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Défiscalisation 2019 : payez moins d’impôts avec l’immobilier

Investir dans l’immobilier fera baisser vos impôts si vous choisissez l’un des 3 dispositifs majeurs. Le catalogue de la défiscalisation 2019 inclut des remises fiscales pour qui achète de l’immobilier neuf, meublé ou non, et le mette en location. Il existe même une loi à l’attention des amoureux de la vieille pierre de prestige.

Défiscalisation 2019 : 3 dispositifs majeurs

Réduisez vos impôts jusqu’à 63 000 € avec la loi Pinel

Le dispositif d’investissement immobilier préféré des Français, permet de recevoir une remise d’impôts pour les montants maximums suivants :

  • 36 000 €, pour une mise en location sur 6 ans.
  • 54 000 €, pour une mise en location sur 9 ans.
  • 63 000 € pour une mise en location sur 12 ans.

Le dispositif Pinel a été mis en place afin d’inciter les investisseurs à revenir vers l’immobilier locatif. Ils doivent louer à loyers plafonnés, à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain niveau. Pas de panique, le dispositif permet souvent des retours sur investissement supérieurs à 2,5 % nets après impôts.

La défiscalisation en loi Pinel a été reconduite en 2018, pour une fin prévue en 2022. En revanche quelques aménagements ont été apportés, notamment une restriction aux zones tendues A, Abis et B1.

Certains observateurs craignent que ce recentrage ne débouche sur une augmentation des prix de l’immobilier neuf. Pourtant il semble que les prix des promoteurs soient en train de se calmer.

Jusqu’à 33 000 € de remises d’impôt avec la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un vieux dispositif de défiscalisation toujours vivant en 2018, ayant résisté aux pressions budgétaires des années passées.

Il s’adresse aux investissements locatifs dans des logements meublés, situés au sein de résidences :

  • logements étudiants,
  • chambres médicalisées pour personnes âgées dépendantes,
  • logements d’affaires,
  • village seniors.

Les appartements meublés destinés à la location touristique sont exclus du dispositif.

La remise d’impôts en loi censi-Bouvard correspond à 11 % du prix de vente hors taxe du bien immobilier acquis, répartie sur 9 ans. Avec un plafond d’investissement de 300 000 €, elle peut donc atteindre 33 000 €.

Mais ce n’est pas tout, car les conditions pour en bénéficier sont les mêmes que celles qui permettent de récupérer la TVA sur le prix de vente. Au final l’investisseur obtient une remise d’environ 16 % sur le prix catalogue.

Jusqu’à 120 000 € de remises d’impôts avec la loi Malraux

Premier dispositif de défiscalisation de l’histoire contemporaine, la loi Malraux a vu le jour le 4 août 1962 grâce au ministre de la culture de l’époque, André Malraux.

L’auteur de L’espoir et  de La condition humaine cherchait à protéger le patrimoine architectural français. Il eut ainsi l’idée de proposer aux particuliers de payer moins d’impôt sur le revenu, en échange d’un investissement locatif.

Le dispositif Malraux est moins connu et moins utilisé par les ménages, car il présente un aspect technique. Effectivement la défiscalisation ne peut s’effectuer que sur des biens de caractère, classés ou protégés. Il s’adresse surtout aux contribuables lourdement imposés, car les remises d’impôts qu’il crée n’entrent pas dans le plafond global des niches fiscales.

Le montant de la défiscalisation Malraux version 2018, va de 30 % à 22 % sur le coût des rénovations selon la zone géographique. Sur un plafond de travaux de 400 000 €, la défiscalisation peut donc atteindre :

  • 120 000 € en présence d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur,
  • 88 000 € dans les autres cas.

En échange l’investisseur devra mettre en location pendant 9 ans, mais sans plafonds de loyers. Après cette période il pourra récupérer les lieux pour son usage personnel.

Toutefois la loi Malraux présente des restrictions. Tout d’abord les travaux de rénovation ne doivent pas durer plus de 3 ans. Ensuite le coût des travaux ne peut pas être imputé à un déficit foncier. Enfin, en cas de revente le coût des travaux ne sera pas diminué de la plus-value réalisée.

Défiscalisation 2019 : le plafond global des niches fiscales

Si le contribuable peut cumuler tous les dispositifs de défiscalisation, le fisc veille à ce qu’il ne réduise pas trop ses impôts. C’est ce que l’on appelle le plafond global des niches fiscales, qui en 2019 se monte à :

  • 18 000 € pour les investissements défiscalisés dans les départements et régions d’outre-mer.
  • 10 000 € pour les investissements défiscalisés en métropole.

Ces 2 plafonds sont cumulables, ce qui permet de réduire ses impôts de 28 000 € par an.

Le plafond de 10 000 € concerne la loi Censi-Bouvard et la loi Pinel métropole, celui de 18 000 € concerne la loi Pinel outre-mer. La loi Malraux n’entre dans aucun plafond global de niches fiscales.

Emprunter pour défiscaliser

À moins de disposer d’un capital conséquent, il faut emprunter pour investir dans l’immobilier. Les banques le comprennent et disposent souvent de services spécialisés dans la connaissance du marché locatif environnant. Elles appliquent leur propre mode de calcul, qui prend en compte 70 % des loyers espérés afin de couvrir les charges d’exploitation.

Les prêteurs sont encore plus réceptifs quand le projet s’accompagne d’une loi de défiscalisation, car les remises d’impôts augmenteront le reste à vivre. Les agences bancaires sont particulièrement sensibles au logement neuf, car il comporte une garantie de parfait achèvement.

Enfin cerise sur le gâteau : dans près de 2/3 des dossiers le propriétaire bailleur peut emprunter sans apport personnel.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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