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Quels revenus pour acheter un appartement à Bordeaux ?

Les notaires constatent qu’il faut 4700 €/m² de médiane pour acheter un appartement ancien à Bordeaux. Pour les appartements neufs il faut aller chercher un budget de 4770 €/m². Le niveau attractif des taux d’emprunt permet aux jeunes ménages de devenir propriétaire malgré des prix élevés, mais à condition d’avoir un apport personnel.

Pour info : les calculs ci-dessous ont été effectués avec les prix de vente médian constatés par les notaires de juillet à septembre 2021, et le taux immobilier moyen observé par Crédit Logement en novembre 2021.

Prix des appartements anciens à Bordeaux

Le prix médian d’un appartement ancien à Bordeaux s’établit donc à 4700 €/m², ce qui donne environ 329 000 € pour un 70 m². En utilisant notre calculette de mensualités réglée sur la dernière moyenne des taux connus, on obtient des échéances de 1512 € sur 20 ans (0,99 %) sans assurance.

Partons du principe que la cotisation de l’assurance emprunteur sera de 110 €/mois, le montant total de la mensualité sera donc de 1622 €/mois. À raison d’un taux d’endettement maximum de 35 % des revenus, un ménage disposant de 4634 € de revenus mensuels pourrait acheter son appartement ancien sur 20 ans.

Mais ceci est à mettre au conditionnel, car dans la réalité il devra régler les frais d’achat sur son épargne personnelle. En comptant la taxe sur les droits de mutation, les frais d’hypothèque et peut-être même la commission d’agents immobiliers, il est raisonnable de prévoir 10 %.

Un ménage percevant 4634 € de revenus mensuels et disposant d’un apport personnel de 33 000 €, peut donc acheter un appartement ancien à Bordeaux.

Pour info : les prix varient grandement selon la qualité du bien immobilier. Ainsi les notaires constatent une fourchette de 3540 €/m² sur Lestonat – Montséjour à 5150 €/m² sur Capucins – Victoire.

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Prix des appartements neufs à Bordeaux

D’après les notaires il faut compter 4770 €/m² de médiane pour un appartement neuf à Bordeaux, ce qui laisse donc un prix à 334 000 € pour un 70 m². La bonne nouvelle est que Bordeaux se trouvant en zone B1, les primo accédants peuvent bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ).

Une famille de 4 personnes pourrait ainsi obtenir jusqu’à 108 000 € à rembourser sans intérêts. Il leur resterait alors à emprunter 226 000 € pour des mensualité de 1038 € sur 20 ans (0,99 %). Le PTZ pourrait être remboursé sur 15 ans, avec report des premières échéances. Le ménage se retrouverait donc avec des mensualité totale de 1638 €, sans compter l’assurance emprunteur.

Conservons notre exemple d’une assurance emprunteur à 110 €/mois. Lorsque les 2 prêts seront cumulés, les mensualités des emprunteurs grimperont à 1748 €/mois.

À raison d’un taux d’endettement maximum de 35 %, il faudrait donc percevoir 4995 € de revenus pour acheter un appartement neuf à Bordeaux, via un prêt à taux zéro. Il n’y a pas de droit d’enregistrement dans l’immobilier neuf, l’apport personnel total pourra représenter 5 % du prix d’achat soit 17 000 €.

Ça vaut la peine d’acheter un appartement à Bordeaux ?

Au vu du budget nécessaire et surtout de l’apport personnel, certains ménages vont se demander s’il ne vaut pas mieux rester locataire. À Bordeaux les loyers médians se situent à 13,0 €/m² (source : ObservatoiredesLoyers.org), ce qui équivaudrait à 910 €/mois pour un appartement ancien de 70 m². La ville étant située en zone B1, cette famille pourrait louer un appartement neuf de même surface au travers de la loi Pinel pour 719 €/mois.

Une différence de budget qui devrait faire réfléchir plus d’un candidat acheteur. Beaucoup seront d’ailleurs tentés de s’éloigner dans la proche périphérie, où les prix de l’immobilier sont plus abordables.

Côté Est, à Cenon le prix médian d’un appartement neuf se situe à 4420 €/m². De l’autre côté à Pessac les notaires constatent que les maisons anciennes se vendent en médiane à 3810 €/m². À Mérignac c’est un peu plus cher, comptez au moins 3950 €/m² pour vous trouver au cœur d’une zone économique dynamique aux portes de Bordeaux.

Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.