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Rachat de crédit hypothécaire : l’importance de la valeur du bien immobilier

Un particulier a le droit de demander à une société de crédit de racheter ses prêts immobilier et consommation, pour les rembourser moins cher. Son prêteur actuel n’a pas le droit de refuser, en revanche les repreneurs peuvent refuser si la valeur du logement n’est pas assez élevée par rapport à la dette. Ce ratio est essentiel dans un rachat de crédit hypothécaire, et voici comment ça marche.

Le risque de la perte de valeur d’un bien immobilier

Prenons une maison achetée 260 000 € il y a 5 ans, et sur laquelle il reste 200 000 € à rembourser. Si le propriétaire souhaite faire racheter son crédit immobilier, il doit donc trouver une société spécialisée pour verser les 200 000 € à sa banque afin de solder sa dette.

À ce stade les repreneurs se posent la question suivante : « que se passe-t-il si ce propriétaire ne peut pas nous rembourser ? ». Dans ce cas le repreneur fait jouer son hypothèque, et vend la maison pour récupérer sa mise. Mais que se passe-t-il si la valeur de la maison a diminué entre-temps ?

Manque d’entretien, marché immobilier désavantageux, environnement urbain dégradé, les exemples ne manquent pas même en région parisienne.

Si la valeur du bien immobilier a diminué, admettons par exemple que la maison ne vaut plus que 190 000 €, le repreneur aura toutes les peines du monde à récupérer les 10 000 € restants.

Ainsi les offres de regroupement de crédits proposées par les spécialistes comme Solutis incluent un ratio hypothécaire qui dépasse rarement les 80 %. Dans notre exemple, les repreneurs s’engageraient sur 80 % de la valeur marchande de la maison, soit 208 000 € (260 000 € * 80 % = 200 000 €). Ce serait donc suffisant, l’opération pourrait avoir lieu si les autres critères sont réunis.

Pour info : sur la communauté d’agglomération de Nevers (58), les prix des appartements ont baissé de -12,6 % sur 5 ans. Sur la communauté d’agglomération d’agglomération du Puy-en-Velay (43), les prix des maisons ont chuté de -21 % en 5 ans. Source : notaires mise à jour septembre 2019.

Le ratio hypothécaire dépend de la qualité de l’emprunteur

Il arrive qu’un foyer ait souscrit plusieurs crédits à la consommation, en plus de son prêt immobilier. Le poids des mensualités pèse alors de plus en plus lourd sur le budget du ménage, surtout quand on emprunte pour rembourser.

La solution du rachat de crédit hypothécaire permet de trouver un repreneur pour tous ses prêts immobilier et consommation. Toutefois ces mêmes repreneurs considèrent que les ménages demandeur présentent certains risques, loin du parfait profil d’emprunteur.

Plus le ménage accumule de dettes, plus le ratio hypothécaire d’un rachat de crédit sera faible.

Prenons l’exemple d’un ménages ayant 1900 € de mensualités, pour des revenus de 5000 €. Leur taux d’endettement est donc de 38 %, au-delà du maximum généralement accepté par les banques. Leur demande de rachat de crédit hypothécaire peut donc être acceptée, mais avec un ratio pouvant être inférieur à 80 % de la valeur de leur bien immobilier.

Admettons que ce bien immobilier soit estimé à 180 000 €, et admettons que le repreneur ne souhaite pas s’engager au-delà de 70 % de cette valeur. Cela signifierait que ce ménage pourrait effectuer un regroupement de toutes ses dettes à hauteur de 126 000 € (180 000 € * 70 % = 126 000 €).

Pour info : pas moins de 37,3 % des crédits d’un surendetté sont constitués d’une moyenne de 4,1 dettes à la consommation, pour un montant moyen de 21 900 €. Source : Banque de France rapport trimestriel sur le surendettement des ménages.

Qui estime la valeur d’un bien immobilier ?

Il peut être plus avantageux de regrouper ses prêts immobilier et consommation sous la protection d’une hypothèque. Car la loi Lagarde de 2011 précise que si le montant de la dette immobilière représente plus de 60 % de la totalité des crédits à regrouper, le repreneur doit appliquer un taux immobilier.

À titre de comparaison, en mars 2019 le taux immobilier moyen à long terme était de 1,51 %, alors que le taux amortissable à la consommation était de 3,84 % (source : Banque de France).

Et pour effectuer une opération de rachat de crédit hypothécaire, il faut connaître la valeur du logement.

Pour cela, les repreneurs acceptent les estimations :

  • D’un notaire,
  • d’un agent immobilier.

Le demandeur doit donc s’adresser à un professionnel, ce qui peut occasionner des frais. Pour autant la plupart des sociétés de rachat de crédit iront mandater leurs propres experts afin d’effectuer une estimation immobilière en interne.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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