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Vendez avant d’acheter, pensent les notaires

mise à jour: 12 décembre 2018
Maison à vendre
Le marché de l'immobilier pourrait être proche d'une mutation.

Les prix de l’immobilier sont au plus haut depuis une décennie, et ont encore augmenté au 3e trimestre 2018. Si le marché reste dynamique on continue d’observer un fléchissement des ventes, et surtout une baisse des souscriptions de crédits. C’est dans ce contexte que les notaires conseillent de vendre plutôt que d’acheter, car la courbe des prix pourrait redescendre.

Tendance des prix de l’immobilier

Les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter au cours de ces 2 dernières années. Les chiffres compilés par les notaires et publiés par l’INSEE, montrent que les prix des appartements ont globalement gagné +3,3 % au 3e trimestre 2018. Cette hausse fait suite à une précédente de +3,3 % au 2e trimestre et de +3,8 % au 1er trimestre.

La première constatation est que la tendance des prix de l’immobilier est au ralentissement, autant sur la région parisienne que sur la province. En revanche la hausse du prix des maisons reste exponentielle, avec +2,6 % au 3e trimestre 2018 sur toute la France. Au 1er trimestre elle avait été de 2,3 % puis de 2,5 % au 2e trimestre.

Au final les prix des logements anciens ont gagné +2,9 % en 12 mois. Le marché est donc clairement sur une période d’essoufflement de la hausse des prix du m². C’est dans ce contexte que l’observatoire CSA/Crédit Logement, constate une baisse de -7,7 % du nombre de crédits immobiliers accordés au cours des 12 derniers mois.

Alors, les conditions sont-elles réunies pour inverser la tendance des prix de l’immobilier ? Les notaires pensent que oui.

Les conseils des notaires de France

L’indice notaires-INSEE pour le 3e trimestre 2018 met en avant 956 000 transactions immobilières au cours des 12 derniers mois. C’est mieux que les 954 000 ventes de logements anciens constatées à la fin juin, l’activité du marché du logement reste donc élevée.

Malgré ce constat, 25 % des notaires anticipent une tendance baissière des prix de l’immobilier pour la fin d’année. Mais il y a mieux : 89 % des études interrogées anticipent une baisse des prix à plus long terme.

Et effectivement il commence à y avoir plus de vendeurs que d’acheteurs sur le marché du logement. Car la capacité d’achat des ménages a subi un sérieux revers. Toujours d’après l’observatoire CSA/Crédit Logement, la surface achetable diminue dans 70 % des villes de plus de 100 000 habitants.

À Bordeaux les nouveaux propriétaires n’ont été capables d’acheter que 4,2 m² de moins que leurs prédécesseurs du 3e trimestre 2017. Même constat sur Nantes (-2,9 m²), Lyon (-6,8 m²) ou encore Lille (-2,8 m²).

Il vaut donc mieux profiter du niveau élevé des prix actuels pour réaliser de bonnes affaires. Immonot.com

Les taux bancaires vont-ils remonter ?

Les emprunteurs ont continué de profiter de taux d’intérêt très abordables en 2018. En novembre les moins bons profils ont pu emprunter en dessous de 1,63 % sur 25 ans. Car les banques font des efforts pour conserver la jeune clientèle dans leurs agences. Désormais les crédits immobiliers sur 30 ans se multiplient, avec des taux si avantageux que les acheteurs peuvent même revendre dans moins de 10 ans.

Mais la fête est peut-être finie. Car maintenant que la menace italienne est passée, la BCE a annoncé la fin de sa politique monétaire pour décembre 2018. Une fois que la Banque Centrale Européenne aura fermé le robinet, les taux d’emprunt immobilier remonteront.

Cet effet mettra au moins 3 mois avant de se ressentir vraiment sur le marché de l’immobilier. Dès que le coût de l’argent deviendra plus cher, la capacité d’achat immobilier des ménages sera en baisse. Un phénomène qui s’observe déjà sur le marché de l’immobilier neuf.

Puis il faudra attendre encore quelques temps (semaines ? Mois ?) avant que les vendeurs ne se décident à baisser leurs prix. Et à ce moment on constatera peut-être que la baisse des prix du m² a absorbé la hausse des taux d’intérêt. À moins bien sûr que les revenus des ménages n’augmentent suffisamment pour élargir leur surface achetable.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer