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Comment payer moins d’impôts avec l’immobilier

Il existe 4 dispositifs majeurs pour réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier. Résidence principale meublée ou non-meublée, logement tout équipé pour de courts séjours ou achat d’ancien avec travaux, le choix ne manque pas. On les appelle des lois de défiscalisation, elles peuvent être cumulées dans le respect du plafond global des niches fiscales.

3 lois de défiscalisation en 2018

Payer moins d’impôts avec l’immobilier neuf

Il existe 2 solutions pour payer moins d’impôts avec l’immobilier neuf :

  • La résidence principale équipée mais non-meublée,
  • la résidence de service équipée et meublée.
Non-meublée Meublée
Remise d’impôt max 63 000 € 33 000 €
Durée max 12 ans 9 ans
Plafond de loyer Oui Non
Résidence principale seulement Oui Non

La loi de défiscalisation en résidence principale non-meublée s’appelle la loi Pinel, dont le rendement locatif varie selon différents critères, voici une calculette prenant en compte la remise d’impôt.

En résidence meublée c’est la loi Censi Bouvard, qui permet de défiscaliser avec des biens immobiliers destinés autant à la résidence principale qu’à de courts séjours.

Payer moins d’impôts avec l’immobilier ancien

Il est possible de payer moins d’impôts avec l’immobilier ancien, sous condition de réaliser des travaux. À ce titre il existe 2 dispositifs :

  • Rénovation de logements classiques,
  • rénovation de ville pierre classée.
Logements classiques Vieille pierre classée
Remise d’impôt max Incalculable 120 000 €
Durée max 10 ans 4 ans
Plafond de loyer Non Non
Résidence principale seulement Oui Oui

La loi de défiscalisation sur la rénovation de logements classiques n’est pas vraiment une loi. Il s’agit plutôt d’un ensemble de lois réunies sous le principe du déficit foncier. Les travaux doivent être destiné à l’amélioration des conditions de logement, dont la performance énergétique. La remise d’impôt maximum est incalculable, car le coût des travaux vient se déduire de la base de revenu imposable, dans un maximum de 10 700 € par an, pendant 10 ans.

La loi de défiscalisation sur les vieilles pierres classées s’appelle la loi Malraux, du nom de l’écrivain qui lui a donné le jour le 4 août 1962, alors qu’il était ministre de la culture. Dans ce dispositif l’investisseur doit s’adresser à un architecte en bâtiments de France, une portion du montant des travaux viendra alors se déduire directement de ses revenus.

Pour info : il est possible d’investir dans la pierre en défiscalisation via l’immobilier participatif, ou crowdfunding, sous la forme de SCI.

Combien ça coûte ?

Indiscutablement le m² neuf est plus cher que le m² ancien, mais ce simple constat ne suffit pas à recommander un dispositif de défiscalisation plutôt qu’un autre. Voici un tableau comparatif des prix de l’immobilier sur 4 agglomérations urbaines.

Neuf* Ancien**
Bordeaux Métropole 4107 €/m² ? 4125 €/m² ?
Lyon AU 4459 €/m² ? 4131 €/m² ?
Aix-Marseille Métropole 4581 €/m² ? 3191 €/m² ?
Toulouse AU 3806 €/m² ? 3855 €/m² ?

*Source : Fédération des Promoteurs Immobiliers, prix au 3 trimestre 2019. **Source : baromètre LPI parution novembre 2019, prix à fin octobre 2019. La flèche représente l’évolution des prix par rapport à la dernière mise à jour (bimestrielle) de cet article.

Il n’est pas nécessaire de disposer d’un capital important pour payer moins d’impôts grâce à l’immobilier. Les banques prêtent volontiers pour investir dans la pierre, la plupart du temps elles prêteront également le montant des frais d’achat, soit jusqu’à 110 % du prix du logement convoité.

Pour info : en loi Censi Bouvard il est possible de récupérer la TVA sur le prix de vente. Au final l’investisseur obtient une remise d’environ 16 % sur le prix catalogue.

Attention au plafond global des niches fiscales

Si le contribuable peut cumuler tous les dispositifs de défiscalisation, le fisc veille à ce qu’il ne réduise pas trop ses impôts. C’est ce que l’on appelle le plafond global des niches fiscales, qui en 2020 se monte à :

  • 18 000 € pour les investissements défiscalisés dans les départements et régions d’outre-mer.
  • 10 000 € pour les investissements défiscalisés en métropole.

Ces 2 plafonds sont cumulables, ce qui permet de réduire ses impôts de 28 000 € par an.

Le plafond de 10 000 € concerne la loi Censi-Bouvard et la loi Pinel métropole, celui de 18 000 € concerne la loi Pinel outre-mer. La loi Malraux n’entre dans aucun plafond global de niches fiscales.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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