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Attendez avant d’acheter, pensent les notaires

mise à jour: 19 septembre 2018
Maison à vendre
Le marché de l'immobilier pourrait être proche d'une mutation.

Les prix de l’immobilier sont au plus haut depuis une décennie, et ont encore augmenté au 2e trimestre 2018. Si le marché reste dynamique on commence à observer un fléchissement des ventes, et surtout une baisse des souscriptions de crédits. C’est dans ce contexte que les notaires conseillent de vendre d’abord avant d’acheter, car la courbe des prix pourrait redescendre.

Tendance des prix de l’immobilier

Les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter au cours de ces 2 dernières années. Les chiffres compilés par les notaires et publiées par l’INSEE, montrent que les prix des appartements ont globalement gagnée +3,3 % au 2e trimestre 2018. Cette hausse fait suite à une précédente de +3,8 % au 1er trimestre, et de +4,3 % au 4e trimestre 2017.

La première constatation est que la tendance des prix de l’immobilier est au ralentissement de la croissance, autant sur la région parisienne que sur la province. En revanche la hausse du prix des maisons reste constante, avec +2,5 % au 2e trimestre 2018 sur toute la France. Au 4e trimestre 2017 la hausse avait été de 2,5 %, puis de 2,4 % au 1er trimestre 2018.

Au final les prix des logements anciens ont gagné +2,8 % en 12 mois, après avoir augmenté de +3,3 % fin 2017, et de +3 % à la fin 2018. Le marché est donc clairement sur une période d’essoufflement de la hausse des prix du m². C’est dans ce contexte que l’observatoire CSA/Crédit Logement, constatent une baisse de -7,4 % du nombre de crédits immobiliers accordés au cours des 12 derniers mois.

Alors, les conditions sont-elles réunies pour inverser la tendance des prix de l’immobilier ? Les notaires pensent que oui.

Les conseils des notaires de France

L’indice notaires-INSEE pour le 2e trimestre 2018, met en avant 953 000 transactions immobilières au cours des 12 derniers mois. C’est presque autant que les 956 000 ventes de logements anciens constatées au 1er trimestre. Le niveau des ventes reste donc élevé, mais commence tout doucement à baisser.

Fort de ce constat, 29 % des notaires anticipent une tendance baissière des prix de l’immobilier, alors qu’ils n’étaient que 14 % en avril. Mais il y a mieux, 87 % des études interrogées anticipent une baisse des prix « à plus long terme ». Et si les médias annoncent des hausses du prix du m², ce serait tout simplement dû au succès des logements les plus chers.

Si ¼ des logements ayant un prix 2 fois supérieur augmente de 10 % tandis que les ¾ baissent de 5 %, l’ensemble aura pour résultat une augmentation de 1,25 % alors que la majorité des ventes se font à la baisse.

Et effectivement il commence à y avoir plus de vendeurs que d’acheteurs sur le marché du logement. Car la capacité d’achat des ménages a subi un sérieux revers. Toujours d’après l’observatoire CSA/Crédit Logement, la surface achetable diminue dans 73 % des villes de plus de 100 000 habitants.

À Bordeaux les nouveaux propriétaires n’ont été capables d’acheter que 6,5 m² de moins que leurs prédécesseurs du 2e trimestre 2017. Même constat sur Nantes (-4,8 m²), Lyon (-2,5 m²) ou encore Nantes (-4,8 m²).

Avant que la tendance des prix de l’immobilier ne s’inverse, les notaires « conseillent à leurs clients de vendre d’abord le logement dont il souhaite se défaire avant d’en racheter un autre ».

Les taux bancaires vont-ils remonter ?

Les emprunteurs ont plutôt été gâtés depuis le début de l’année. En mai, les moins bons profils ont même pu emprunter en dessous de 1,64 % sur 25 ans. C’est que les banques font des efforts pour conserver la jeune clientèle dans leurs agences. Désormais les crédits immobiliers sur 30 ans se multiplient, avec des taux si avantageux que les acheteurs peuvent même revendre dans moins de 10 ans.

Mais la fête est peut-être finie. Car maintenant que la menace italienne est passée, la BCE a annoncé la fin de sa politique monétaire, en décembre 2018. Une fois que la Banque Centrale Européenne aura fermé le robinet, les taux d’emprunt immobilier remonteront.

Cet effet mettra au moins 3 mois avant de se ressentir vraiment sur le marché de l’immobilier. Dès que le coût de l’argent deviendra plus cher, la capacité d’achat immobilier des ménages sera en baisse. Un phénomène qui s’observe déjà sur le marché de l’immobilier neuf.

Puis il faudra attendre encore quelques temps (semaines ? Mois ?) avant que les vendeurs ne se décident à baisser leurs prix. Et à ce moment on constatera peut-être que la hausse des taux d’intérêt a absorbé la baisse des prix du m². À moins bien sûr que les revenus des ménages n’augmentent suffisamment pour élargir leur surface achetable.