Entre les maisons et les appartements, l’INSEE compte plus de 3 millions de logements vacants en France. Ces habitations, inhabitées pour diverses raisons, représentent 8,3 % du parc de logements français. Curieusement, quelques exemples montrent que les zone les moins peuplées peuvent avoir plus de logements occupés.
La France compte 3 085 000 logements vacants
La dernière étude de l’INSEE sur les logements recense 37 196 000 d’habitations en France, métropole et départements d’outre-mer inclus. Sur ce chiffre on compte 30 434 000 résidences principales, une évolution annuelle moyenne de +1,1 %.
Mais le parc français inclut également 3 085 000 logements vacants, un chiffre en progression de +1,3 % sur la même période. Ces habitations inhabitées représentent 8,3 % de l’ensemble des logements français. En 1982 leur proportion n’était « que » de 7,9 %.
Le problème des logements vacants touche particulièrement les départements d’outre-mer, où ils représentent 12,3 % de l’ensemble des habitations disponibles. En 30 ans leur progression annuelle moyenne atteint +2,5 %.
C’est plus que les +2,4 % des résidences principales, mais moins que les +3,0 % de résidences secondaires.
Pour info : en Martinique le prix médian d’un logement est de 2530 €/m² pour un appartement ancien et 2200 €/m² pour une maison. Dans le Maine-et-Loire il ne faut que 2590 €/m² pour le premier et 1770 €/m² pour la seconde (source : notaires juillet – septembre 2021). Et pourtant le revenu disponible brut des Martiniquais est 3200 € en dessous de celui des Angevins (source : INSEE).
Où se trouvent les logements vacants en France ?
C’est dans les campagnes que l’on trouve le plus de maisons inhabitées. Les chiffres de l’INSEE montrent que les zones rurales en renferment 629 000, contre 48 000 seulement sur l’unité urbaine de Paris. Il y aurait également 535 000 maisons inhabitées au sein des zones urbaines de moins de 100 000 habitants.
C’est dans les unités urbaines de plus de 100 000 habitants que l’on trouve davantage d’appartements vacants. L’INSEE en comptait 605 000 au 1er janvier 2021. Pour autant l’unité urbaine de Paris n’est pas en reste. Sur les 370 000 logements vacants, 322 000 sont des appartements libres de tout occupant.
Pour info : sur l’unité urbaine d’Avignon (84) l’INSEE compte 456 651 habitants. Tout ce petit monde dispose de 239 959 logements, dont 10 % sont vacants. De juillet à septembre 2021, les notaires ont enregistré 477 ventes d’appartements anciens pour 1960 €/m². Sur cette même période ils ont vu 882 maisons changer de propriétaire pour 2480 €/m².
En revanche on ne compte que 97 000 appartements vacants en zone rurale. Au final, on trouve davantage de logements vacants sur les unités urbaines de moins de 100 000 habitants.
Pour info : les 80 170 habitants de l’unité urbaine de Vannes (56) ont à leur disposition 47 881 logements, dont 7,8 % sont vacants. Les derniers chiffres des notaires montrent que les maisons se vendent en médiane à 3450 €/m², contre 3460 €/m² pour les appartements.
L’unité urbaine de Brie-Comte-Robert (77) ne compte que 5 % de logements vacants. Les 18 237 habitants sont 54,1 % à être propriétaires de leur résidence principale. Et pourtant les prix de l’immobilier sont plutôt élevés pour une zone rurale. Les notaires voient les appartements se signer à 3480 €/m² alors que les maisons partent à 3240 €/m².
Récupérer les logements vacants pour les louer ou les occuper ?
Plusieurs facteurs peuvent expliquer l’abandon de biens immobiliers par leurs propriétaires.
Le premier est le poids de l’impôt sur les plus-values immobilières. Celui qui vend doit s’attendre à verser :
- 19 % sur sa plus-value,
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Mais il existe un abattement en fonction du nombre d’années de détention. L’exonération de l’impôt devient totale à partir de 22 ans, celle des prélèvements sociaux à partir de 30 ans. Certains propriétaires pourraient être tentés de conserver afin de limiter l’impact fiscal.
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Un autre facteur est sans doute le manque d’acheteurs potentiels. Généralement les logements vacants nécessitent des travaux, particulièrement en matière d’isolation. Or l’acheteur moyen préfère un bien immobilier en parfait état. Et pourtant il pourrait ne payer ses droits de mutation que sur le prix du logement, puis financer les rénovations à taux zéro.
Enfin, les propriétaires de logements vacants sont souvent réticents à l’idée de les remettre sur le marché locatif. Certains d’entre eux pensent manquer de moyens, alors qu’ils pourraient obtenir des subventions de l’ANAH. Ils disposent également de crédits d’impôts, dont la proportion varie selon les travaux.