Super Pinel 2023 = la mort du Pinel 😵 ?

Créé par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, le dispositif Pinel est en vigueur depuis 2014. Il accorde à l’investisseur une réduction d’impôt, en contrepartie d’un investissement dans le neuf et d’un engagement de location d’au moins 6 ans. Il vit ses dernières heures, car il va être remplacé par le dispositif Super Pinel, ou Pinel + en 2023.

Mis au point par Emmanuelle Wardon, ce nouveau dispositif prévoit une diminution du taux de la réduction, sauf si l’acheteur respecte certaines conditions.

Super Pinel et taux de réduction d’impôt : quels changements ?

Succédant à la loi Duflot, la loi Pinel a été prorogée par la loi de finances pour 2021, jusqu’au 31 décembre 2022. Elle prévoit actuellement un taux de réduction variable en fonction de la durée de location et de la zone géographique.

Super Pinel et réduction d’impôt

Le changement majeur du Super Pinel est la diminution du taux de réduction. On compare entre les taux actuels, et ceux qui entreront en vigueur en 2023 et 2024.

Taux de réduction Pinel 2022 en France métropolitaine et en outre-mer selon la durée de l'engagement de location

Loi Pinel 2023 et 2024 : taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location

Si vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel avec les taux de réduction actuels, c’est possible, comme le prévoit le Super Pinel. Votre investissement locatif devra simplement respecter des critères environnementaux et de confort.

Super Pinel et critère environnemental

Le gouvernement fait de la protection de l’environnement une mesure majeure. C’est ainsi que le bien immobilier doit respecter des normes environnementales qui varient selon l’année de souscription au dispositif et le type d’investissement, dans le neuf ou dans l’ancien :

• Si en 2023 ou 2024, vous achetez un logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2022, il faudra que celui-ci atteigne la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE), et respecte le label Énergie Positive et Réduction Carbone E+C- ;
• Si vous achetez un appartement neuf en 2023, celui-ci devra respecter la réglementation environnementale RE 2020 ;
• Si vous achetez un logement neuf en 2025, celui-ci devra atteindre la classe A du DPE et respecter la RE 2020 ;
• Si vous investissez en Super Pinel ancien, vous devez atteindre l’étiquette B du DPE.

À savoir : depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne sont pas éligibles au dispositif Pinel neuf. Les maisons jumelées, en bandes ou au sein d’une copropriété non plus. Vous devez obligatoirement acheter un appartement situé dans un immeuble collectif.

Pinel + et qualité d’usage du logement

Afin de concilier confort de vie et qualité environnementale de la construction, la ministre déléguée au logement Emmanuelle Wardon a introduit le concept de qualité d’usage et de confort des logements.

Pour bénéficier du taux de réduction normal, vous devez respecter les dispositions du décret du 17 mars 2022, qui prévoit une surface extérieure minimale, et une superficie minimale par typologie d’appartements.

• T1 : 28m2 de surface habitable minimum ;
• T2 : 45m2 ;
• T3 : 62m2 ;
• T4 : 79m2 ;
• T5 : 96 m2.

La superficie de la terrasse ou du balcon doit être de :

• 3m2 pour un T1 ou un T2 ;
• 5m2 pour un T3 ;
• 7m2 pour un T4 ;
• 9m2 pour un T5.

Enfin, les appartements T3, T4 et T5 doivent offrir une double exposition, avec des fenêtres sur deux façades différentes.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Super Pinel ?

Outre les critères du dispositif Pinel plus, vous devez respecter un grand nombre de conditions liées à la location, au locataire et à l’investissement.

Conditions liées à l’investissement immobilier en dispositif Super Pinel

Vous devez acheter un logement neuf ou en vente en état futur d’achèvement. Autre possibilité dans l’ancien : remettre à neuf un logement indécent ou transformer un local pour lui donner un usage d’habitation.

Le logement neuf doit se situer dans une zone en tension foncière. Sont éligibles en zones Pinel les zones A, Abis et B2.

L’investissement Pinel dans l’ancien est lui éligible à d’autres territoires : les villes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).

L’investissement est limité à 300 000 euros par personne et par an, et à 5 500 euros du mètre carré.

Les conditions liées à la location en Pinel

Vous devez proposer le logement en location vide, à titre de résidence principale du locataire, au plus tard un an son achèvement ou son acquisition. Pour une durée allant de 6 à 12 ans, renouvelable par période triennale !

Contrairement aux autres propriétaires, vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer. En effet, le dispositif Pinel + est orienté vers les ménages modestes, mais qui ne sont pas éligibles à un logement social.

Vous devez donc respecter le plafond de loyers de la loi Pinel, qui varie en fonction de la zone d’investissement. Ils sont régulièrement évalués. Les voici pour 2022 :

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus selon la géographie

Il faut également appliquer un coefficient multiplicateur, pour pondérer la surface du logement.

Les conditions liées au locataire

Vous ne pouvez pas non choisir librement votre locataire. Vous devez tenir compte du plafond des ressources, qui varie en fonction de la zone et du nombre d’occupants dans le logement.

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2020) selon la zone géographique - Bail conclu en 2022

À savoir : vous pouvez louer le logement à un membre de votre famille, ascendant (parent) ou descendant (enfant), à condition que celui-ci n’appartienne pas au foyer fiscal de référence.

Pourquoi le Pinel n’est pas toujours intéressant ?

Le dispositif vous permet certes de réduire vos impôts, et partant, le montant de votre investissement immobilier. Toutefois, il existe des inconvénients en loi Pinel :

• L’emplacement correspond aux communes où la demande en logement est supérieure à l’offre. Faute de foncier disponible pour les constructions neuves, les programmes Pinel se situent le plus souvent en périphérie des villes ;
• Vous investissez sur le secteur du neuf, et revendrez sur celui de l’ancien. Cumulé avec l’emplacement, cet écueil peut conduire à une moins-value ;
• Le plafonnement des loyers entraîne une rentabilité peu élevée.

C’est ainsi qu’il vaut mieux envisager d’investir en Pinel ancien, ou pour s’assurer une meilleure rentabilité, un investissement en statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).