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Quelle assurance pour un propriétaire bailleur ?

mise à jour: 19 décembre 2018
Assurance pour propriétaire non occupant
Bien assurer un investissement locatif contre les sinistres causés à et par autrui.

Un logement mis en location doit être assuré, de manière à indemniser les préjudices causés à autrui. Le locataire doit souscrire une responsabilité civile, qui payera les réparations des dégâts dus à un sinistre qu’il a provoqué. Il existe différentes possibilités, selon qu’il s’agisse d’une location saisonnière ou de longue durée. En supplément, la garantie Visale permet d’indemniser l’investisseur en cas de défaut de paiement de l’occupant.

L’assurance du propriétaire bailleur contre le recours des locataires

Le propriétaire bailleur est civilement responsable envers son locataire. Ce dernier peut lui réclamer une indemnisation, au cas où un sinistre se déclare suite à un manque d’entretien ou un défaut de conception. En pratique le propriétaire bailleur pourra toujours se tourner vers les prestataires ayant construit ou entretenu le logement. Mais dans la réalité il s’agit de procédures juridiques longues, coûteuses, et à l’issue incertaine.

Il a donc tout intérêt à se couvrir de la garantie recours des locataires, qui obligera son assureur à indemniser l’occupant, même en cas de défaut. Libre à la compagnie d’assurance de se tourner vers celle des prestataires, le propriétaire bailleur ne sera pas impliqué dans la procédure.

L’assurance du propriétaire bailleur contre le recours des voisins et tiers

Un bien immobilier, même parfaitement entretenu, peut causer des dommages à autrui. L’exemple le plus connu est celui de la tuile qui se détache du toit par un jour de grand vent, et s’en va finir sa course dans le pare-brise de la Mercedes garée plus bas. Un propriétaire bailleur doit assurer le bien immobilier qu’il met en location, contre le recours des voisins et tiers.

Ainsi tout sinistre né dans le logement et s’étant propagé sur la propriété d’autrui, sera couvert par la police d’assurance. Ce sera notamment le cas d’un incendie qui se déclare dans la cuisine, pour noircir le mur de l’appartement mitoyen sans faire plus de dégâts. Le coût du ravalement de la façade sera à la charge de l’assureur.

Assurer le logement contre les sinistres provoqués par le locataire

C’est au locataire de souscrire une assurance responsabilité civile envers le propriétaire bailleur. Ce dernier a le droit de conditionner la remise des clés à la présentation d’une attestation d’assurance. Il peut par exemple exiger :

  • une garantie incendie et explosion,
  • une garantie dégât des eaux,
  • une garantie bris de glace,
  • une garantie contre les préjudices portés au bien immobilier par un cambrioleur.

Dans la pratique il demande à son futur locataire de lui remettre le document plusieurs jours avant la date d’entrée dans les lieux. Cela lui laisse le temps de contacter la compagnie d’assurance, afin de vérifier si le prétendant est bien assuré.

Le propriétaire bailleur a le droit de redemander une attestation d’assurance à son locataire, tous les ans à la date d’anniversaire du contrat. Si le locataire ne la lui remet pas, le propriétaire doit le mettre en demeure de le faire. S’il ne reçoit toujours aucune attestation 1 mois après cette mise en demeure, il souscrit alors lui-même une assurance en responsabilité civile pour le compte de son locataire. Il ajoute ensuite le montant de la prime d’assurance à celui du loyer.

Assurer un logement en location saisonnière

Un propriétaire bailleur peut choisir de louer son bien immobilier sur de courtes durées. C’est le cas de la location saisonnière, au cours de laquelle l’occupant change très souvent. La solution la plus compliquée est de vérifier que le locataire a lui-même ajouté un avenant à son propre contrat d’assurance habitation.

La solution la plus simple est de souscrire une responsabilité civile pour le compte de qui il appartiendra. Ainsi les garanties décrites ci-dessus, s’appliqueront à toute personne se trouvant dans les lieux. Notons que beaucoup d’assureurs proposent des formules dédiées à la location de meublés de tourisme.

En supplément le propriétaire bailleur peut souscrire une garantie abandon de recours. Dans cette configuration, lui et son assureur s’engagent à ne pas réclamer d’indemnisation aux locataires, en cas d’incendie ou de dégât des eaux.

L’assurance loyers impayés du propriétaire bailleur

En supplément des garanties nécessaires pour se prémunir des préjudices causés par son logement, le propriétaire bailleur peut se protéger des défauts de paiement. De nombreuses compagnies d’assurance proposent des formules avec franchise, plafond d’indemnisation et exigence de justificatifs de la part du locataire.

Si le bail a été signé à partir du 1er février 2016, le propriétaire bailleur peut utiliser la garantie VISALE proposée par l’organisme Action Logement. Ce dispositif s’adresse aux logements loués à titre de résidence principale, dans la limite de 1500 €/mois à Paris, et 1300 €/mois sur le reste du territoire. La garantie VISALE indemnise dans la limite de 36 loyers, durant les 3 premières années d’occupation du locataire.

Le dispositif est gratuit, et le propriétaire bailleur doit s’inscrire en ligne avant de faire signer le bail. En cas de défaut de paiement, la garantie VISALE indemnise le bailleur puis se tourne vers le locataire. En échange de la souscription du dispositif, le propriétaire ne peut pas demander de caution. Notons que d’autres solutions existent, notamment au travers de la location solidaire dans laquelle une association verse elle-même les loyers de ses membres.

Combien coûte l’assurance du propriétaire bailleur ?

Les cotisations des assurances habitation dépendent de nombreux facteurs. Dans le cadre d’un bien immobilier mis en location, la simple formule en responsabilité civile peut démarrer à moins de 100 €/an. Tout dépend des risques présentés par le logement, qui eux-mêmes dépendent de la qualité des installations, et donc de son ancienneté.

Un appartement neuf acheté au sein d’un programme immobilier présentera moins de risques pour un assureur, qu’un immeuble ancien construit il y a 50 ans. Dans ce dernier cas toutefois, les cotisations pourraient être allégées par la présence d’une attestation de travaux, effectués par des artisans assurés et déclarés. Les logements situés en hauteur courent moins de risques d’effraction et de bris de glace. Les outils en ligne sont nombreux, le propriétaire bailleur pourra comparer plusieurs devis à tête reposée.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer