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Comment acheter des parts de SCPI avec un crédit immobilier

Les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent être achetées à crédit. L’investisseur obtiendra un prêt immobilier ou consommation, selon le montant de l’investissement. Il reste que l’acheteur doit se faire conseiller pour faire le bon choix entre SCPI de rendement, de valorisation, à capital fixe ou variable.

Projet d'immeubles de bureaux
Le patrimoine des SCPI est principalement composé d’immeubles de bureaux et de centres commerciaux.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Avec un prêt immobilier

Quand on cherche des informations pour investir dans l’immobilier, on tombe toujours sur la SCPI. On découvre alors ces 3 avantages principaux :

  • Absence totale de gestion,
  • Revenus trimestriels, voire mensuels,
  • financement immobilier classique.

Car l’achat de parts de SCPI peut être financé avec un crédit immobilier, à condition que le montant du prêt soit supérieur à 75 000 €. Par ailleurs, les frais d’achat, généralement de 8 % à 10 %, sont déjà inclus dans le coût de la part. Le candidat investisseur peut donc faire financer son projet à 100 %, sans apport personnel.

Et pour ne rien gâcher, les taux immobiliers du moment sont avantageux. En juin 2019 la moyenne était à 1,17 % sur 20 ans, avec même 0,94 % pour les meilleurs profils et 1,541 % pour les moins bons (source : CSA/crédit logement).

Car les parts de SCPI sont considérées comme des biens immobiliers, elles peuvent donc être financées sur une longue durée. Un foyer s’y prenant assez tôt peut ainsi se constituer un complément de retraite.

Avec un prêt à la consommation

Les ménages désirant acheter des parts de SCPI à credit pour moins de 75 000 €, peuvent avoir recours au crédit à la consommation. Attention toutefois, le coût total est élevé et pourrait affecter la rentabilité de l’opération, même avec les  promotions des sociétés de crédit.

On peut lister 2 types de prêts à la consommation envisageables pour financer l’achat de parts de SCPI.

Le premier est le prêt personnel avec ou sans justificatif de dépenses. L’avantage est qu’il est facile à obtenir pour qui possède suffisamment de capacité de remboursement. L’inconvénient est qu’il peut être cher, si son taux d’intérêt est supérieur au rendement  l’opération n’est pas viable.

Le second est un crédit de trésorerie avec prise de garantie hypothécaire. L’investisseur obtiendra un coût de crédit moins cher, et la garantie ne porte que sur les parts de SCPI acquises.

Pour info : en mai 2019 la Banque de France calculait un taux de crédit amortissable à la consommation moyen à 3,99 %. Dans un même temps l’établissement constatait 1,46 % pour les crédits immobiliers à taux fixe et à long terme. La prise de garantie hypothécaire pourrait faire descendre le coût du crédit SCPI proche du niveau immobilier.

Crédit in fine ou crédit amortissable ?

Le système du crédit immobilier in fine est rarement recommandé pour un premier investissement locatif. Il est cher car les intérêts s’appliquent sur le capital emprunté, il rentre dans une stratégie patrimoniale élaborée avec l’aide d’un professionnel.

En revanche le prêt immobilier amortissable est moins cher, car les intérêts s’appliquent sur le capital restant dû. Or avec le coût du crédit actuel, les premières mensualités incluent plus de remboursement de capital que de paiement d’intérêts.

Pour info : dans un prêt SCPI amortissable de 100 000 € sur 20 ans à 1,17 %, les mensualités sont de 468 €. La première inclut 98 € de paiement d’intérêts et 370 € de remboursement de capital. Arrivé à la 5e année, la mensualité n’inclut plus que 75 € d’intérêt et le capital restant dû est de 77 148 €.

Demander un prêt immobilier pour SCPI à sa banque

Les banques connaissent les SCPI

La SCPI est un placement à bon rendement, les banques le savent et les incluent même  dans des assurances-vie.

L’investisseur souhaitant acheter des parts de SCPI à crédit n’a pas besoin d’argumenter sur la rentabilité. Le conseiller clientèle a accès à des données commerciales et comptables sur ces sociétés, qui sont surveillées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Il connaît la fiabilité du produit et dispose d’informations financières sur la société.

Pour info : en 2018 les SCPI ont rapporté 4,35 % de la valeur moyenne d’une part, celle-ci étant en augmentation de +0,82 % (source : ASPIM Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).

Faire jouer la concurrence

À partir du moment où l’investisseur dispose de la capacité d’emprunt nécessaire, il a intérêt à faire jouer la concurrence.

Mais il pourrait être imprudent de ne faire son choix qu’en fonction du taux d’emprunt. Car rembourser des parts de SCPI signifie généralement un cumul avec les mensualités d’une résidence principale.

Or le foyer peut se trouver en difficulté financière, il peut donc être judicieux de prévoir une modularité des mensualités afin de retrouver de l’espace budgétaire.

Ne pas oublier non plus de rechercher la meilleure assurance emprunteur. En cas d’accident de la vie, l’assureur se substituera au sinistré et l’investissement continuera d’assurer un avenir à la famille.

Quelles parts de SCPI faut-il acheter ?

Jouer la carte de la diversification

Le succès des SCPI vient du secteur dans lequel elles évoluent. Leur parc immobilier est principalement constitué de bureaux, de murs de magasins et/ou d’entrepôts. Beaucoup jouent la carte de la diversification, qui peut être sectorielle, géographique ou les deux.

La logique voudrait que plus l’on diversifie, plus on limite les risques. Ainsi certains conseilleront de détenir un portefeuille de plusieurs SCPI différentes.

Pour info : en 2018 les gestionnaires ont même cherché à se diversifier davantage. Pas moins de 17 % de leurs investissements se sont portés sur des résidences immobilier de services : hôtels, clinique, résidents seniors… (source : ASPIM).

À capital fixe ou variable ?

Le prix des SCPI à capital variable dépend du rapport offre/demande, car elles s’achètent sur un marché secondaire. Plus il y a d’acheteurs, plus les parts sont chères. Un investisseur pourrait donc sur-payer ses parts.

En revanche il pourra se trouver en bonne position pour revendre ses parts au-delà de leur valeur. Il s’agit d’un jeu subtil, pour lequel il est impératif de se rapprocher de conseillers spécialisés

Le prix des SCPI à capital fixe est déterminé en fonction de la valeur de son parc immobilier. Lorsqu’un porteur de parts souhaite revendre son portefeuille, il doit s’adresser aux gérants. Ces derniers lui rachètent ses actions, et les proposent ensuite à la vente.

L’avantage pour l’investisseur est qu’il paiera le juste prix, l’inconvénient est qu’il ne trouvera pas toujours le nombre de parts disponibles pour son budget. Il devra donc souvent jeter son dévolu sur différentes SCPI, et être suffisamment réactif pour pouvoir répondre rapidement à une offre.

Pour info : l’année dernière 1,87 % des parts de SCPI se sont échangées sur le marché secondaire, pour un volume de 1,1 milliard d’euros (source : ASPIM).

De rendement ou de valorisation ?

L’objet de la SCPI de rendement est de distribuer un dividende à ses actionnaires. Le dividende d’une SCPI équivaut au loyer versé par les locataires, diminué des frais de gestion et d’une réserve de sécurité. Il n’est ni fixe, ni garanti, et subit un abattement de 30 % avant d’être imposé sur les revenus du foyer fiscal.

L’objet de la SCPI de valorisation est la plus-value. Dans cette configuration, l’investisseur achète, mais la SCPI ne lui verse aucun dividende. À une date donnée, la société vend son parc immobilier et répartit le fruit de la vente entre les actionnaires. La différence entre le prix payé et le prix vendu est imposée au même titre que les plus-values immobilières.

Pour info : les plus-values immobilières sont imposées à 19 %, avec taxes supplémentaires de 2 % à 6 % lorsqu’elles sont supérieures à 50 000 €. À cela viennent s’ajouter des prélèvements sociaux, mais des abattements existent à partir de la 6e année.

Pour diminuer ses impôts

Certaines SCPI de rendement versent un faible dividende, mais permettent des remises d’impôts. C’est notamment le cas des SCPI visant à obtenir un déficit foncier. Dans cette configuration la société achète des immeubles, les rénove, et déduit le coût des travaux à titre de charges d’exploitation.

Chaque actionnaire reporte le déficit foncier sur ses propres revenus, en fonction de sa participation. Cette configuration est souvent utilisée dans le cadre des investissements immobiliers collaboratifs.

Pour faire plus simple, il existe également des SCPI basées sur les lois Pinel et Malraux. Le principe est simple : les investisseurs appliquent les remises d’impôts autorisées par ces dispositifs fiscaux, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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LIMOSIN

Vous avez confondu scpi à capital variable et scpi à capital fixe…