AccueilLe crédit immobilierLes indemnités de remboursement anticipé (IRA) du prêt immobilier

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) du prêt immobilier

L’une des sources de revenus des banques est le crédit immobilier, duquel elles tirent profit grâce aux intérêts versés par les emprunteurs. Une banque subit donc un manque à gagner lorsqu’un client rembourse son prêt en une seule fois, avant qu’il ne se termine. Les établissement prêteurs compensent alors cette perte en facturant des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Les indemnités de remboursement anticipé

Les indemnités (ou pénalités) de remboursement anticipé permettent à un organisme de crédit prêteur de récupérer une partie des intérêts qu’il aurait dû encaisser, au cas où l’un de ses clients rembourse son crédit immobilier avant la date prévue.

Exemple: un prêt immobilier est accordé pour un montant de 300 000 € sur une durée de 25 ans à 1,18 % hors assurance (moyenne juillet 2021 source CSA/Crédit Logement). L’emprunteur versera donc 46 275 € d’intérêts (environ) à sa banque sur toute la durée. Or s’il rembourse son prêt en une seule fois au bout de 8 ans, il ne lui aura versé que 25 000 € d’intérêts (environ), ce qui représente un manque-à-gagner de -21 000 € pour la banque (arrondi).

Le Code de la consommation régit ces pratiques en les limitant à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts cumulés. Les banques sont tenues d’appliquer le plus faible des deux montants. Ce plafond représente une sécurité pour les propriétaires accédants souhaitant injecter un capital dans leur prêt immobilier pour diminuer le coût du crédit.

Exemple de calcul

Pour illustrer le calcul des indemnités de remboursement anticipé dans un crédit immobilier, conservons notre exemple ci-dessus. Nous avons donc un emprunt d’un montant de 300 000 € à 1,18 % hors assurance emprunteur sur 25 ans.

Imaginons que le client solde son prêt à la fin de la 8e année, soit après avoir payé la mensualité 96.

En consultant un tableau d’amortissement, on s’aperçoit que son capital restant dû est de 213 439 €. Une pénalité de 3 % représenterait donc 6400 € (arrondis).

Le cumul des 6 prochains mois d’intérêt, soit pour les mensualités 97 à 102, représenterait 1250 € (environ).

La loi précise que c’est le montant le plus faible qui doit être appliqué, l’emprunteur devra verser 1250 € (environ) à sa banque.

Pour info : il existe des astuces pour éviter les indemnités de remboursement anticipé.

Quand doit-on les payer ?

Un organisme de crédit appliquera des indemnités de remboursement anticipé à chaque fois qu’un client solde son prêt immobilier avant la date de fin prévue. Ces situations comprennent :

  • La vente d’un logement qui n’a pas été entièrement payé.
  • Le recours à un prêt relais pour emménager dans une nouvelle habitation, sans avoir encore vendu l’ancienne.
  • Le rachat d’un crédit, sans nécessairement vendre le logement.
  • Le rachat d’une soulte en cas de divorce.

Cependant il est possible de négocier une levée partielle ou totale des pénalités lors de la vente d’un logement, si l’on emprunte à la même banque pour acheter le nouveau logement. En revanche un organisme de crédit appliquera toujours des indemnités lors d’un départ vers la concurrence.

Lors de la revente d’un logement, le notaire encaisse le paiement de l’acheteur. Puis il retient les éventuels impôts et taxes, ainsi que les indemnités de remboursement anticipée dues à la banque. Il verse ensuite le reliquat au vendeur.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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