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Les prix du m² pourraient monter, pensent les notaires

mise à jour: 13 mai 2019
Maison à vendre
Le marché de l'immobilier pourrait être proche d'une mutation.

Les prix de l’immobilier sont au plus haut depuis une décennie, et ont encore augmenté au 4e trimestre 2018. Le marché reste dynamique car on continue d’observer une hausse des ventes, mais également une baisse des souscriptions de crédits. C’est dans ce contexte que les notaires conseillent de vendre plutôt que d’acheter, car la courbe des prix pourrait redescendre.

Tendance des prix de l’immobilier

Les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter au cours de ces 2 dernières années. Les chiffres compilés par les notaires et publiés par l’INSEE, montrent que les prix des appartements ont globalement gagné +3,4 % au 4e trimestre 2018. Cette hausse fait suite à deux précédentes de +3,3 % aux 2e et 3e trimestre.

La hausse du prix des maisons atteint +3,1 % au 4e trimestre 2018 sur toute la France. Au 3e trimestre elle avait été de +2,6 % après 2,5 % au 2e trimestre.

La première constatation est que la tendance des prix de l’immobilier est à la hausse, comme notamment observé sur la région parisienne en 3 mois.

Au final les prix des logements anciens ont gagné +3,2 % en 12 mois. L’inflation était donc clairement de retour sur le marché après une période d’essoufflement de la hausse des prix du m². C’est dans ce contexte que l’observatoire CSA/Crédit Logement constate une hausse de +4,8 % du nombre de crédits immobiliers accordés au cours des 12 derniers mois.

Alors, les conditions sont-elles réunies pour faire grimper la tendance des prix de l’immobilier ? Les notaires pensent que oui.

Les conseils des notaires de France

L’indice notaires-INSEE pour le 4e trimestre 2018, met en avant 970 000 transactions immobilières au cours des 12 derniers mois. C’est mieux que les 963 000 ventes de logements anciens constatées à la fin septembre, l’activité du marché du logement reste donc élevée.

Avec ce constat, les notaires anticipent une hausse des prix de l’immobilier (source ici).

Et effectivement le marché du logement pourrait voir davantage d’acheteurs par rapport au nombre de vendeurs. Et pourtant la capacité d’achat des ménages a subi un sérieux revers. Toujours d’après l’observatoire CSA/Crédit Logement, la surface achetable diminue dans 68 % des villes de plus de 100 000 habitants.

À Bordeaux les nouveaux propriétaires ont dû acheter 1,6 m² de moins que leurs prédécesseurs du 1e trimestre 2018. Même constat sur Rennes (-5,8 m²), Besançon (-3,4 m²) ou encore Caen (-2,9 m²).

À terme, avec la perspective d’une hausse des taux d’intérêt, la tendance actuelle ne peut demeurer que passagère. Immonot.com

Les taux bancaires vont-ils remonter ?

Les emprunteurs ont continué de profiter de taux d’intérêts très abordables en 2019. En avril les moins bons profils ont pu emprunter en dessous de 1,76 % sur 25 ans. Car les banques font des efforts pour conserver la jeune clientèle dans leurs agences. Désormais les crédits immobiliers sur 30 ans se multiplient, avec des taux si avantageux que les acheteurs peuvent même revendre dans moins de 10 ans.

Mais cette braderie ne sera pas éternelle, car la BCE (Banque Centrale Européenne) a mis fin à sa politique monétaire en décembre 2018. Le robinet monétaire est fermé, ce qui pourrait faire remonter le coût des obligations françaises à 10 ans, et au bout du compte le taux immobilier des ménages.

La bonne nouvelle est que, eut égard aux prévisions économiques revues à la baisse, la BCE maintient son principal taux directeur à 0%. En clair : en 2019 les banques recevront moins d’argent pas cher qu’en 2018, mais pas tant.

Et c’est tant mieux car dès que le coût de l’argent deviendra plus cher, la capacité d’achat immobilier des ménages sera en baisse. Un phénomène qui s’observe déjà sur le marché de l’immobilier neuf.

Puis il faudra attendre encore quelques temps (semaines ? Mois ?) avant que les vendeurs ne se décident à baisser leurs prix. Et à ce moment on constatera peut-être que la baisse des prix du m² a absorbé la hausse des taux d’intérêt. À moins bien sûr que les revenus des ménages n’augmentent suffisamment pour élargir leur surface achetable.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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