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Simulateur Pinel avec coût du crédit, impôts et prélèvements sociaux

Emprunter Malin vous propose un simulateur Pinel qui calcule le rendement d’un investissement locatif, en tenant compte de plusieurs facteurs. Le coût du crédit, l‘impôt supplémentaire et les prélèvements sociaux sur les loyers, mais également la défiscalisation. Son usage est entièrement gratuit et illimité, n’hésitez pas à posez des questions en commentaire au bas de cette page.

Comment utiliser le simulateur Pinel d’Emprunter Malin  ?

1- Entrez le prix du bien immobilier

Dans le premier champ du simulateur, entrez le prix du bien immobilier que vous convoitez. Si vous n’avez pas encore effectué vos recherches, entrez un montant que vous estimez correspondre à votre capacité d’emprunt.

Au besoin vous pouvez vous référer à notre article sur les prix de l’immobilier neuf en France.

2- Entrez le montant de votre apport personnel

Lors d’un investissement dans l’immobilier neuf, certaines banques acceptent de prêter pour la totalité du projet. Toutefois vous pourriez avoir un apport personnel que vous souhaiteriez placer dans l’achat, afin d’augmenter votre rentabilité.

N’entrez rien si vous ne comptez pas utiliser de capital personnel, de toute façon vous aurez la possibilité de recommencer une autre simulation à la fin du questionnaire.

Pour info : d’après la Banque de France le rendement moyen d’un PEL (Plan Épargne Logement) était de 2,67 % en février 2019.  En revanche le taux immobilier moyen était de 1,51 %. Dans cette configuration il peut-être préférable de laisser un capital personnel sur un PEL, plutôt que de l’injecter dans un prêt immobilier.

4- Consultez le montant de vos mensualités

Notre simulateur Pinel est actualisé mensuellement, en fonction de la moyenne des taux immobiliers telle que calculée par l’observatoire CSA/Crédit Logement.

Le champ suivant vous montre quelles seront vos mensualités si vous financez ce projet pendant 15 ans. Notons que vous devrez rajouter au moins une assurance emprunteur décès et invalidité.

5- Choisissez la surface du bien immobilier convoité

Dans tout investissement locatif, le rendement dépend du prix d’achat par rapport à la surface, et donc par rapport au loyer que l’on peut en espérer. En loi Pinel le loyer est plafonné :

  • 12,75 € par mètres carrés en zone A,
  • 17,17 € par mètres carrés en zone A bis,
  • 10,28 € par mètres carrés en zone B1.

Dans cette partie du simulateur, entrez la surface que vous convoitez. À titre indicatif, la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) signale les surfaces suivantes au 4e trimestre 2018 :

Région parisienneProvince
Studio31 m²28 m²
2 pièces44 m²43 m²
3 pièces64 m²64 m²
4 pièces83 m²86 m²
5 pièces106 m²112 m²

Dans la partie suivante, notre simulateur Pinel vous invite à choisir la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier. Une fois ce choix fait, vos revenus locatifs annuels apparaissent automatiquement dans le dernier champ.

6- Consultez les aspects fiscaux

L’intérêt du simulateur Pinel d’Emprunter Malin, est qu’il calcule la remise d’impôt de manière précise, en prenant en compte :

  • Votre tranche d’imposition,
  • votre quotient familial,
  • les contributions sociales.

Sur cette partie de la calculette, vous allez savoir quels impôts et prélèvements cet investissement locatif va générer, mais également le montant de la remise d’impôt. Rassurez-vous, le dispositif est conçu de manière à abaisser effectivement le montant global de vos impôts sur le revenu.

7- Consultez votre rentabilité nette

L’avant-dernière partie du simulateur vous montre votre rendement annuel net d’impôt et de prélèvements sociaux, au bout de 15 ans de prêt immobilier. Cette partie vous permet notamment de comparer la pertinence du projet avec un support bancaire classique de type livret ou assurance-vie.

On notera toutefois que notre simulateur Pinel ne prend pas en compte les charges de copropriété, les assurances habitation obligatoires, ni l’assurance emprunteur.

En revanche il ne tient pas compte non plus de l’éventuelle plus-value immobilière que pourrait réaliser le logement sur 15 ans. Il ne tient pas compte non plus des augmentations de loyer autorisées pendant la durée du dispositif Pinel, soit 12 ans maximum.

Mais il ne tient pas compte non plus du fait qu’à l’issue des 12 ans, le propriétaire bailleur peut appliquer un loyer identique à celui du secteur libre, dans le respect du Code de l’habitation.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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