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INSEE : plus de 8 % de logements vacants dans le parc français

mise à jour: 6 mai 2019
Logements vacants
Il y a davantage de logements vacants en zones tendues qu'en zones rurales.

Le parc immobilier français est constitué à 81,9 % de résidences principales, 9,7 % de résidences secondaires et 8,4 % de logements vacants. Les chiffres de l’INSEE montrent que le nombre d’habitations vides grandit plus vite que la résidence principale. Plus étrange encore, elles sont majoritairement situées dans les grandes agglomérations.

Près de 3 millions de logements vacants

Au 1er janvier 2018 l’INSEE comptabilisait 36 330 000 logements en France, métropole et départements d’outre-mer inclus. Sur cette proportion 29 744 000 sont occupés à titre de résidence principale. Ce chiffre représente une évolution annuelle moyenne de +1,1 % en 30 ans.

Mais le parc français inclut également 3 067 000 millions logements vacants, un chiffre en progression de +1,6 % sur la même période. Ces habitations inhabitées représentent 8,4 % de l’ensemble des logements français. En 1988, leur proportion n’était « que » de 7,4 %.

Le problème des logements vacants touche particulièrement les départements d’outre-mer, où ils représentent 12,9 % de l’ensemble des habitations disponibles. En 30 ans leur progression annuelle moyenne atteint +3,6 %. C’est bien loin devant les +2,4 % des résidences principales, et même devant les +2,5 % de résidences secondaires.

Pour info : le prix médian d’un logement en France est de 2040 €/m² (source notaires d’octobre à décembre 2018). En Martinique le prix médian monte à 2380 €/m². Et pourtant le revenu médian par unité de consommation est de 20 566 € en métropole, contre 16 665 € en Martinique (source : INSEE année 2016).

Surtout des appartements, surtout en grandes agglomérations

Quand on parle de logements vacants, on imagine une vieille bâtisse au fin fond d’un département du milieu de la France.

En réalité on compte 641 000 maisons vides en zone rurale et 95 000 appartements inoccupés. Les communes rurales ne renferment que 24,9 % de la totalité des logements vacants, alors qu’elles contiennent 23,4 % de l’ensemble des habitations de France métropolitaine.

Pour info : à Guéret et sa région (Creuse, 32 000 habitants), les notaires enregistrent 930 €/m² de médiane. Les 51 habitants au m² sont 65 % de propriétaires, les autres pourraient lorgner sur les 11,9 % de logements vacants.

Pendant ce temps, au sein des unités urbaines de moins de 100 000 habitants, l’INSEE comptabilise 1 041 000 logements vacant, avec proportion à peu près égale entre maisons et appartements. Dans ces agglomérations les logements vacants représentent 35,3 % de la moyenne nationale, alors qu’elles hébergent à elles seules 32,6 % de toutes les habitations de l’Hexagone.

Pour info : les prix de l’immobilier peuvent beaucoup varier au sein des agglomérations de moins de 100 000 habitants. Par exemple à Dreux (28) les notaires constatent un prix médian de 1480 €/m² contre 1980 €/m² à Gap (05) d’octobre à décembre 2018.

En revanche les chiffres se rétrécissent l’on se penche vers les aires urbaines de 100 000 habitants et plus. Concentration économique oblige, le nombre de logements vacants descend à 826 000 habitations. Curieusement les appartements sont les plus délaissés, avec 610 000 unités vides. Ces grandes aires urbaines concentrent tout de même 28 % des logements vacants de la France métropolitaine, tout en hébergeant 29,2 % de la totalité des habitations.

Pour info : les prix de l’immobilier ne dépendent pas forcément de la population, mais de l’emplacement géographique de l’activité économique. Ainsi à Thionville (Moselle, 135 000 habitants), les notaires constatent que l’immobilier vaut en médiane 1760 €/m² pour se trouver à 2 pas du Luxembourg et de l’Allemagne. Dans un même temps, en plein centre de la France à Bourges (Cher, 140 000 habitants), il ne faudra débourser que 1290 €/m².

Récupérer les logements vacants pour les louer ou les occuper ?

Plusieurs facteurs peuvent expliquer l’abandon de biens immobiliers par leurs propriétaires.

Le premier est le poids de l’impôt sur les plus-values immobilières. Celui qui vend doit s’attendre à verser :

  • 19 % sur sa plus-value,
  • 17,2 % de prélèvements sociaux.

En clair, lorsqu’un propriétaire revend 20 000 € plus cher qu’il n’a acheté, le notaire doit retirer 7440 €. Seuls les biens immobiliers détenus au travers d’une SCI peuvent être cédés en dessous de leur prix d’achat.

Un autre facteur est sans doute le manque d’acheteurs potentiels. Généralement les logements vacants nécessitent des travaux, particulièrement en matière d’isolation. Or l’acheteur moyen préfère un bien immobilier en parfait état. Et pourtant il pourrait ne payer ses droits de mutation que sur le prix du logement, puis financer les rénovations à taux zéro.

Enfin, les propriétaires de logements vacants sont souvent réticents à l’idée de les remettre sur le marché locatif. Certains d’entre eux pensent manquer de moyens, alors qu’ils pourraient obtenir des subventions de l’ANAH. Ils disposent également de crédits d’impôts, dont la proportion varie selon les travaux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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