Accueil Rachat de crédits Doit-on en avoir peur de la titrisation des prêts immobiliers ?

Doit-on en avoir peur de la titrisation des prêts immobiliers ?

Banque

Le 3e volet des accords de Bâle oblige les banques à disposer d’un certain montant de capitaux en fonds propres, en fonction de la masse de crédits qu’elles distribuent. Pour y arriver elles procèdent notamment à la titrisation des crédits immobiliers, manœuvre qui avait causé la crise économique de 2007. Or c’est justement cette crise qui a vu naître les accords de Bâle visant à réguler le secteur bancaire.

La titrisation des prêts immobiliers, qu’est-ce que c’est ?

La titrisation des prêts immobiliers consiste, pour une banque, à revendre ses créances à d’autres investisseurs. Elle récupère ainsi le capital qu’elle a prêté en l’empruntant auprès d’investisseurs. Elle rembourse avec les remboursements des ménages emprunteurs, abandonnant une partie de ses marges bénéficiaires au passage.

Mais alors, pourquoi cette manœuvre ? Tout simplement pour inscrire le capital ainsi récupéré sur ses fonds propres, respectant alors les directives des accords de Bâle.

Le 13 décembre 2018, Acofi Gestion spécialisée dans le financement des entreprises, a acheté un immeuble de bureaux à rénover à Clichy (92) grâce aux 42 millions d’euros présents sur un Fonds Commun de Titrisation (FCT). Ces capitaux vont servir à alimenter le fonds EQT Real Estate I, qui lui-même achète et rénove ces 10 000 m² proches de l’extension en cours de la ligne 14 du métro (source : Boursorama).

Loin du principe de l’investissement classique en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), cette opération immobilière s’est effectuée avec l’argent qu’un fond doit percevoir d’une banque qui elle-même doit le lui rembourser. C’est justement ce montage qui fait froncer des sourcils.

Le risque de la titrisation des créances

Grossièrement schématisée, la titrisation des prêts immobiliers marche ainsi :

  1. Un emprunteur souscrit et rembourse un crédit immobilier auprès de sa banque.
  2. Sa banque revend sa dette à un investisseur.
  3. L’investisseur s’en sert pour investir ailleurs.

Si jamais l’emprunteur initial ne peut plus rembourser, c’est tout le système qui s’écroule. La banque elle-même ne peut plus rembourser l’investisseur, qui lui-même ne peut plus payer son investissement. Au bout du compte les dominos tombent les uns sur les autres, avec risque de crise économique.

Une menace loin d’être anodine, pour information le spécialiste mondial de la titrisation s’appelait Lehman Brothers. Le 15 décembre 2008 la célèbre banque d’affaires fait faillite, coulée par ses investissements massifs dans des créances titrisées, achetées et revendues maintes fois.

Des titres vendus sur des places boursières

Un Organisme de Titrisation (OT) a pour objet d’acheter des créances pour les transformer en obligations ou en parts d’un autre fond. Un simple business d’achat et de revente de dette, qui côté acheteur peut prendre la forme d’une Société de Titrisation (ST) ou d’un Fonds Commun de Titrisation (FCT).

Le problème est qu’un OT n’est pas tenu à une agrégation, mais à un visa comme le rappelle l’Autorité des Marchés Financiers. Et pour obtenir ce visa, l’organisme de titrisation doit présenter « un document établi par une agence de notation ». Pour rappel, Standard & Poor’s avait noté Lehman Brothers AAA juste 2 jours avant sa faillite.

Car ce que les agences de notation ne peuvent pas voir, c’est le contenu des produits de titrisation. Rien n’empêche un OT d’y ajouter des créances titrisées depuis d’autres créances titrisées car présentant un trop grand danger de défaut de remboursement. D’investisseurs en investisseurs on achète des titres, on les fusionne avec d’autres titres, et au final plus personne ne sait ce qu’il y a dedans. Et c’est bien là le danger.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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