Accueil Rachat de crédits Profiter des taux

Le rachat de prêt immobilier : y avez-vous intérêt ?

Le rachat d’un prêt immobilier n’est pas toujours pertinent, tout dépend de la différence entre le coût avant et après. Il arrive que des ménages souhaitant diminuer leurs mensualités utilisent leur crédit à l’habitat afin d’apporter une garantie hypothécaire à l’opération de regroupement de dettes. Pourtant selon le montant du capital restant dû et de leur TEG, l’opération peut être à leur désavantage. Voici la marche à suivre pour déterminer si l’opération en vaut la peine à l’aide d’une simple calculette.

Si vous souhaitez faire racheter uniquement votre prêt immobilier

Commençons par étudier le cas où  il n’y a que la dette immobilière à reprendre.

1-Calculez les intérêts restant à payer

Demandez à votre conseiller clientèle le tableau d’amortissement de votre prêt immobilier. Certaines banques les mettent d’ailleurs à disposition en ligne, sur le compte client des utilisateurs.

  1. Descendez la colonne des mensualités, jusqu’à la dernière mensualité en date. Si vous ne connaissez pas le numéro de la dernière mensualité payée, demandez-le à votre conseiller clientèle.
  2. Puis glissez vers la droite jusqu’à la colonne « intérêts ».
  3. Prenez une calculatrice, et additionnez tous les intérêts restant à payer jusqu’à la fin des remboursements.

Le total représente ce que va vous coûter votre prêt immobilier actuel.

Exemple : vous venez de payer la 83e mensualité. Vous vous placez donc sur la ligne correspondant à la 84e. En additionnant tous les intérêts restant à payer, vous obtenez 20 000 €. Ce prêt immobilier va donc encore vous coûter 20 000 €.

2-Calculez la prime de l’assurance emprunteur

L’assurance décès invalidité représente une part importante dans toute forme de financement. Reprenez votre tableau d’amortissement, et additionnez toutes les primes restant à payer jusqu’à la fin des remboursements.

Ce sera fort simple si vous avez choisi l’assurance emprunteur de votre banque, car elle est basée sur le capital emprunté. Elle est donc constante pendant toute la durée des remboursements, et vous aurez peut-être à gagner en changeant pour une formule basée sur le capital restant.

Exemple : votre prime d’assurance emprunteur est de 65 € par mois, et il vous reste 100 mensualités. Elle va donc vous coûter encore 6500 €.

3-Faites le calcul du coût restant

  1. Additionnez tout simplement le montant des intérêts qu’il vous reste à payer, avec celui de l’assurance crédit à venir.
  2. Vous obtenez ainsi ce que va vous coûter votre prêt immobilier si vous n’en changez pas.

Exemple : vous devez encore payer 20 000 € d’intérêts jusqu’au terme, plus 6500 € d’assurance emprunteur. Cela représente un coût total de 26 500 €.

4-Comparez avec le coût d’un rachat de prêt immobilier

Si vous avez déjà reçu une offre de rachat pour votre crédit immobilier, consultez-la, elle doit impérativement faire figurer le coût total de l’opération. Si vous n’avez reçu qu’une simple proposition orale, demandez clairement à connaître le coût de l’opération. Le montant des mensualités ne suffit pas, vous devez savoir quels vont être les montants des intérêts et de l’assurance emprunteur.

Vous avez peut-être également déjà reçu une offre préalable de crédit. Il s’agit d’un document contractuel, engageant le prêteur à conserver ses conditions pendant 15 jours. Vous n’êtes même pas obligé de répondre si vous ne l’acceptez pas, et avez tout le temps de comparer le coût de ce que l’on vous propose avec le coût de votre prêt immobilier actuel.

Exemple : en conservant votre financement actuel, vous allez dépenser 26 500 € en plus du capital. La proposition que l’on vous tend inclut un coût total, intérêts et assurance compris, de 15 000 €. Vous allez donc économiser 11 500 € sur la durée, vous avez intérêt à faire ce rachat de prêt immobilier.

Si vous souhaitez regrouper plusieurs crédits

Si vous avez trop de dettes, on vous proposera de les restructurer en s’appuyant sur une garantie hypothécaire. L’opération consiste à regrouper prêts immobiliers et consommations dans un même emprunt, garanti par un bien immobilier.

1-Calculez le coût avant

En suivant la même méthode de calcul que celle décrite ci-dessus, déterminez le coût de votre prêt immobilier actuel. Prenez en compte les intérêts autant que la prime d’assurance emprunteur.

Exemple : admettons que votre emprunt immobilier en l’état vous coûtera encore 15 000 €, intérêts et assurances.

2-Déterminez le coût du regroupement de crédit conso + immo

Consultez l’offre reçue, et voyez quel sera le coût du regroupement de crédit, intérêts et assurance inclus.

Exemple : admettons que l’offre que l’on vous tend inclut un coût global de 20 000 €.

3-Déterminez le coût du regroupement des crédits à la consommation seuls

Il s’agit maintenant de demander une offre de regroupement de crédit à la consommation, sans garantie hypothécaire. L’objectif est de comparer deux scénarios : avec et sans reprise du prêt immobilier.

Une fois reçues l’offres de regroupement de crédit à la consommation, déterminez le coût, toujours en prenant en compte l’assurance et les intérêts.

Exemple : Admettons que vous receviez une offre qui vous coûtera 3000 € en intérêts et assurances.

4-Comparez les résultats

Comparer les montants suivants :

  • coût de votre prêt immobilier actuel + coût d’un rachat de prêts consommations.
  • Coût d’un regroupement de crédit incluant votre dette immobilière.

La suite est simple, le coût le plus faible est le plus intéressant pour vous.

Exemple : pour reprendre nos exemples ci-dessus, le remboursement de votre prêt immobilier actuel plus le coût d’un rachat de prêt consommation vous reviendra à 18 000 €. En revanche, le regroupement de crédit incluant votre dette immobilière vous coûtera 20 000 €. Vous n’avez pas intérêt à faire racheter votre prêt immobilier.

Bon à savoir : si la reprise du prêt immobilier n’en vaut pas la peine, il est possible de regrouper des crédits à la consommation en s’appuyant sur une recharge d’hypothèque. Cette opération doit être réalisée devant notaire, et le taux est généralement supérieur à celui que l’on obtient lors d’un regroupement de prêts.

Pour aller plus loin :

Posez vos questions, commentez

commentaires