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Choisir une SCPI de rendement : l’importance du RAN et du TOF

mise à jour: 18 avril 2019
Calcul SCPI
Contrôler la trésorerie d'une SCPI avant d'acheter des parts.

Avec 4,35 % de rendement distribué en 2018, la SCPI n’a pas déçu ses actionnaires. Mais surtout, le prix des parts n’a globalement augmenté que de +0,8 %, loin derrière les +3,2 % de l’immobilier résidentiel (source INSEE 4e trimestre 2018). Deux bons arguments pour les candidats investisseurs, pour autant 2 autres facteurs sont tout aussi importants dans le choix d’une SCPI de rendement. Le Report À Nouveau (RAN) et le Taux d’Occupation Financier (TOF) peuvent en dire long sur le rendement potentiel.

Qu’est-ce que le Report À Nouveau (RAN) d’une SCPI de rendement ?

Le report à nouveau (RAN) d’une SCPI est une trésorerie épargnée par les gestionnaires pour faire face à une perte de loyer. Ce sera par exemple le cas dans une crise économique poussant de nombreux locataires en défaut de paiement, ou générant un taux d’occupation en baisse. Les gestionnaires pourraient alors puiser dans le report à nouveau pour distribuer des dividendes aux actionnaires, même si la société voit moins d’argent rentrer dans ses caisses.

La présence d’un RAN élevé peut être signe de la volonté d’une SCPI de rendement à distribuer du dividende à ses associés. Mais attention, car le code fiscal français oblige l’actionnaire à payer un impôt sur cette réserve de trésorerie.

À cet égard, la présence d’un report à nouveau élevé fera le bonheur d’un nouvel associé, qui sera ainsi assuré d’obtenir un dividende à moyen ou longs terme. En revanche un RAN important sera la déconvenue d’un ancien un actionnaire, qui aura payé des impôts sur cette trésorerie, sans doute sans pouvoir en profiter un jour.

Pour info : la présence d’un report à nouveau dans un bilan comptable, peut être un argument important pour acheter des parts de SCPI à crédit.

Qu’est-ce que le Taux d’Occupation Financier (TOF) d’une SCPI

Le taux d’occupation financier (TOF) d’une SCPI représente la part des loyers facturés, par rapport au chiffre d’affaire total potentiel.

Par exemple, si une SCPI présente un TOF de 90 %, cela signifie qu’elle pourrait encaisser 10 % de loyers supplémentaires si elle louait la totalité de son parc immobilier. Ce peut être le cas lorsque les gestionnaires pratiquent de lourds travaux sur une partie de leurs locaux, qui de fait ne peuvent pas être loués.

Investir dans une SCPI ayant un taux d’occupation financier élevé, peut aller dans le sens de la sécurité. En revanche un faible TOF peut-être la promesse d’un meilleur rendement à court ou moyen terme.

Pour info : au 31 décembre 2017 le taux d’occupation financier moyen des SCPI atteignait 92 % (source : Association Française des Sociétés de Placement Immobilier ASPIM).

Ces SCPI qui n’ont pas besoin de RAN ni de TOF

Le report à nouveau et le taux d’occupation financier ne concernent que les SCPI de rendement. Lorsqu’un investisseur souhaite acheter pour revendre et non pas pour détenir et encaisser des loyers, ces 2 facteurs sont moins importants.

C’est le cas notamment pour une SCPI en déficit foncier. Dans cette configuration les gestionnaires achètent un immeuble à restaurer, y conduisent des travaux et le mettent en vente. Les locaux seront loués pendant une certaine période, à l’issue de laquelle ils seront vendus. La SCPI est créée uniquement dans le cadre de ce projet immobilier.

Il existe également des SCPI de valorisation, dont l’objectif est de conserver un parc immobilier afin de revendre. Dans ce cas également la société n’est créée pour le projet, souvent elle a passé des accords préalables avec un locataire de type administration public ou grande entreprise.

Pour info : en 2018 les SCPI de déficit foncier ont collecté 32 millions d’euros, soit 25 % de moins qu’en 2017 (source : Association Française des Sociétés de Placement Immobilier ASPIM).

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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