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Exemples de rachat de crédit immobilier réussi

mise à jour: 29 mai 2019

Beaucoup d’emprunteurs ont intérêt à faire racheter leur crédit immobilier après quelques années. Ils ont des chances de se voir accorder un taux d’emprunt bien plus faible, ce qui leur permettra de diminuer leurs mensualités sur la durée restante. Voici quelques exemples avec les astuces à ne pas oublier et les pièges à éviter.

Exemple de rachat de crédit immobilier

Monsieur et Madame Dupont ont emprunté 230 000 € pour leur logement sur 20 ans, au taux de 2,5 %. Leurs mensualités sont de 1220 € hors assurance, une fois arrivée la 6e année ils doivent encore verser 205 000 € à leur banque, capital et intérêts.

Mais en avril 2019, le taux immobilier moyen sur 15 ans était de 1,09 % (source : CSA/crédit logement). Ils se rendent ainsi compte qu’en faisant racheter leur crédit immobilier sur les 14 dernières années, ils bénéficieraient d’un taux de 1,09 % hors assurance. L’opération de rachat porterait sur :

  • 173 000 € de capital restant dû (arrondi à la centaine supérieure).
  • 2124 € d’indemnités de remboursement anticipé (6 mois d’intérêts, arrondi).
  • 865 € de frais de dossier (0,5 % du montant du prêt à titre d’exemple).

Le rachat de leur crédit immobilier porterait donc sur 176 000 € (arrondi pour la simplicité de l’exemple). Avec un taux de 1,09 % sur 14 ans leurs mensualités seraient de 1130 €, ils verseront donc 190 000 € à leur nouvelle banque.

Ils gagneront 15 000 € sur la durée restante des remboursements.

Pour info : l’exemple ci-dessus n’est donné qu’à titre indicatif, car les taux d’intérêt varient selon la situation financière et professionnelle des intéressés. Pour plus d’informations, veuillez consulter la tendance des taux des rachats de crédit mise à jour fréquemment.

Attention aux pénalités quand on veut revendre

En moyenne les ménages français restent 7 ans dans le premier logement qu’ils achètent. Or pendant ces 7 années le marché du crédit pourrait tourner à l’avantage des emprunteurs avec des taux plus attractifs que le leur.

Mais quand il s’agira de revendre ce logement dans quelques années pour en acheter un plus grand, la banque prêteuse réclamera des indemnités en compensation. Il s’agit donc de négocier des clauses de levée de pénalités, correspondant avec la date à laquelle on souhaite revendre.

Exemple : Monsieur Madame Martin comptent revendre leur appartement dans 6 ans. Après simulation, ils se rendent compte qu’un rachat de leur crédit immobilier leur ferait économiser 2000 € sur les 6 prochaines années. Toutefois ils pourraient se retrouver à payer des indemnités de remboursement anticipé supérieures à 2000 €, au moment de revendre dans 6 ans. Ils négocient donc avec le repreneur une levée totale des pénalités dans 6 ans.

Ne pas rallonger la durée

Le but d’un rachat de crédit immobilier est de diminuer les mensualités des emprunteurs. Certains courtiers le savent et en profitent pour leur proposer des taux imbattables. C’est facile, ils leur présentent des durées de remboursement rallongées.

Mais attention, un rallongement de la durée restante pourrait bien signifier une augmentation du coût du crédit. Si les emprunteurs n’ont pas de problèmes financiers, ils ont intérêt à conserver la durée restante. Par exemple, ne pas faire comme les Suédois dont les crédits immobiliers peuvent durer 105 ans.

Exemple : Monsieur et Madame Henri ont acheté leur maison il y a 8 ans, avec un prêt sur 20 ans et des mensualités de 1000 €. Il leur reste donc 144 000 € à verser à leur banque. Aujourd’hui un rachat de ce crédit immobilier leur permettrait d’abaisser leurs mensualités à 900 €. Il leur resterait donc 129 600 € à payer à leur banque, soit une économie de 14 400 €. Un courtier leur propose de rallonger les remboursements de 5 ans, pour faire descendre les mensualités à 800 €. Ils paieront donc encore 163 200 € à leur banque, soit une perte de 19 200 €.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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