AccueilLoi Pinel et dĂ©fiscalisationSuper Pinel 2023 = la mort du Pinel đŸ˜” ?

Super Pinel 2023 = la mort du Pinel đŸ˜” ?

CrĂ©Ă© par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, le dispositif Pinel est en vigueur depuis 2014. Il accorde Ă  l’investisseur une rĂ©duction d’impĂŽt, en contrepartie d’un investissement dans le neuf et d’un engagement de location d’au moins 6 ans. Il vit ses derniĂšres heures, car il va ĂȘtre remplacĂ© par le dispositif Super Pinel, ou Pinel + en 2023.

Mis au point par Emmanuelle Wardon, ce nouveau dispositif prĂ©voit une diminution du taux de la rĂ©duction, sauf si l’acheteur respecte certaines conditions.

Super Pinel et taux de rĂ©duction d’impĂŽt : quels changements ?

SuccĂ©dant Ă  la loi Duflot, la loi Pinel a Ă©tĂ© prorogĂ©e par la loi de finances pour 2021, jusqu’au 31 dĂ©cembre 2022. Elle prĂ©voit actuellement un taux de rĂ©duction variable en fonction de la durĂ©e de location et de la zone gĂ©ographique.

Super Pinel et rĂ©duction d’impĂŽt

Le changement majeur du Super Pinel est la diminution du taux de réduction. On compare entre les taux actuels, et ceux qui entreront en vigueur en 2023 et 2024.

Taux de rĂ©duction Pinel 2022 en France mĂ©tropolitaine et en outre-mer selon la durĂ©e de l’engagement de location

Durée d'engagement de locationRéduction d'impÎt
En France métropolitaine
6 ans12 % du prix de revient (2 % par an)
9 ans18 % du prix de revient (2 % par an)
12 ans21 % du prix de revient (2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant 3 ans)
En outre-mer
6 ans23 % du prix de revient, lissé sur toute la durée
9 ans29 % du prix de revient, lissé sur toute la durée
12 ans32 % du prix de revient, lissé sur toute la durée

Loi Pinel 2023 et 2024 : taux de la rĂ©duction d’impĂŽt selon la durĂ©e de l’engagement de location

Durée d'engagement de locationRéduction d'impÎt
En France métropolitaine
6 ansEn 2023 : 10,5 % du prix de revient
En 2024 : 9 % du prix de revient
9 ansEn 2023 : 15 % du prix de revient
En 2024 : 12 % du prix de revient
12 ansEn 2023 : 17,5 % du prix de revient
En 2024 : 14 % du prix de revient
En outre-mer
6 ansEn 2023 : 21,5 % du prix de revient
En 2024 : 20 % du prix de revient
9 ansEn 2023 : 26 % du prix de revient
En 2024 : 23 % du prix de revient
12 ansEn 2023 : 28,5 % du prix de revient
En 2024 : 25 % du prix de revient

Si vous souhaitez bĂ©nĂ©ficier du dispositif Pinel avec les taux de rĂ©duction actuels, c’est possible, comme le prĂ©voit le Super Pinel. Votre investissement locatif devra simplement respecter des critĂšres environnementaux et de confort.

Super Pinel et critĂšre environnemental

Le gouvernement fait de la protection de l’environnement une mesure majeure. C’est ainsi que le bien immobilier doit respecter des normes environnementales qui varient selon l’annĂ©e de souscription au dispositif et le type d’investissement, dans le neuf ou dans l’ancien :

  • Si en 2023 ou 2024, vous achetez un logement dont le permis de construire a Ă©tĂ© dĂ©livrĂ© avant le 1er janvier 2022, il faudra que celui-ci atteigne la classe A du diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique (DPE), et respecte le label Énergie Positive et RĂ©duction Carbone E+C- ;
  • Si vous achetez un appartement neuf en 2023, celui-ci devra respecter la rĂ©glementation environnementale RE 2020 ;
  • Si vous achetez un logement neuf en 2025, celui-ci devra atteindre la classe A du DPE et respecter la RE 2020 ;
  • Si vous investissez en Super Pinel ancien, vous devez atteindre l’étiquette B du DPE.

À savoir : depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne sont pas Ă©ligibles au dispositif Pinel neuf. Les maisons jumelĂ©es, en bandes ou au sein d’une copropriĂ©tĂ© non plus. Vous devez obligatoirement acheter un appartement situĂ© dans un immeuble collectif.

Pinel + et qualitĂ© d’usage du logement

Afin de concilier confort de vie et qualitĂ© environnementale de la construction, la ministre dĂ©lĂ©guĂ©e au logement Emmanuelle Wardon a introduit le concept de qualitĂ© d’usage et de confort des logements.

Pour bĂ©nĂ©ficier du taux de rĂ©duction normal, vous devez respecter les dispositions du dĂ©cret du 17 mars 2022, qui prĂ©voit une surface extĂ©rieure minimale, et une superficie minimale par typologie d’appartements.

  • T1 : 28m2 de surface habitable minimum ;
  • T2 : 45m2 ;
  • T3 : 62m2 ;
  • T4 : 79m2 ;
  • T5 : 96 m2.

La superficie de la terrasse ou du balcon doit ĂȘtre de :

  • 3m2 pour un T1 ou un T2 ;
  • 5m2 pour un T3 ;
  • 7m2 pour un T4 ;
  • 9m2 pour un T5.

Enfin, les appartements T3, T4 et T5 doivent offrir une double exposition, avec des fenĂȘtres sur deux façades diffĂ©rentes.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Super Pinel ?

Outre les critĂšres du dispositif Pinel plus, vous devez respecter un grand nombre de conditions liĂ©es Ă  la location, au locataire et Ă  l’investissement.

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Conditions liĂ©es Ă  l’investissement immobilier en dispositif Super Pinel

Vous devez acheter un logement neuf ou en vente en Ă©tat futur d’achĂšvement. Autre possibilitĂ© dans l’ancien : remettre Ă  neuf un logement indĂ©cent ou transformer un local pour lui donner un usage d’habitation.

Le logement neuf doit se situer dans une zone en tension fonciĂšre. Sont Ă©ligibles en zones Pinel les zones A, Abis et B2.

L’investissement Pinel dans l’ancien est lui Ă©ligible Ă  d’autres territoires : les villes couvertes par un contrat de redynamisation de site de dĂ©fense actif (CRSD).

L’investissement est limitĂ© Ă  300 000 euros par personne et par an, et Ă  5 500 euros du mĂštre carrĂ©.

Les conditions liées à la location en Pinel

Vous devez proposer le logement en location vide, à titre de résidence principale du locataire, au plus tard un an son achÚvement ou son acquisition. Pour une durée allant de 6 à 12 ans, renouvelable par période triennale !

Contrairement aux autres propriétaires, vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer. En effet, le dispositif Pinel + est orienté vers les ménages modestes, mais qui ne sont pas éligibles à un logement social.

Vous devez donc respecter le plafond de loyers de la loi Pinel, qui varie en fonction de la zone d’investissement. Ils sont rĂ©guliĂšrement Ă©valuĂ©s. Les voici pour 2022 :

Plafonds de loyer mensuel, par mÂČ, charges non comprises, pour les baux conclus selon la gĂ©ographie

ZoneBarĂšme du loyer par m2
MĂ©tropole
Zone A bis17,62 €
Zone A13,09 €
Zone B110,55 €
Zone B2 avec agrĂ©ment9,17 €
Outre-mer
Guadeloupe10,55 €
La RĂ©union10,55 €
Mayotte10,55 €
Guyane10,55 €
Martinique10,55 €
Saint-Martin10,55 €
Saint-Pierre et Miquelon10,55 €
PolynĂ©sie Française12,83 €
Nouvelle-CalĂ©donie12,83 €
Îles Wallis et Futuna12,83 €

Il faut également appliquer un coefficient multiplicateur, pour pondérer la surface du logement.

Les conditions liées au locataire

Vous ne pouvez pas non choisir librement votre locataire. Vous devez tenir compte du plafond des ressources, qui varie en fonction de la zone et du nombre d’occupants dans le logement.

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2020) selon la zone géographique - Bail conclu en 2022

Composition du foyer fiscal (métropole)Zone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule39 363 €39 363 €32 084 €28 876 €28 876 €
Couple58 831 €58 831 €42 846 €38 560 €38 560 €
+ 1 personne à charge77 120 €70 718 €51 524 €46 372 €46 372 €
+ 2 personne à charge92 076 €84 708 €62 202 €55 982 €55 982 €
+ 3 personne à charge109 552 €100 279 €73 173 €65 856 €65 856 €
+ 4 personne à charge123 275 €112 844 €82 465 €74 219 €74 219 €
Majoration par personne Ă  charge supplĂ©mentaire+ 13 734 €+ 12 573 €+ 9 200 €+ 8 277 €+ 8 277 €
Composition du foyer fiscal (outre-mer)Département d'outre-mer (Dom)Saint-Martin Saint-Pierre-et-MiquelonPolynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna
Personne seule29 079 €29 079 €31 199 €
Couple38 834 €38 834 €41 662 €
+ 1 personne à charge46 700 €46 700 €50 101 €
+ 2 personne à charge56 377 €56 377 €60 484 €
+ 3 personne à charge66 320 €66 320 €71 151 €
+ 4 personne à charge74 742 €74 742 €80 185 €
Majoration par personne Ă  charge supplĂ©mentaire+ 8 342 €+ 8 342 €+ 8 949 €

À savoir : vous pouvez louer le logement Ă  un membre de votre famille, ascendant (parent) ou descendant (enfant), Ă  condition que celui-ci n’appartienne pas au foyer fiscal de rĂ©fĂ©rence.

Pourquoi le Pinel n’est pas toujours intĂ©ressant ?

Le dispositif vous permet certes de réduire vos impÎts, et partant, le montant de votre investissement immobilier. Toutefois, il existe des inconvénients en loi Pinel :

  • L’emplacement correspond aux communes oĂč la demande en logement est supĂ©rieure Ă  l’offre. Faute de foncier disponible pour les constructions neuves, les programmes Pinel se situent le plus souvent en pĂ©riphĂ©rie des villes ;
  • Vous investissez sur le secteur du neuf, et revendrez sur celui de l’ancien. CumulĂ© avec l’emplacement, cet Ă©cueil peut conduire Ă  une moins-value ;
  • Le plafonnement des loyers entraĂźne une rentabilitĂ© peu Ă©levĂ©e.

C’est ainsi qu’il vaut mieux envisager d’investir en Pinel ancien, ou pour s’assurer une meilleure rentabilitĂ©, un investissement en statut LMNP (loueur en meublĂ© non professionnel).

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine. Vous pouvez le contacter sur LinkedIn via le lien ci dessous