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Comment acheter des parts de SCPI avec un crédit immobilier

Avec des rendements de plus de 6 % pour les meilleurs d’entre elles, les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) intéressent de plus en plus de particuliers investisseurs. Nul besoin de détenir un capital important, car il est possible de les acheter à crédit. Mais attention, il s’agit d’un investissement locatif réfléchi, basé sur des conseils de spécialistes.

Projet d'immeubles de bureaux
Le patrimoine des SCPI est principalement composé d’immeubles de bureaux et de centres commerciaux.

Acheter des parts de SCPI à crédit

Avec un prêt immobilier

Un candidat investisseur qui dispose d’une capacité d’emprunt suffisante pour investir dans l’immobilier, croise souvent des informations sur les SCPI dans ses recherches. Il apprécie tout particulièrement leur facilité d’exploitation, et la possibilité de les financer exactement comme pour un appartement que l’on achète pour louer.

Car l’achat de parts de SCPI peut être financé avec un crédit immobilier, à condition que le montant du prêt soit supérieur à 75 000 €. Beaucoup de banques seront même d’accord pour financer la totalité du coût du projet d’investissement, frais d’achat inclus (généralement 10 %).

Les taux immobiliers du moment sont avantageux, ils permettent d’emprunter sur 20 ans pour minimiser l’effort personnel mensuel, sans que le coût du crédit ne constitue un frein à la rentabilité.

Étant donné que les parts de SCPI sont considérées comme des biens immobiliers, elles peuvent être financées sur une longue durée. Un foyer s’y prenant assez tôt peut ainsi se constituer un complément de retraite.

Avec un prêt à la consommation

Les investisseurs désirant acheter des parts de SCPI pour moins de 75 000 €, peuvent avoir recours au crédit à la consommation. Attention toutefois, le coût total est élevé et pourrait affecter la rentabilité de l’opération. Pour éviter cette épine dans le pied, leur solution est de guetter les promotions des sociétés de crédit.

On peut lister 2 types de prêts à la consommation envisageable pour financer l’achat de parts de SCPI.

Le premier est le prêt personnel sans justificatifs de dépenses. L’avantage est qu’il est facile à obtenir pour qui possède suffisamment de capacité de remboursement. L’inconvénient est qu’il peut être cher, son taux d’intérêt peut ainsi être supérieur au taux de rendement ce qui rend l’opération économiquement illogique.

La seconde solution serait un crédit de trésorerie avec prise de garantie hypothécaire, sur les parts de SCPI acquises. L’avantage serait un taux d’intérêt moins élevé, mais l’inconvénient est qu’il faudra beaucoup chercher avant de trouver une banque qui comprenne de quoi il s’agit !

Crédit in fine ou crédit amortissable ?

Le système du crédit immobilier in fine est rarement recommandé pour un premier investissement locatif.

Il s’adresse surtout aux contribuables lourdement imposés, ayant déjà un important patrimoine immobilier locatif. Ils sont déjà inscrits au régime du réel simplifié, et peuvent donc déduire tous les frais relatifs à l’exploitation de leur parc foncier.

Les intérêts du crédit in fine viennent diminuer la base imposable de revenus locatifs. En supplément le capital étant remboursé tout à la fin, les parts de SCPI ainsi financés ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Demander un prêt immobilier pour SCPI à sa banque

Les banques connaissent les SCPI

La SCPI est un placement à bon rendement, les banques le savent et disposent de départements d’investissements constamment en relation avec les gestionnaires. Si elles préfèrent vendre des assurances-vie et des livrets, elles peuvent avoir un intérêt financier lorsqu’elles jouent un rôle d’intermédiaire. On notera d’ailleurs que les banques ont quasiment toutes des SCPI incluses dans des assurances-vie en catalogue.

L’investisseur souhaitant acheter des parts de SCPI à crédit n’a pas besoin d’argumenter sur la rentabilité. Le conseiller clientèle a accès à des données commerciales et comptables sur ces sociétés, qui sont surveillées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Il connaît la fiabilité du produit et dispose d’informations financières sur la société.

Faire jouer la concurrence

À partir du moment où l’investisseur dispose de la capacité d’emprunt nécessaire, il a intérêt à faire jouer la concurrence. Certaines banques lui proposeront de meilleures conditions, qui ne feront qu’augmenter la rentabilité de l’opération.

Mais il pourrait être imprudent de faire son choix en fonction du seul le taux d’intérêt. Car rembourser des parts de SCPI pendant 10 ans, 15 ans ou 20 ans, signifie généralement cumuler ces nouvelles échéances avec les mensualités du prêt immobilier sur une résidence principale.

Or le foyer peut se trouver en difficulté financière, il peut donc être judicieux de prévoir une modularité des mensualités afin de retrouver de l’espace budgétaire le cas échéant.

Ne pas oublier non plus de rechercher la meilleure assurance emprunteur. En cas d’accident de la vie, l’assureur se substituera au sinistré et l’investissement continuera d’assurer un avenir à la famille.

Quelles parts de SCPI faut-il acheter ?

Jouer la carte de la diversification

Le succès des SCPI vient du secteur dans lequel elles évoluent. Leur parc immobilier est principalement constitué de bureaux, de murs de magasins et/ou d’entrepôts. Toutes jouent la carte de la diversification, qui peut être sectorielle, géographiques ou les deux.

La logique voudrait que plus l’on diversifie, plus on limite les risques. Ainsi certains conseilleront de détenir un portefeuille de plusieurs SCPI différentes. On obtiendra alors une diversification géographique et sectorielle présentant un aspect sécurisant pour l’investissement.

À capital fixe ou variable ?

Le prix des SCPI à capital variable dépend du rapport offre/demande, car elles s’achètent sur un marché secondaire. Plus il y a d’acheteurs, plus les parts s’échangeront cher. Un investisseur pourrait donc se retrouver avec des parts qu’il a surpayé.

En revanche il pourra se trouver en bonne position pour revendre ses parts au-delà de leur valeur. Il s’agit d’un jeu aussi subtil que dangereux, il est donc impératif de se rapprocher de conseillers spécialisés pour ce genre d’investissement.

Le prix des SCPI à capital fixe est déterminé en fonction de la valeur de son parc immobilier. Lorsqu’un porteur de parts souhaite revendre son portefeuille, il doit s’adresser aux gérants. Ces derniers lui rachètent ses actions, et les proposent ensuite à la vente.

L’avantage pour l’investisseur est qu’il paiera le juste prix, l’inconvénient est qu’il ne trouvera pas toujours le nombre de parts disponibles pour son budget. Il devra donc souvent jeter son dévolu sur différentes SCPI, et être suffisamment réactif pour pouvoir répondre rapidement à une offre.

De rendement ou de valorisation ?

L’objet de la SCPI de rendement est de distribuer un dividende à ses actionnaires. Le dividende d’une SCPI équivaut au loyer versé par les locataires, diminué des frais de gestion et d’une réserve de sécurité. Il n’est ni fixe, ni garanti, et subit un abattement de 30 % avant d’être imposé sur les revenus du foyer fiscal.

L’objet de la SCPI de valorisation est la plus-value. Dans cette configuration, l’investisseur achète, mais la SCPI ne lui verse aucun dividende. À une date donnée, la société vend son parc immobilier et répartit le fruit de la vente entre les actionnaires. La différence entre le prix payé et le prix vendu est imposée au même titre que les plus-values immobilières.

Pour diminuer ses impôts

Certaines SCPI de rendement versent un faible dividende, mais permettent des remises d’impôts. C’est notamment le cas des SCPI visant à obtenir un déficit foncier. Dans cette configuration la société achète des immeubles, les rénove, et déduit le coût des travaux à titre de charges d’exploitation.

Chaque actionnaire reporte le déficit foncier sur ses propres revenus, en fonction de sa participation. Cette configuration est souvent utilisée dans le cadre des investissements immobiliers collaboratifs.

Pour faire plus simple, il existe également des SCPI basées sur la loi Pinel et Malraux. Le principe est simple : les investisseurs appliquent les remises d’impôts autorisées par ces dispositifs fiscaux, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent.