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Pourquoi y a-t-il des pénalités de remboursement anticipé sur un prêt immobilier ?

Il est important de prendre en compte les pénalités de remboursement anticipé dans un contrat de prêt immobilier

L’une des sources de revenus des banques est le crédit immobilier, duquel elles tirent profit grâce aux intérêts versés par les emprunteurs. Une banque subit ainsi un manque à gagner, lorsqu’un client rembourse son prêt en une seule fois avant échéance. Elle compense cette perte en facturant des indemnités de remboursement anticipé.

Les pénalités de remboursement anticipé

Les pénalités (ou indemnités) de remboursement anticipé permettent à un organisme de crédit prêteur de récupérer une partie des intérêts qu’il aurait dû encaisser, au cas où l’un de ses clients rembourse son crédit immobilier avant la date prévue.

Le Code de la consommation régit ces pratiques, et les limite à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts cumulés. Les banques sont tenues d’appliquer le plus petit montant des deux.

Exemple: après négociation du taux d’intérêt immobilier, un prêt est accordé pour un montant de 300 000 € sur une durée de 25 ans à 3.8 % hors assurance. Il coûtera donc 150 000 € d’intérêts, ce qui signifie que l’emprunteur aura payé son bien 450 000 € au bout de 25 ans. De son côté, la banque aura encaissé 150 000 €Or si le client rembourse son prêt en une seule fois au bout de 8 ans, il ne lui aura versé que 74 000 € (environ), ce qui représente un manque-à-gagner de -76 000 € pour la banque.

Exemple de pénalités de remboursements anticipés

Pour illustrer le calcul des indemnités de remboursement anticipé dans un crédit immobilier, conservons notre exemple ci-dessus. Nous avons donc un emprunt d’un montant de 300 000 € à 3.8 % hors assurance emprunteur sur 25 ans.

Imaginons que le client solde son prêt à la fin de la 8e année, soit après avoir payé la mensualité 96.

En consultant un tableau d’amortissement, on s’aperçoit que son capital restant dû est de 229 836.38 €. Une pénalité de 3 % représenterait donc 6 896 €.

Le cumul des 6 prochains mois d’intérêt, soit pour les mensualités 97 à 102, représenterait 4000 €.

Le Code de la consommation précisant que c’est le montant le plus faible qui doit être appliqué, l’emprunteur devra verser 4000 € à sa banque.

Quand doit-on payer des pénalités de remboursement anticipé ?

Un organisme de crédit appliquera des indemnités de remboursement anticipé à chaque fois qu’un client solde son prêt immobilier avant la date de fin prévue. Ces situations comprennent :

  • La vente d’un logement qui n’a pas été entièrement payé.
  • Le recours à un prêt relais pour emménager dans une nouvelle habitation, sans avoir encore vendu l’ancienne.
  • Le rachat d’un crédit, sans nécessairement vendre le logement.
  • Le rachat d’une soulte en cas de divorce.

Notons toutefois que lors de la vente d’un logement, il est possible de négocier une levée partielle ou totale des pénalités, si l’on emprunte à la même banque pour acheter son nouveau logement. Toutefois, un organisme de crédit appliquera toujours des indemnités lors d’un départ vers la concurrence.

Il est donc important de bien penser son contrat de prêt, surtout si l’on compte revendre avant la fin des remboursements. Faites-mieux, consultez la liste des astuces pour éviter les indemnités de remboursement anticipé.

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