Accueil Placer son argent Investir en SCPI : surveiller le RAN quand le rendement baisse

Investir en SCPI : surveiller le RAN quand le rendement baisse

mise à jour: 16 janvier 2019
Calcul SCPI
Contrôler la trésorerie d'une SCPI avant d'acheter des parts.

Avec 4,63 % de rendement distribué l’année dernière, la SCPI n’a pas déçu et pourtant les dividendes sont en recul par rapport à l’année précédente. Nul doute que l’engouement pour la Société Civile de Placement Immobilier continuera en 2017. Mais il ne vaut mieux pas investir en SCPI les yeux fermés. En ces temps difficiles, le RAN (Report À Nouveau) en dit long sur la solidité de la structure.

Des réserves pour assurer un rendement en période de vaches maigres

Les résultats passés ne présagent en rien des résultats à venir, telle est la devise de l’investisseur prudent. L’année dernière les gestionnaires de SCPI ont distribué en moyenne à chaque actionnaire, un dividende correspondant à 4,63 % de la valeur marchande de leurs parts. C’est 2 fois mieux que l’assurance-vie en support euros, et 6 fois mieux que le livret A.

Mais c’est également moins bien qu’en 2015, lorsqu’ils distribuaient 4,85 %. Cette année avait d’ailleurs été moins bonne que les 5,08 % de 2014, loin derrière le pic de 8,18 % en 1999. Car depuis cette date les rendements des SCPI n’ont cessé de diminuer, obligeant les candidats investisseurs à se montrer plus sélectifs sur les réserves de trésorerie de leurs cibles.

À l’heure où la pierre papier rapporte de moins en moins, il est judicieux de se pencher sur le RAN de la société, comme le rappelle un article du Monde. Lorsque les locataires du parc immobilier géré par la SCPI versent leur loyer, les gestionnaires déduisent les coûts de fonctionnement ainsi que les charges présentes et à venir. Mais ils ne sont pas tenus de distribuer le reste aux actionnaires, ils peuvent mettre de côté une réserve appelée le RAN (Report À Nouveau).

Ils pourront ainsi puiser dans cette trésorerie pour verser davantage de dividendes aux actionnaires, en cas de vaches maigres. L’investisseur peut avoir intérêt à choisir des SCPI disposant d’un RAN compris entre 10 % et 15 % de la totalité des dividendes versés.

Investir en SCPI en 2017 : l’offre et la demande

Le marché de l’immobilier professionnel français peut remercier les 51,9 % de Britanniques qui ont voté pour le Brexit. Le Parlement anglais vient d’autoriser Teresa May à activer l’article 50, chose que la première ministre a promis de faire au cours du premier semestre.

Les investisseurs ont commencé à franchir la Manche depuis cet été, venant nourrir un marché qui battait déjà son plein. L’année dernière 715,3 millions d’euros de parts de SCPI se sont échangées sur le marché secondaire. Et les gestionnaires s’en donnent à cœur joie, avec des acquisitions diversifiées.

Epargne Pierre et Foncière Rémusat (Voisin) ont ainsi dépensé 15 millions d’euros pour acheter des commerces dans plusieurs grandes villes de France (Source : Boursorama). Epargne Foncière,  Multimmobilier 2 et LF Europimmo se sont associés pour acheter un immeuble aux Pays-Bas, destiné à accueillir les bureaux de TomTom International B.V.

Renovalys N°6 (Advenis IM) a investi ses 19,5 millions d’euros de collecte à Paris, Lille et Annecy, dans des immeubles éligibles au déficit foncier. D’autres ont choisi l’aventure allemande, à l’image de PFO2 (Perial) qui n’a pas hésité à mettre sur la table 116 millions d’euros pour acheter 85 000 m² de bureaux déjà loués à des administrations.

Profitter des taux bancaires pour financer des parts de SCPI

En 2016 les SCPI ont enregistré une collecte nette de 5,56 milliards d’euros (différence entre les achats et les ventes). La capitalisation est ainsi montée à 52,2 milliards d’euros, ce qui place la pierre papier française sur la 2e marche du podium européen, devant l’Angleterre est derrière l’Allemagne.

Il faut dire que l’un des avantages de la pierre papier, est que l’on peut investir pour aussi bas que 1000 €. Toutefois les banques financent les achats de parts de SCPI avec des taux immobiliers, lorsque l’investissement dépasse 75 000 €.

Dès lors que les dividendes perçus représentent moins de 15 000 €, les propriétaires de parts bénéficient d’un abattement de 30 %. Le reste vient s’ajouter à leur base de revenus imposables. En revanche s’ils perçoivent plus de 15 000 € ils sont automatiquement au régime du réel simplifié. Ce dispositif qui permet de déduire les charges d’exploitation, n’est pas à l’avantage des ressources tirées de parts de SCPI. Effectivement, l’exploitation étant assurée par les gestionnaires, l’investisseur ne peut déduire que les droits d’entrée, qui s’élèvent généralement à 10 % du prix des parts.