AccueilLe crédit immobilierApport du prêt immobilier, quel montant en 2021 ?

Apport du prêt immobilier, quel montant en 2021 ?

Un prêt immobilier pour résidence principale s’accompagne toujours d’un apport personnel. Il doit être au moins égal aux frais d’achat, et dans certains cas doit couvrir le dépôt de garantie. Le montant de l’apport du prêt immobilier varie selon qu’il s’agisse d’immobilier neuf ou ancien.

Montant de l’apport personnel du prêt immobilier en 2021

Les chiffres de l’observatoire CSA/Crédit Logement sur le 3e trimestre 2021, pointent un taux d’apport personnel de 17,4 % sur le marché de l’immobilier neuf. Dans l’ancien ce chiffre monte à 19,5 % du coût de l’opération.

Mais dans la pratique il n’est pas nécessaire de disposer d’autant d’épargne. Certes la banque accordera un meilleur taux immobilier à ceux qui apportent le plus de leur poche. Toutefois d’autres facteurs sont importants pour séduire une banque. Il est possible d’obtenir un prêt immobilier avec 5 % ou 10 % d’apport personnel, selon qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien.

Immobilier ancien : apport de 10 % pour le dépôt de garantie

Les différentes étapes de la vente d’un logement sont destinées à assurer la sécurité du vendeur, autant que de l’acheteur. Lorsque ce dernier déclare son intérêt pour une maison ancienne ou un appartement ancien, le propriétaire réclame généralement un dépôt de garantie de 10 %.

Le candidat acquéreur doit donc posséder une épargne suffisante, de manière à pouvoir apporter 10 % du prix de vente du bien convoité.

Il serait imprudent et cher d’avoir recours à un prêt de trésorerie. Car le versement des mensualités démarrerait dès l’encaissements des 10 % du dépôt de garantie par le notaire. Cette charge financière pèserait sur la capacité d’emprunt des candidats acheteurs, qui pourraient se voir refuser leur crédit immobilier. Ils récupéreraient certes leur dépôt de garantie, mais devront verser des pénalités de remboursement anticipé à leur banque s’ils souhaitent la rembourser immédiatement.

Enfin, notons que les frais d’achat d’un appartement ancien ou d’une maison ancienne, sont relativement élevés. Car ils incluent une taxe sur les droits de mutation pour 4,5 % du prix du bien immobilier acquis. Entre les frais de garantie du crédit, les frais de dossier et les émoluments du notaire, il faut de toutes manières compter 10 % d’apport personnel.

Dans la pratique les 10 % de dépôt de garantie bloqués par le notaire seront directement utilisés pour régler les droits de mutation et autre taxes.

Immobilier neuf : apport de 5 % pour les frais d’achat

La loi interdit à un promoteur de réclamer plus de 5 % à titre de dépôt de garantie, lors de l’achat d’une maison neuve ou d’un appartement neuf. Et encore, si la livraison doit intervenir au-delà de 2 ans après la réservation, le montant du dépôt de garantie descend à 2 %.

Mais ce n’est pas fini, car les banques n’accorderont de crédit immobilier que si les acheteurs ont un apport personnel suffisant pour couvrir les frais. Ces frais correspondent à environ 5 % du prix d’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve. C’est moins que dans l’ancien, car il n’y a pas de droits de mutation dans l’immobilier neuf.

Et c’est précisément cette somme que les candidats acquéreur ont besoin d’apporter sur leur propre épargne. Dans la pratique les 5 % de dépôt de garantie font partie du prix d’achat, et sont donc financés par le prêt immobilier. Lors de la signature du contrat de réservation, la banque débloque les 5 % et les futur propriétaires peuvent commencer à rembourser après la remise des clés.

L’apport personnel est-il obligatoire dans un prêt immobilier ?

Pour un prêt à la résidence principale, les banques demandent toujours un apport personnel. Le montant de cet apport est à la discrétion des établissements. En revanche lorsque le crédit est destiné à l’investissement locatif, il arrive que les prêteurs avancent également les frais d’achat.

Chaque banque suit sa politique, chaque cas est différent, il est toujours bon de consulter plus d’infos sur le prêt immobilier avant de se lancer.

Il faut savoir notamment que certaines banques rechignent à financer 100 % du prix du logement convoité. Comme on l’a vu, dans une accession à la propriété elles demanderont aux emprunteurs d’amener au moins les frais d’achat de leur poche.

Mais elles regarderont également la situation financière des demandeurs. En fonction de leur endettement futur est de leur reste à vivre, certaines banques ne financeront que 80 % à 90 % de la valeur du logement convoité. Heureusement, des solutions existent.

Les solutions quand l’apport personnel manque

Si les banques ne veulent pas prêter la totalité du prix du bien immobilier, les candidats emprunteurs ont la possibilité de se tourner vers les prêts d’État et les prêts conventionnés.

Le plus utilisé est le prêt immobilier à 0 % de l’État. Il s’adresse aux primo accédants et à d’autres ménages dans des situations spécifiques. Un dispositif idéal pour combler le financement manquant.

Les ménages aux revenus modestes se tourneront vers le prêt d’accession sociale. Le dispositif commence par une location, pour finalement permettre aux locataires de devenir propriétaire du logement qu’ils occupent.

Enfin, l’État a mis au point des aides financières pour réaliser des travaux dans de l’ancien. Là encore on trouve un prêt à 0 %, mais également des primes à la rénovation thermique. Ces aides peuvent être cumulées avec les autres prêts conventionnés, les banques en tiennent compte et peuvent même aider les accédants à la propriété à les obtenir.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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