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Immobilier : trop tôt pour acheter pensent les notaires

Maison à vendre
Le marché de l'immobilier pourrait être proche d'une mutation.

Les prix de l’immobilier sont au plus haut depuis une décennie, et ont encore augmenté au 1er trimestre. Si le marché reste dynamique on commence à observer un fléchissement des ventes, et surtout une baisse des souscriptions de crédits. C’est dans ce contexte que les notaires conseillent de vendre avant d’acheter, et effectivement la courbe des prix pourrait s’approcher de son sommet.

Attendez avant d’acheter, les prix de l’immobilier pourraient baisser ?

Au 4e trimestre 2017 les prix des appartements anciens en Île-de-France ont bondi de +5,9 % sur les 12 derniers mois. La progression la plus faible concerne les maisons anciennes en province, qui n’affichent que +2,4 % sur la même période. C’est moins que l’inflation, et au final le m² ancien a pris +3,4 % en 1 an.

Et ça continue au 1er trimestre 2018. L’indice notaires INSEE constate que les prix des maisons anciennes sont +1,6 % plus chers qu’au 1er trimestre 2017. Pour les appartements, c’est plus modéré à +1,4 %.

Dans ce contexte l’observatoire CSA/Crédit Logement constate une baisse de la surface achetable par les ménages, dans 53 % des villes de plus de 100 000 habitants. Ce blog s’attendait ainsi à une chute des prix du m², qui finalement n’est pas venue à cause du maintien des taux immobiliers. Mais la tendance pourrait ne pas durer.

Les ventes d’immobilier sont dynamiques, mais se stabilisent

L’indice notaires-INSEE pour le 1er trimestre 2018, met en avant 956 000 transactions immobilières au cours des 12 derniers mois. C’est presque autant que les 960 000 ventes de logements anciens constatées à la fin décembre 2017. Cela suffit toutefois à l’observatoire CSA/Crédit Logement pour constater une baisse de -10,7 % du nombre de prêts immobiliers accordés en 1 an.

Alors si le marché reste dynamique avec tout de même 90 000 ventes de plus que l’année dernière, les notaires s’attendent à un coup de frein sur leur activité. Bien que la plupart des études étaient optimistes en début d’année, désormais 81 % des notaires conseillent de vendre avant d’acheter.

Effectivement les cycles économiques étant des montagnes russes, le niveau des prix des logements pourrait être en train d’atteindre le sommet. Pour preuve : il commence à y avoir plus de vendeurs que d’acheteurs sur le marché du logement. D’autant plus que les taux immobiliers ne pourront pas suivre bien longtemps.

Quand les taux bancaires remonteront, les prix baisseront, et alors ?

Les emprunteurs ont plutôt été gâtés depuis le début de l’année. En mai les moins bons profils ont même pu emprunter en dessous de 2 % sur 25 ans. C’est que les banques font des efforts pour conserver la jeune clientèle dans leurs agences. Désormais les crédits immobiliers sur 30 ans se multiplient, avec des taux si avantageux que les acheteurs peuvent même revendre dans moins de 10 ans.

Mais la fête est peut-être finie. Car maintenant que la menace italienne est passée, la BCE pourrait finalement annoncer la fin de sa politique monétaire, par ailleurs déjà prévue pour septembre 2018. Une fois que la Banque Centrale Européenne aura confirmé son changement de cap, les taux d’emprunt immobilier remonteront par effet boomerang.

Cet effet mettra au moins 2 mois avant de se ressentir vraiment sur le marché de l’immobilier. Dès lors que le coût de l’argent deviendra plus cher, la capacité d’achat immobilier des ménages sera en baisse. Un phénomène qui s’observe déjà sur le marché de l’immobilier neuf.

Puis il faudra attendre encore quelques temps (semaines ? Mois ?) avant que les vendeurs ne se décident à baisser leurs prix. Et à ce moment on constatera peut-être que la hausse des taux d’intérêt a absorbé la baisse des prix du m². À moins bien sûr que les revenus des ménages n’augmentent suffisamment pour élargir leur surface achetable.

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