moyenne de +1,1 % en 30 ans.

Mais le parc français inclut également 2,99 millions de logements vacants, un chiffre en progression de +1,5 % sur la même période. Ces habitations inhabitées représentent 8,4 % de l’ensemble des logements français. En 1987, leur proportion n’était « que » de 7,5 %.

Le problème des logements vacants touche particulièrement les départements d’outre-mer, où il représente 12,4 % de l’ensemble des habitations disponibles. En 30 ans leur progression annuelle moyenne atteint +3,4 %. C’est bien loin devant les +2,5 % des résidences principales, et même devant les +2,2 % de résidences secondaires.

Surtout des appartements, surtout en grandes agglomérations

Quand on parle de logements vacants, on imagine une vieille bâtisse au fin fond d’un département du milieu de la France. En réalité on ne compte que 622 000 habitations individuelles vides en zone rurale, soit moins de 20 % de la totalité. En revanche l’INSEE comptabilise plus d’1 million de logements inoccupés au sein des unités urbaines de moins de 100 000 habitants. La proportion est à peu près égal entre les maisons et les appartements.

Et les chiffres continuent de surprendre lorsque l’on se penche vers les aires urbaines de 100 000 habitants et plus. Elles comptabilisent ainsi 608 000 appartements vides de tout occupant. Des résultats pour le moins inattendu, lorsque l’on sait que les logements collectifs représentent 62 % des habitations de ces zones.

Récupérer les logements vacants pour les louer ou les occuper ?

Plusieurs facteurs peuvent expliquer l’abandon de biens immobiliers par leurs propriétaires.

Le premier est le poids de l’impôt sur les plus-values immobilières. Celui qui vend doit s’attendre à verser 19 % sur sa plus-value, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En clair, lorsqu’un propriétaire revend 20 000 € plus cher qu’il n’a acheté, le notaire doit retirer 7440 €. Seuls les biens immobiliers détenus au travers d’une SCI peuvent être cédés en dessous de leur prix d’achat.

Un autre facteur est sans doute le manque d’acheteurs potentiels. Généralement les logements vacants nécessitent des travaux, particulièrement en matière d’isolation. Or l’acheteur moyen préfère un bien immobilier en parfait état. Et pourtant il pourrait ne payer ses droits de mutation que sur le prix du logement, puis financer les rénovations à taux zéro.

Enfin, les propriétaires de logements vacants sont souvent réticents à l’idée de les remettre sur le marché locatif. Certains d’entre eux pensent manquer de moyens, alors qu’ils pourraient obtenir des subventions de l’ANAH. Ils disposent également de crédits d’impôts, dans un contexte où la pose de parois vitrées isolantes va être supprimée du dispositif au 1er juillet 2018.

Pour l’instant l’État déploie de nombreux efforts pour construire des logements neufs généralement 30 % plus chers à la vente que le bâti. Sans doute parce que les promoteurs sont moins difficiles à convaincre que les propriétaires.