Accueil Placer son argent Investir en loi Pinel : quelle durée choisir (6, 9 ou 12...

Investir en loi Pinel : quelle durée choisir (6, 9 ou 12 ans) ?

mis à jour: vendredi 20 juillet 2018
La loi Pinel et le PTZ plus on relançait la construction.
Investir dans l'immobilier neuf implique souvent d'acheter sur plan.

La loi de défiscalisation Pinel permet d’acheter un appartement neuf, puis de le louer à loyers plafonnés contre remise d’impôt. Le dispositif engage le propriétaire bailleur sur une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans. Plus la durée de mise en location est longue, plus le cadeau fiscal est important.

6 ans, 9 ans ou 12 ans, pourquoi s’y tenir ?

La remise d’impôt de la loi Pinel équivaut à 2 % par an du prix du bien immobilier acquis, de la 1ère à la 9e année. Le taux descend à 1 % de la 10e à la 12e année.

Le propriétaire bailleur doit mettre en location en respectant les règles du dispositif, pendant au moins 6 ans. S’il ne le fait pas, il devra rembourser les remises d’impôt perçues. Admettons par exemple qu’il ait acquis un appartement neuf à 150 000 €. Son cadeau fiscal sera donc de 2 % par an, soit 3000 €.

L’année 1, il déduit 3000 € du montant de son imposition sur ses revenus. Il fait de même l’année 2, l’année 3, puis il donne congé à son locataire l’année 4. Motif : il souhaite récupérer l’appartement pour son usage personnel. Il devra alors rembourser au Trésor public les 9000 € perçus au cours des 3 années précédentes.

Le propriétaire bailleur devra attendre la fin de la 6e année pour donner congé à son locataire. Si à cette date il choisit de poursuivre la mise en location, il doit le faire pendant les 3 prochaines années. Ce n’est qu’à la fin de la 9e année qu’il pourra récupérer l’appartement pour son propre usage. S’il ne le fait pas, il doit alors continuer de louer pendant les 3 prochaines années. Il sera libéré de toute obligation à la fin de la 12e année.

Durée de location Pinel : pas besoin de choisir à l’avance

L’intérêt d’un investissement locatif Pinel, est la souplesse du dispositif. Car le propriétaire bailleur n’est pas tenu de s’engager par avance sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Dans la pratique il commence par louer un minimum de 6 ans. À la fin de la 6e année, il peut donner congé à son locataire afin de reprendre le logement pour son propre usage. Attention, il y a des règles à respecter.

S’il récupère l’habitation, le dispositif Pinel se termine là, il n’aura pas à rembourser les remises d’impôt perçues. Il n’en percevra pas d’autres, même s’il souhaite remettre en location dans quelques temps.

Attention toutefois, s’il a prévu de récupérer les lieux pour son propre usage, il est impératif d’en avertir le locataire avec un préavis de 6 mois. Si les locataires versent toujours un loyer à partir du premier mois de la 7e ou 10e année, le propriétaire bailleur est réputé pour reconduire sa mise en location en loi Pinel.

Que se passe-t-il après 12 ans ?

Une fois arrivé le 144e loyer, l’investisseur est allé au bout de la durée Pinel. Il ne percevra plus de remise d’impôt, mais en revanche il n’est plus tenu de louer à un plafond de loyer. Il n’est également plus tenu de sélectionner ses locataires en fonction de leurs revenus. Toutefois il n’est pas libre d’augmenter son loyer, il doit respecter les variations de l’IRL de l’INSEE.

Il ne pourra pas donner congé à son locataire, afin d’en faire rentrer un autre moyen d’un bail plus cher. Il devra attendre que le locataire actuel quitte les lieux pour augmenter le loyer au-delà de la variation de l’IRL de l’INSEE.

S’il souhaite recevoir d’autres remises d’impôt, il a la possibilité d’emprunter pour un 2e investissement locatif, si ses moyens le lui permettent. Il peut également vendre son appartement, tout en sachant que le locataire peut avoir un droit de préemption. Si ce dernier ne souhaite pas se porter acquéreur, il restera dans les lieux à moins que le nouveau propriétaire n’utilise le logement pour son propre usage.