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L’assurance du propriétaire bailleur : les garanties, le coût

L’assurance du propriétaire bailleur n’est pas obligatoire, mais elle est vivement recommandée. Car s’il peut exiger une assurance habitation de la part de son locataire, il est responsable des préjudices causés aux voisin et tiers, tout comme à l’occupant. Voici des suggestions de garanties, et surtout combien ça coûte.

Combien coûte l’assurance du propriétaire bailleur ?

À la date de mise à jour de cet article, le 07 avril 2021, nous effectuons une simulation en ligne auprès de LUKO. Nous partons du principe que nous possédons un appartement de 2 pièces à Nantes (44), en étage intermédiaire, mis en location. Luko nous propose une tous risques pour 7,98 €/moi avec une franchise de 225 €.

La formule inclut les traditionnels dégâts des eaux, incendie, vol, défense pénale et responsabilité civile, catastrophes, etc. Luko se propose de resilier votre actuelle assurance habitation gratuitement.

Pour info : les garanties de cet exemple ne sont pas forcement celles qu’il vous faut. Il est préférable de soumettre au moins 3 demandes de devis auprès d’organismes différents afin d’avoir une vue d’ensemble.

L’assurance du propriétaire bailleur contre le recours des locataires

Le propriétaire bailleur est civilement responsable envers son locataire, qui peut lui réclamer une indemnisation au cas où il subit un préjudice suite à un manque d’entretien. Si le préjudice résulte d’un défaut de conception, le propriétaire bailleur pourra toujours se tourner vers les prestataires ayant construit ou entretenu le logement. Mais dans la réalité il s’agit de procédures juridiques longues, coûteuses, et à l’issue incertaine.

Le propriétaire bailleur a donc tout intérêt à se couvrir avec la garantie recours des locataires, qui obligera son assureur à indemniser l’occupant. L’assureur se débrouillera avec les responsables, le propriétaire bailleur ne sera pas inquiété.

Pour info : les litiges entre voisins peuvent être règles par des conciliateurs, un système, déjà mis en place par la région de Dinan.

L’assurance du propriétaire bailleur contre le recours des voisins et tiers

Un bien immobilier, même parfaitement entretenu, peut causer des dommages à autrui. L’exemple le plus connu est celui de la tuile qui se détache du toit par un jour de grand vent, et s’en va finir sa course dans le pare-brise de la Mercedes garée plus bas.

Si le propriétaire bailleur ne dispose pas d’une assurance recours des voisins et tiers, il doit payer les réparations de la voiture de luxe.

S’il a choisi une garantie recours des voisins et tiers dans son assurance propriétaire non-occupant, tout sinistre né dans le logement et qui cause préjudice à autrui sera couvert par la police d’assurance.

Pour info : les risques de dégradation par le locataire sont bien présents lors de locations meublée de courte durée. Ce propriétaire de Floirac a vu sa maison vandalisée par ses étudiants locataires.

L’assurance obligatoire du locataire

C’est au locataire de souscrire une assurance responsabilité civile envers son propriétaire. Ce dernier a le droit de conditionner la remise des clés à la présentation d’une attestation d’assurance. Il peut par exemple exiger :

  • une garantie incendie et explosion,
  • une garantie dégât des eaux,
  • une garantie bris de glace,
  • une garantie contre les préjudices portés au bien immobilier par un cambrioleur.

Dans la pratique il demande à son futur locataire de lui remettre le document plusieurs jours avant la date d’entrée dans les lieux. Cela lui laisse le temps de contacter la compagnie d’assurance, afin de vérifier si le prétendant est bien assuré.

Le propriétaire bailleur a le droit de redemander une attestation d’assurance à son locataire, tous les ans à la date d’anniversaire du contrat. Si le locataire ne la lui remet pas, le propriétaire doit le mettre en demeure de le faire.

S’il ne reçoit toujours aucune attestation 1 mois après cette mise en demeure, il souscrit alors lui-même une assurance en responsabilité civile pour le compte de son locataire. Il ajoute ensuite le montant de la prime d’assurance à celui du loyer.

Pour info : dans cette affaire, le bailleur constate que l’un des murs de la maison qu’il met en location est dégradé. Il conserve le dépôt de garantie, ce que conteste le locataire. La Cour de cassation donne raison au bailleur, car le locataire doit prouver qu’il n’a pas dégradé le bien loué.

Assurer un logement en location saisonnière

Un propriétaire bailleur peut choisir de louer son bien immobilier sur de courtes durées. C’est le cas de la location saisonnière au cours de laquelle l’occupant change très souvent. La solution la plus compliquée est de vérifier que le locataire a lui-même ajouté un avenant à son propre contrat d’assurance habitation.

La solution la plus simple est de souscrire une responsabilité civile pour le compte de qui il appartiendra. Ainsi les garanties décrites ci-dessus s’appliqueront à toute personne se trouvant dans les lieux. Notons que beaucoup d’assureurs proposent des formules dédiées à la location de meublés de tourisme.

En supplément le propriétaire bailleur peut souscrire une garantie abandon de recours. Dans cette configuration, lui et son assureur s’engagent à ne pas réclamer d’indemnisation aux locataires, en cas d’incendie ou de dégât des eaux.

L’assurance loyers impayés du propriétaire bailleur

Le propriétaire bailleur peut se protéger des défauts de paiement avec la garantie VISALE d’Action Logement. Ce dispositif s’adresse aux habitations louées à titre de résidence principale, dans la limite de :

  • 1500 €/mois à Paris,
  • 1300 €/mois sur le reste du territoire.

La garantie VISALE indemnise dans la limite de 36 loyers, durant les 3 premières années d’occupation du locataire. Le dispositif est gratuit, et le propriétaire bailleur doit s’inscrire en ligne avant de faire signer le bail.

En cas de défaut de paiement, la garantie VISALE indemnise le bailleur puis se tourne vers le locataire. En échange de la souscription du dispositif, le propriétaire ne peut pas demander une caution.

Notons que d’autres solutions existent, notamment au travers de la location solidaire dans laquelle une association verse elle-même les loyers de ses membres.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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