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Quel apport pour acheter un appartement ou une maison ?

mise à jour: 22 octobre 2018
Épargner l'apport du prêt immobilier
L'acheteur immobilier doit avoir une épargne suffisante pour couvrir divers frais et taxes.

Il est rare de pouvoir acheter une maison ou un appartement sans apport personnel. Cette somme doit au moins suffire à régler les frais d’achat, et se révélera indispensable pour régler le dépôt de garantie dans certains cas. Le montant de l’épargne varie selon qu’il s’agisse d’immobilier neuf ou ancien.

Quel est l’apport personnel moyen pour une maison ou un appartement ?

Le coût moyen d’une opération immobilière dans l’ancien est de 272 500 € au 2e trimestre 2018 (source : observatoire CSA/Crédit Logement). Maisons et appartements confondus, les acheteurs ont un apport personnel de 17,5 % en moyenne, soit environ 47 000 €.

Pour l’achat d’une maison neuve ou d’un appartement neuf, les Français dépensent en moyenne 265 700 € au 3e trimestre 2018. Ils disposent d’un apport personnel moyen de 15,6 %, soit environ 41 000 €.

Mais dans la pratique il n’est pas nécessaire de disposer d’autant d’épargne. Certes la banque accordera un meilleur taux immobilier à ceux qui en apportent le plus de leur poche. Toutefois d’autres facteurs sont importants pour séduire une banque. Ainsi il est possible d’acheter une maison ou un appartement avec 5 % ou 10 % d’apport personnel, selon qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien.

Immobilier ancien : apport de 10 % pour le dépôt de garantie

Les différentes étapes de la vente d’un logement sont destinées à assurer la sécurité du vendeur, autant que de l’acheteur. Lorsque ce dernier déclare son intérêt pour une maison ancienne ou un appartement ancien, le propriétaire réclame généralement un dépôt de garantie de 10 %.

Le candidat acquéreur doit donc posséder une épargne suffisante, de manière à pouvoir apporter 10 % du prix de vente du bien convoité.

Il serait imprudent et cher d’avoir recours à un prêt de trésorerie. Car le versement des mensualités démarrerait dès l’encaissements des 10 % du dépôt de garantie par le notaire. Cette charge financière pèserait sur la capacité d’emprunt des candidats acheteurs, qui pourraient se voir refuser leur crédit immobilier. Ils récupéreraient certes leur dépôt de garantie, mais devront verser des pénalités de remboursement anticipé à leur banque s’ils souhaitent la rembourser immédiatement.

Enfin, notons que les frais d’achat d’un appartement ancien ou d’une maison ancienne, sont relativement élevés. Car ils incluent une taxe sur les droits de mutation pour 4,5 % du prix du bien immobilier acquis. Entre les frais de garantie du crédit, les frais de dossier et les émoluments du notaire, il faut de toutes manières compter 10 % d’apport personnel.

Dans la pratique les 10 % de dépôt de garantie bloqués par le notaire, seront directement utilisés pour régler les droits de mutation et autre taxes.

Immobilier neuf : apport de 5 % pour les frais d’achat

La loi interdit à un promoteur de réclamer plus de 5 % à titre de dépôt de garantie, lors de l’achat d’une maison neuve ou d’un appartement neuf. Et encore, si la livraison doit intervenir au-delà de 2 ans après la réservation, le montant du dépôt de garantie descend à 2 %.

Mais ce n’est pas fini, car les banques n’accorderont de crédit immobilier que si les acheteurs ont un apport personnel suffisant pour couvrir les frais. Ceux-ci correspondent à environ 5 % du prix d’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, dû à la quasi absence de droits de mutation.

Et c’est précisément cette somme que les candidats acquéreur ont besoin d’apporter sur leur propre épargne. Dans la pratique les 5 % de dépôt de garantie font partie du prix d’achat, et sont donc financés par le prêt immobilier. Lors de la signature du contrat de réservation, la banque débloque les 5 % et les futur-propriétaires peuvent commencer à rembourser après la remise des clés.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer