Régime micro-foncier : définition, fonctionnement, plafond
Comme tous les revenus que vous percevez, les recettes d’un investissement locatif sont taxées. Vous avez choisi d’investir en location nue et vous vous questionnez sur le régime fiscal applicable. De plein droit, sous conditions de montant annuel des loyers, vous pouvez vous placer sous le régime micro-foncier. Souvent, il est plus intéressant d’opter pour le régime réel. On fait le point !
Qu’est-ce que le régime micro foncier ?
En location vide, les loyers que vous percevez constituent des revenus fonciers. Il en va de même pour les titres de sociétés immobilières que vous détenez via un fonds de placement immobilier (FPI). Les revenus sont comptabilisés à concurrence de vos droits à bénéfices dans ce type de société.
À l’inverse, si vous aviez choisi la location meublée, vous percevriez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les revenus fonciers sont imposables, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Le régime micro-foncier est un régime simplifié d’imposition, prévu par l’article 32 du Code général des impôts (CGI). Il s’applique de plein droit dès lors que vos revenus locatifs bruts annuels n’excèdent pas 15 000 euros.
Ce plafond s’apprécie au niveau du foyer fiscal, et non pas par personne. Vous devez donc prendre en compte les revenus fonciers perçus par les personnes à votre charge ou votre conjoint.
En outre, le plafond du micro-foncier est entendu sans prorata temporis. Si vous avez perçu 15 000 euros de loyers depuis juin, alors vous pourrez en bénéficier.
Du fait du plafond, ce régime fiscal s’adresse avant tout aux investisseurs locatifs qui débutent leur activité. Une fois que celle-ci aura pris de l’ampleur, il faudra passer au régime réel !
Comment fonctionne le régime du micro-foncier ?
Le micro-foncier a été conçu pour simplifier les démarches déclaratives des investisseurs immobiliers. C’est ainsi qu’au lieu de déduire des charges ou des dépenses de travaux, ce qui implique généralement de faire appel à un expert-comptable, ils bénéficient d’un abattement de 30 % d’impôt sur le revenu.
Cet abattement forfaitaire porte sur le revenu foncier brut et permet donc de tenir compte des charges.
Les revenus fonciers nets (après abattement) sont ensuite ajoutés aux autres revenus de votre foyer fiscal (salaires et traitements, revenus de capitaux mobiliers, BIC…). Puis ils sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition.
Les prélèvements sociaux, au taux forfaitaire de 17.2 %, s’appliquent aussi sur le revenu locatif net.
Comment calculer un micro-foncier ?
Détermination du revenu brut imposable
Vous devez d’abord déterminer le revenu brut, hors charges locatives. Vous devez ensuite ajouter les dépenses que vous devez normalement supporter à titre de propriétaire bailleur, mais que vous répercutez sur votre locataire. Par exemple, les charges de copropriété.
Vous ajouterez enfin les indemnités et sommes qui vous sont versées en contrepartie de la location. Par exemple, si vous encaissez des sommes en contrepartie d’une promesse de bail.
C’est sur ce montant obtenu que le fisc applique l’abattement.
Exemple de calcul au régime micro-foncier
Grâce à votre bien immobilier loué nu, vous encaissez 10 000 euros au titre de l’année 2022.
Vous relevez de la tranche marginale d’imposition à 11 %.
Après abattement pour charges de propriété, le montant imposable est de : 10 000 – 30 % = 7 000 euros.
Impôt sur le revenu sur les revenus fonciers : 11 % x 7 000 euros = 770 euros.
Prélèvements sociaux : 7 000 euros x 17.2 % = 1 204 euros.
Total de l’imposition au régime micro foncier : 1204 + 770 euros = 1 974 euros.
Qui peut bénéficier du régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier s’applique de plein droit tant que le contribuable n’excède pas le plafond légal de loyers.
Il existe toutefois quelques cas d’exclusion du régime micro-foncier, en investissement locatif non meublé. Les voici :
- Vous être propriétaire d’un Monument Historique, percevez des loyers et avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global. Le déficit foncier se produit lorsque les charges que vous supportez sont supérieures à vos recettes. Le revenu global, c’est celui qui comprend toutes les autres catégories de revenus, dont les revenus fonciers, et qui est soumis à imposition ;
- Vous êtes bailleur d’un logement sous la loi Malraux dont la déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2009 ;
- Vous avez investi dans les dispositifs de défiscalisation Périssol, Robien, Besson ancien et neuf ou Borloo neuf ;
- Vous avez investi dans une résidence de tourisme en ayant bénéficié d’une réduction d’impôt ;
- Vous avez acheté des parts de sociétés sous dispositif de défiscalisation immobilière, comme une SCPI Robien.
Quels sont les avantages du régime micro-foncier ?
Ils sont avant tout déclaratifs. Vous procéderez à une déclaration simplifiée de vos revenus, en reportant simplement le revenu brut sur votre feuille d’impôt. Le fisc fera le reste !
L’autre avantage du régime est bien entendu l’abattement, qui demeure néanmoins moins généreux que celui prévu pour la location meublée. En effet, le régime du micro-BIC, applicable aux BIC de location meublée, prévoit un abattement de 50 % en meublé classique, de 71 % en meublé de tourisme.
Si vous n’avez pas beaucoup de charges, l’abattement peut même être supérieur à leur montant. Vous réalisez ainsi une économie d’impôt !
Quelle différence entre régime du micro-foncier et régime réel ?
L’autre possibilité pour la taxation des recettes locatives, c’est effectivement le régime réel. Comme son nom le suggère, ce régime vous permet de déduire des charges pour leur montant réel. À la clé, la possibilité de réaliser un déficit foncier !
Les charges déductibles au régime réel d’imposition des revenus fonciers
En location meublée, vous pouvez déduire l’intégralité des dépenses supportées. En location nue, le régime prévoit une liste limitative de dépenses déductibles :
- Les intérêts d’emprunt du prêt immobilier d’investissement locatif ;
- La commission de l’agence immobilière à qui vous confiez la gestion locative de l’appartement ou de la maison ;
- Les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant, garantie des loyers impayés…) ;
- La taxe foncière ;
- Les charges que vous ne répercutez pas sur le locataire du logement ;
- Les travaux d’amélioration ;
- Les dépenses d’entretien et de réparation.
Il n’est pas possible de déduire les frais liés aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement du logement. Vous ne pouvez pas non plus les amortir, comme le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP) peuvent le faire.
Le déficit foncier au régime réel d’imposition des revenus
On vous l’a dit plus haut, vous créez un déficit foncier lorsque vos dépenses sont supérieures aux loyers encaissés. Le traitement de celui-ci diffère selon son montant et la nature des charges : financières ou non financières.
Les intérêts d’emprunt sont les seuls à constituer des charges financières, et ils se déduisent et se reportent uniquement sur la catégorie des revenus fonciers.
Vous pouvez imputer le déficit foncier ne provenant pas des intérêts d’emprunt sur le revenu global, dans une limite de 10 700 euros. Deux situations se présentent alors :
- Vous dégagez un déficit foncier supérieur à 10 700 euros : il est reportable sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans (comme les intérêts d’emprunt) ;
- Vous générez un déficit foncier inférieur à 10 700 euros, mais supérieur à votre imposition : vous pouvez le reporter sur votre revenu global pendant 6 ans (on parle de déficit global).
Le déficit foncier au régime micro-foncier
Comme vous ne pouvez pas déduire de charges, vous ne pouvez pas créer de déficit foncier !
Puis-je passer du micro-foncier au réel ?
Oui, quand vous le voulez ! Vous y serez soumis de plein droit si vos loyers excèdent 15 000 euros bruts annuels, ou sur option pour un montant inférieur. Attention, l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans !
Vous avez intérêt à passer du micro-foncier au régime réel dès lors que vos charges excèdent l’abattement de 30 %, par exemple, si vous engagez des travaux d’envergure.
Exemple pour choisir entre régime micro-foncier ou réel
Le montant brut des revenus fonciers s’élève à 10 800 euros par an.
Vos charges cumulées s’élèvent à 6 100 euros par an (intérêts d’emprunt d’un prêt in fine, assurances, taxe foncière, charges de copro).
Revenus à déclarer au régime micro-foncier : 10 800 – 30 % = 7 560 euros
Revenus à déclarer au réel : 10 800 – 6 100 = 4 700 euros.
Indépendamment de votre TMI, vous constatez ici que le régime d’imposition réel est plus avantageux !
À savoir : le déficit foncier reportable, que vous n’avez pas utilisé avant de passer du réel au micro-foncier s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Tableau comparatif régime micro-foncier et régime réel
|
Micro-foncier |
Réel |
|
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Application |
De plein droit jusqu’à 15 00 euros |
De plein droit au-delà de 15 000 euros Sur option irrévocable 3 ans en dessous |
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Biens immobiliers |
Tous ceux en location nue, sauf s’ils sont spéciaux (Malraux ancien, par exemple) |
Toutes les locations nues Parts de sociétés immobilières |
|
Charges déductibles |
Aucune : abattement de 30 % |
Liste limitative |
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Déficit foncier |
/ |
Déductible du revenu global, hors fraction supérieure à 10 700 euros ou provenant des intérêts d’emprunt |
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Déclaration des revenus fonciers |
Simplifiée, sur le n°2042 |
Détaillée, sur la n°2044 |
Plus-value et régime micro-foncier : quelle conséquence ?
La question est importante ! En effet, pour la détermination du montant de la plus-value immobilière, constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, vous pouvez normalement ajouter certaines charges, comme les frais de notaire et certaines dépenses de travaux.
Si vous n’avez pas gardé les justificatifs, vous pouvez appliquer deux taux forfaitaires : 7.5 % au titre des coûts d’acquisition, et 15 % au titre des travaux, s’ils ont été effectués il y a plus de 5 ans.
Quid avec le régime micro-foncier, puisque l’abattement est censé couvrir les charges ? S’agissant des dépenses d’amélioration, le fisc considère qu’elles ne peuvent pas être déduites dans le calcul du montant de la plus-value. Elles sont couvertes par l’abattement.
Pour les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui de toutes façons ne sont pas déductibles des revenus fonciers, la question ne se pose pas.
Enfin, le forfait de 15 % des travaux s’applique dès lors que vous détenez le bien depuis au moins 5 ans, peu importe que vous soyez au micro-foncier. Idem pour le forfait de 7.5 %.
Régime micro-foncier en SCI : possible ou non ?
La SCI à l’IR est une société fiscalement transparente. Vous pensez donc avoir le droit de soumettre les bénéfices reversés au régime micro-foncier. En réalité, il faut remplir certaines conditions pour bénéficier de ce régime :
- Vous devez posséder un autre logement que donnez en location nue directement, sans passer par la SCI ;
- Vous ne devez pas bénéficier d’une réduction d’impôt au titre d’un dispositif de défiscalisation ;
- Votre quote-part de revenus n’excède pas 15 000 euros.
Comment déclarer ses revenus au micro-foncier ?
Vous devez déclarer vos revenus fonciers directs ou procédant d’une SCI sur le formulaire Cerfa 2042. Reportez le montant brut des recettes à la case 4BE.