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INSEE : plus de 8 % de logements vacants dans le parc français

Le parc immobilier français est constitué à 81,97 % de résidences principales pour 9,8 % de résidences secondaires et 8,5 % de logements vacants. Les chiffres de l’INSEE montrent que le nombre d’habitations vides évoluent plus vite que le nombre de résidences principales. Plus étrange encore, elles sont majoritairement situées dans les grandes agglomérations.

Près de 3 millions de logements vacants

Au 1er janvier 2019 l’INSEE comptabilisait 36 609 000 logements en France, métropole et départements d’outre-mer inclus. Sur cette proportion 29 916 000 sont occupés à titre de résidence principale. Ce chiffre représente une évolution annuelle moyenne de +1,1 % en 35 ans.

Mais le parc français inclut également 3 103 000 logements vacants, un chiffre en progression de +1,4 % sur la même période. Ces habitations inhabitées représentent 8,5 % de l’ensemble des logements français. En 1984 leur proportion n’était « que » de 7,7 %.

Le problème des logements vacants touche particulièrement les départements d’outre-mer, où ils représentent 12,8 % de l’ensemble des habitations disponibles. En 30 ans leur progression annuelle moyenne atteint +2,9 %.

C’est bien loin devant les +2,4 % des résidences principales, et même devant les +2,6 % de résidences secondaires.

Pour info : en Martinique le prix médian d’un logement est de 2490 €/m² pour un appartement et 235 600 € pour une maison. Dans le Maine-et-Loire il ne faut compter que 1740 €/m² pour le premier et 154 000 € pour le second (source : notaires mise à jour 4 mars 2020). Et pourtant le revenu disponible des Martiniquais est à 3000 € en dessous de celui des Angevins (source : INSEE).

Surtout des appartements, surtout en grandes agglomérations

Quand on parle de logements vacants, on imagine une vieille bâtisse au fin fond d’un département du milieu de la France.

En réalité on compte 646 000 maisons vides en zone rurale et 93 000 appartements inoccupés. Les communes rurales ne renferment que 24,8 % de la totalité des logements vacants, alors qu’elles contiennent 23,42 % de l’ensemble des habitations de France métropolitaine.

Pour info : à Guéret (Creuse, 32 000 habitants), les notaires enregistrent 81 500 € pour une maison. Les 51 habitants au m² sont 66 % de propriétaires, les autres pourraient lorgner sur les 12,4 % de logements vacants.

Pendant ce temps, au sein des unités urbaines de moins de 100 000 habitants, l’INSEE comptabilise 1 040 000 logements vacant, avec proportion à peu près égale entre maisons et appartements. Dans ces agglomérations les logements vacants représentent 34,9 % de la moyenne nationale, alors qu’elles hébergent à elles seules 32,6 % de toutes les habitations de l’Hexagone.

Pour info : les prix de l’immobilier peuvent beaucoup varier au sein des agglomérations de moins de 100 000 habitants. Par exemple à Dreux (28) les notaires (mise à jour février 2020) constatent un prix médian de 1410 €/m² pour un appartement contre 1960 €/m² à Gap (05).

En revanche les chiffres se rétrécissent l’on se penche vers les aires urbaines de 100 000 habitants et plus. Concentration économique oblige, le nombre de logements vacants descend à 833 000 habitations. Curieusement les appartements sont les plus délaissés, avec 609 000 unités vides. Ces grandes aires urbaines concentrent tout de même 28 % des logements vacants de la France métropolitaine, tout en hébergeant 29,4 % de la totalité des habitations.

Pour info : les prix de l’immobilier ne dépendent pas forcément de la population, mais de l’emplacement géographique de l’activité économique. Ainsi à Thionville (Moselle, 135 000 habitants), les notaires constatent que les maisons valent en médiane 323 900 € pour se trouver à 2 pas du Luxembourg et de l’Allemagne. Dans un même temps, en plein centre de la France à Bourges (Cher, 140 000 habitants), il ne faudra débourser que 140 000 €.

Récupérer les logements vacants pour les louer ou les occuper ?

Plusieurs facteurs peuvent expliquer l’abandon de biens immobiliers par leurs propriétaires.

Le premier est le poids de l’impôt sur les plus-values immobilières. Celui qui vend doit s’attendre à verser :

  • 19 % sur sa plus-value,
  • 17,2 % de prélèvements sociaux.

Mais il existe un abattement en fonction du nombre d’années de détention. L’exonération de l’impôt devient totale à partir de 22 ans, celle des prélèvements sociaux à partir de 30 ans. Certains propriétaires pourraient être tentés de conserver afin de limiter l’impact fiscal.

Un autre facteur est sans doute le manque d’acheteurs potentiels. Généralement les logements vacants nécessitent des travaux, particulièrement en matière d’isolation. Or l’acheteur moyen préfère un bien immobilier en parfait état. Et pourtant il pourrait ne payer ses droits de mutation que sur le prix du logement, puis financer les rénovations à taux zéro.

Enfin, les propriétaires de logements vacants sont souvent réticents à l’idée de les remettre sur le marché locatif. Certains d’entre eux pensent manquer de moyens, alors qu’ils pourraient obtenir des subventions de l’ANAH. Ils disposent également de crédits d’impôts, dont la proportion varie selon les travaux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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