Accueil Investir dans l’immobilier avec ANAH : subventions et avantages fiscaux

Investir dans l’immobilier avec ANAH : subventions et avantages fiscaux

L’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) propose des abattements sur les revenus fonciers, ainsi que des aides financières pour les travaux. Les particuliers qui possèdent ou veulent acheter un logement à louer, peuvent ainsi obtenir jusqu’à 35 % de subventions, et diminuer leur base de revenus imposables jusqu’à 70 %. En contrepartie l’investisseur s’engage à louer pendant 6 ans ou 9 ans, pour un plafond de loyer proche de celui de la loi Pinel.

Si les conditions sont remplies, l'investisseur peut percevoir des aides qui amélioreront son rendement.
Si les conditions sont remplies, l’investisseur peut percevoir des aides qui amélioreront son rendement.

30 % à 70 % d’abattement avec la convention Anah

Lorsqu’un particulier signe une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat, il s’engage à louer pour un montant bien précis. La convention prévoit 3 types de loyer :

  • intermédiaire,
  • social,
  • très social.

En échange de cet accord, l’investisseur reçoit le droit d’appliquer un abattement sur les revenus tirés de cette location. Plus les loyers demandés sont faibles, plus l’abattement est élevé. L’investisseur doit s’engager à louer pendant au moins 6 ans, ou 9 ans s’il effectue des travaux subventionnés.

30 % d’abattement sur le marché intermédiaire

S’il choisit les loyers intermédiaires, il bénéficiera d’un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs. Notons que le système fiscal du micro foncier permet déjà un abattement de 30 % dans la location non-meublée, et de 50 % dans la location meublée.

Toutefois dès lors que les revenus locatifs dépassent 32 900 €/an, les propriétaires bailleurs sont automatiquement inscrits au régime du réel simplifié. Ils n’ont alors plus droit à l’abattement, mais peuvent déduire les charges d’exploitation des loyers qu’ils perçoivent.

Si ce dispositif peut être intéressant, il est concurrencé par la loi Pinel et ses remises d’impôt. Le choix de la convention ANAH pour la location intermédiaire, peut par exemple convenir pour les immeubles de rapport.

Exemple : un immeuble de rapport produit 50 000 € de loyers bruts à l’année. Entre les assurances, les prestations d’entretien des parties communes et la taxe foncière, il déduit 10 000 €. Il est donc imposé sur une base de 40 000 €. S’il choisit de signer une convention de logements intermédiaires avec ANAH, il a le droit de déduire 30 % de ses revenus locatifs. Il n’est donc imposé que sur 35 000 €.

60 % d’abattement sur le marché social ou très social

Si l’investisseur immobilier choisit une convention ANAH de type social ou très social, il bénéficie d’un abattement de 60 % sur ses revenus locatifs. Seuls 30 % des loyers encaissés viendront s’ajouter sur sa base de revenus imposables.

L’Agence Nationale de l’Habitat a tout prévu. La différence de loyer entre les 2 formules est très faible, le choix n’handicape donc que peu le rendement de l’investissement locatif. Il n’est pas nécessaire d’effectuer un lourd investissement, ces conventions s’adressent aussi bien aux petits appartements qu’aux immeubles. Un investisseur immobilier isolé peut donc profiter du dispositif.

70 % d’abattement avec l’intermédiation locative

L’intermédiation locative consiste à s’adjuger les services d’un organisme social public ou privé, pour louer son logement. Dans ce cas l’abattement monte jusqu’à 70 %, les loyers doivent être de type social ou très social.

La formule la plus confortable est celle du dispositif Solibail. Dans cette configuration, une association se charge d’encaisser les loyers, de régler les charges courantes, l’entretien et la remise en état entre 2 locataires. Il s’agit ni plus ni moins d’un investissement locatif à loyer garanti, même en cas de vacance.

En supplément, si l’investisseur effectue des travaux d’amélioration de l’accès aux personnes âgées ou handicapées avant le 31 décembre 2017, il reçoit une prime de 1000 €.

Plafonds de loyer ANAH

L’intérêt du système est que les plafonds de loyer sont proches de ceux la défiscalisation Pinel. Les particuliers peuvent ainsi investir dans l’immobilier locatif, soit au travers d’un fort abattement via la convention ANAH, soit au travers d’une remise d’impôt via la loi Pinel.

Plafonds de loyers ANAH 2017
Source : http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/les-plafonds-de-loyers/

Exemple avec un appartement de 60 m² à Nantes (zone B1)

INTERMÉDIAIRE SOCIAL TRÈS SOCIAL
Revenus locatifs annuels 7250,40 € 5616 € 4370 €
Abattement 30 % 60 % 60 %
Base imposable* 5075 € 2246 € 1748 €

*Important : les propriétaires bailleurs ayant signé une convention ANAH ne peuvent pas bénéficier du micro foncier. Ils doivent donc choisir le réel simplifié, via lequel ils déduisent leurs charges, y compris les travaux. Toutefois les subventions versées par ANAH viennent s’ajouter aux revenus d’exploitation, ainsi la proportion qu’ils représentent dans le coût du chantier ne participe pas à la création d’un déficit foncier.

Montant des subventions ANAH pour propriétaires bailleurs

En plus des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif, les propriétaires bailleurs peuvent obtenir des subventions. Il ne s’agit donc pas d’un prêt à taux zéro, mais bel et bien d’aides de l’État que l’investisseur n’aura pas à rembourser. En échange, il doit s’engager à louer pendant 9 ans, au régime intermédiaire, social ou très social.

Pose d’équipements destinés aux personnes âgées ou handicapées

Les travaux destinés à améliorer l’accès d’un logement aux personnes âgées et/ou handicapées, peuvent être pris en charge par l’ANAH à hauteur de 35 % du coût hors-taxes. Les subventions peuvent même monter jusqu’à 21 000 € par logement, dans un plafond maximum de 262,5 €/m².

Amélioration de la performance énergétique

Les travaux d’isolation permettant d’améliorer la consommation énergétique du logement d’au moins 35 %, sont également subventionnés par l’ANAH. L’aide peut ainsi atteindre 15 000 € par logement, dans une limite de 25 % du montant hors taxes des travaux, et un plafond de 187,5 €/m² est appliqué.

En supplément le Fonds d’Aide à la Rénovation Thermique octroie une prime de 1500 €, pour toute réduction d’au moins 25 % de la consommation énergétique.

Travaux de rénovation et de mise aux normes

Les subventions de L’ANAH permettent d’investir dans l’immobilier à rénover. Si le particulier investi dans un logement indigne très dégradé, l’agence peut lui verser jusqu’à 28 000 € pour les travaux de réhabilitation. Ces aides s’appliquent dans une limite de 35 % du montant hors taxes des travaux, et de 350 € par m².

Concernant la mise aux normes de sécurité et de salubrité, la subvention peut atteindre 21 000 €. Elle ne doit pas dépasser 35 % du montant des travaux hors-taxes, dans un maximum de 262,5 €/m².

Dans le cadre d’autres rénovations, la prime se monte à 15 000 € par logement. La limite se situe à 25 % de la facture hors-taxes et 187,5 €/m².

Conditions pour investir dans l’immobilier avec les aides de l’ANAH

Démarche pour obtenir une subvention travaux

1- Vérifiez l’âge du logement, il ne doit pas avoir été construit il y a moins de 15 ans.

2- Vérifiez que les travaux ne concernent pas la décoration. Assurez-vous que le chantier n’est pas non plus destiné à agrandir le logement, encore moins à effectuer une construction entière.

3- Faites faire des devis par des professionnels du bâtiment. S’il s’agit de travaux d’économie d’énergie, le devis doit être effectué par un entrepreneur RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Si le coût du chantier dépasse 100 000 €, adjugez-vous les services d’un maître d’œuvre (architecte, expert en bâtiment…).

4- Si vous choisissez la rénovation énergétique, faites également une demande d’Éco prêt à taux zéro et de crédit d’impôt (CITE). Ces 2 dispositifs sont cumulables avec les subventions de L’ANAH.

5- Ne commencez pas les travaux avant d’avoir déposé votre dossier. L’ANAH vous recommande également d’attendre de connaître le montant de sa prime, avant de vous lancer.

Si toutes les conditions ci-dessus sont réunies, faites votre demande auprès de la DDT (Direction Départementale des Territoires). C’est à cette adresse également que vous pourrez établir une convention locative, afin de bénéficier d’un abattement fiscal sur vos revenus fonciers.

Démarche pour trouver les bons locataires

1- Ne tentez pas de louer à des membres de votre famille proche. Contrairement au dispositif Pinel, les avantages fiscaux de L’ANAH ne vous permettent pas de signer un bail avec vos ascendants ou descendants.

2- Demandez les 2 derniers avis d’imposition des candidats locataires. Leurs revenus ne doivent pas dépasser le plafond de revenus de L’ANAH.

3- Respectez le montant de loyer maximum. Si votre locataire quitte les lieux avant la fin de votre convention, remettez le logement en location.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Franck

Bonjour,
Est il possible de beneficier des aides de l’ANAH tout en faisant du Pinel Renovation?
Les subventions sont elles a déclarer dans les revenus fonciers et donc imposables comme le sont les loyers?
Merci
Franck

Peter Deleigne

dans le cas d une revente avant 6 ans du bien immobilier conventionné, est ce que le transfert de propriété ce fais avec les avantages fiscaux