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Combien faut-il gagner pour acheter un appartement à Bordeaux ?

Tramway à Bordeaux
Bordeaux a su se développer tout en conservant son authenticité.

Les notaires constatent qu’il faut 4270 €/m² de médiane pour acheter un appartement ancien à Bordeaux. Pour un appartement neuf c’est un peu plus cher malgré la politique de logement de la ville, 4540 €/m² sont nécessaires. Pour autant le niveau attractif des taux d’emprunt permet toujours aux jeunes ménages de devenir propriétaire, à condition d’avoir suffisamment d’apport.

Pour info : les calculs ci-dessous ont été effectués avec les prix de vente médian des notaires de janvier à mars 2019, et le taux immobilier moyen observé par Crédit Logement en août 2019.

Prix des appartements anciens à Bordeaux

Le prix médian d’un appartement ancien à Bordeaux s’établit donc à 4270 €/m², ce qui donne 299 000 € pour un 70 m². En utilisant notre calculette de mensualités réglée sur la dernière moyenne des taux connus, on obtient des échéances de 1393 € sur 20 ans, sans assurance.

À raison d’un taux d’endettement maximum acceptable par les banques de 33 % des revenus, un ménage disposant de 4222 € de revenus mensuels pourrait acheter son appartement ancien sur 20 ans.

Mais ceci est à mettre au conditionnel, car dans la réalité il devra régler les frais d’achat sur son épargne personnelle. En comptant la taxe sur les droits de mutation, les frais d’hypothèque et peut-être même la commission d’agents immobiliers, il est raisonnable de prévoir 10 %.

Un ménage percevant 4222 € de revenus mensuels, et disposant d’un apport personnel de 29 000 € peut donc acheter un appartement ancien à Bordeaux.

Pour info : les prix varient grandement selon la qualité du bien immobilier. Ainsi les notaires constatent une fourchette de prix de 3180 €/m² à 4480 €/m² du côté de La Bastide.

Prix des appartements neufs à Bordeaux

D’après les notaires il faut compter 4540 €/m² de médiane pour un appartement neuf à Bordeaux, ce qui monte le prix à 318 000 € pour un 70 m². La bonne nouvelle est que Bordeaux se trouvant en zone B1, les primo accédants peuvent bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ).

Une famille de 4 personnes pourrait ainsi obtenir jusqu’à 108 000 € à rembourser sans intérêts. Il leur resterait ainsi à emprunter 210 000 € pour des mensualité de 979 € sur 20 ans (moyenne de août 2019 : 1,13 % sur 20 ans). Le PTZ pourrait être remboursé sur 15 ans, avec report des premières échéances. Le ménage se retrouverait donc avec des mensualité totale de 1580 €, sans compter l’assurance emprunteur.

Il faudrait donc percevoir 4788 € de revenus pour acheter un appartement neuf à Bordeaux via un prêt à taux zéro. Les droits de mutation étant quasi inexistants, l’apport personnel total pourra représenter 5 % du prix d’achat soit 15 900 €.

Mais surtout, on trouve des appartements neufs plus abordables, parmi les programmes livrables en 2020 et plus.

Ça vaut la peine d’acheter un appartement à Bordeaux ?

Au vu du budget nécessaire et surtout de l’apport personnel, certains ménages vont se demander s’il ne vaut pas mieux rester locataire. À Bordeaux les loyers medians se situent à 11,2 €/m² (source : ObservatoiredesLoyers.org), ce qui équivaudrait à 784 €/mois pour un appartement ancien de 70 m². La ville étant située en zone B1, cette famille pourrait louer un appartement neuf de même surface au travers de la loi Pinel pour 719 €/mois.

Une différence de budget qui devrait faire réfléchir plus d’un candidat acheteur. Beaucoup seront d’ailleurs tentés de s’éloigner dans la proche périphérie, où les prix de l’immobilier sont plus abordables.

Côté Est, à Cenon le prix médian d’un appartement neuf démarre à 165 000 €. De l’autre côté à Pessac les notaires constatent que les maisons anciennes se vendent en médiane à 3590 €/m². À Mérignac, c’est un peu plus cher, compter 164 500 € au moins pour se trouver au cœur d’une zone économique dynamique et proche du cœur de Bordeaux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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