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Les prix du m² pourraient baisser, pensent les notaires

mise à jour: 1 mars 2019
Maison à vendre
Le marché de l'immobilier pourrait être proche d'une mutation.

Les prix de l’immobilier sont au plus haut depuis une décennie, et ont encore augmenté au 4e trimestre 2018. Le marché reste dynamique car on continue d’observer une hausse des ventes, mais également une baisse des souscriptions de crédits. C’est dans ce contexte que les notaires conseillent de vendre plutôt que d’acheter, car la courbe des prix pourrait redescendre.

Tendance des prix de l’immobilier

Les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter au cours de ces 2 dernières années. Les chiffres compilés par les notaires et publiés par l’INSEE, montrent que les prix des appartements ont globalement gagné +3,4 % au 4e trimestre 2018. Cette hausse fait suite à deux précédentes de +3,3 % aux 2e et 3e trimestre.

La hausse du prix des maisons atteint +3,1 % au 4e trimestre 2018 sur toute la France. Au 3e trimestre elle avait été de +2,6 % après 2,5 % au 2e trimestre.

La première constatation est que la tendance des prix de l’immobilier est à la hausse, malgré un ralentissement observé sur la région parisienne en 3 mois.

Au final les prix des logements anciens ont gagné +3,2 % en 12 mois. L’inflation était donc clairement de retour sur le marché après une période d’essoufflement de la hausse des prix du m². C’est dans ce contexte que l’observatoire CSA/Crédit Logement constate une baisse de -3,8 % du nombre de crédits immobiliers accordés au cours des 12 derniers mois.

Alors, les conditions sont-elles réunies pour inverser la tendance des prix de l’immobilier ? Les notaires pensent que oui.

Les conseils des notaires de France

L’indice notaires-INSEE pour le 4e trimestre 2018, met en avant 970 000 transactions immobilières au cours des 12 derniers mois. C’est mieux que les 963 000 ventes de logements anciens constatées à la fin septembre, l’activité du marché du logement reste donc élevée.

Malgré ce constat, 24 % des notaires anticipent une tendance baissière des prix de l’immobilier. Mais il y a mieux : seules 5 % des études interrogées anticipent une hausse des prix cette année.

Et effectivement il commence à y avoir plus de vendeurs que d’acheteurs sur le marché du logement. Car la capacité d’achat des ménages a subi un sérieux revers. Toujours d’après l’observatoire CSA/Crédit Logement, la surface achetable diminue dans 59 % des villes de plus de 100 000 habitants.

À Bordeaux les nouveaux propriétaires n’ont été capables d’acheter que 3,2 m² de moins que leurs prédécesseurs du 4e trimestre 2017. Même constat sur Marseille (-2,6 m²), Reims (-3 m²) ou encore Caen (-5 m²).

C’est donc vers la baisse des prix plutôt que vers leur stabilité que s’orientent les réflexions de nos correspondants. Immonot.com

Les taux bancaires vont-ils remonter ?

Les emprunteurs ont continué de profiter de taux d’intérêts très abordables en 2019. En janvier les moins bons profils ont pu emprunter en dessous de 1,64 % sur 25 ans. Car les banques font des efforts pour conserver la jeune clientèle dans leurs agences. Désormais les crédits immobiliers sur 30 ans se multiplient, avec des taux si avantageux que les acheteurs peuvent même revendre dans moins de 10 ans.

Mais la fête est peut-être finie, car la BCE (Banque Centrale Européenne) a mis fin à sa politique monétaire en décembre 2018. Le robinet monétaire est fermé, ce qui pourrait faire remonter le coût des obligations françaises à 10 ans, et au bout du compte le taux immobilier des ménages.

La bonne nouvelle est que, eut égard aux prévisions économiques revues à la baisse, la BCE maintient son principal taux directeur à 0%. En clair : en 2019 les banques recevront moins d’argent pas cher qu’en 2018, mais pas tant.

Et c’est tant mieux car dès que le coût de l’argent deviendra plus cher, la capacité d’achat immobilier des ménages sera en baisse. Un phénomène qui s’observe déjà sur le marché de l’immobilier neuf.

Puis il faudra attendre encore quelques temps (semaines ? Mois ?) avant que les vendeurs ne se décident à baisser leurs prix. Et à ce moment on constatera peut-être que la baisse des prix du m² a absorbé la hausse des taux d’intérêt. À moins bien sûr que les revenus des ménages n’augmentent suffisamment pour élargir leur surface achetable.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer