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Simulation en loi Pinel

La simulation que nous proposons se rapproche au mieux des conditions du marché de l’immobilier neuf, et du financement.. La surface des logements correspond aux chiffres procurés par la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), les loyers Pinel et le montant de la remise d’impôt sont officialisés par décret. La calculette permet à l’investisseur de prendre le temps de simuler plusieurs scénarios, afin de déterminer la rentabilité de son investissement locatif.

Comment utiliser notre simulateur en loi Pinel ?

1- Choisissez le dispositif fiscal que vous souhaitez utiliser

L’investisseur moyen dispose de 2 solutions : la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard. La première s’adresse aux achats de logements neufs, non meublés, destinés à la résidence principale. Les promoteurs proposent des appartements et maisons avec cuisine équipée et salle de bain entièrement posées, les occupants n’ayant plus qu’à rajouter leurs meubles. Attention, l’investisseur doit louer non meublé, c’est aux locataires de s’équiper.

Au contraire la loi Censi-Bouvard concerne l’achat d’appartements ou de maisons meublés, inclus dans un ensemble de résidences de services. Il peut s’agir de location de tourisme, de villages seniors (version améliorée de la maison de retraite), d’EHPAD, ou même de résidences d’affaires. Les promoteurs vendent les programmes meublés et prennent en charge eux-mêmes la location. Ils versent un loyer mensuel ou trimestriel à l’investisseur, ce qui plaît particulièrement aux banques. S’il choisit le statut fiscal de LMNP, l’acquéreur récupère la TVA de 20 % sur le prix de vente affiché.
Notre calculette vous permet de comparer le rendement locatif des lois Pinel et Censi-Bouvard, pour un même budget.

2- Entrez le prix du bien immobilier dans le simulateur

La première case du simulateur vous permet de rentrer le prix du bien immobilier convoité. Si vous n’avez pas encore effectué vos recherches, entrez un montant que vous estimez correspondre à votre capacité d’emprunt. Au besoin vous pouvez vous aider de notre article sur les prix de l’immobilier neuf en France, sachant qu’un conseil avisé vous permettra de cibler un appartement ou une maison bien placé, pour quelquefois un prix plus abordable.

3- Choisissez le type de logement convoité

Pour vous simplifier la tâche, notre simulateur en loi Pinel comprend déjà les surfaces moyennes pour chaque type de logement, telles que décrites par la FPI. Il est important de rappeler que les prix varient en fonction de la densité de la zone géographique convoitée. Ainsi avec un même budget il sera possible d’obtenir un studio en petite couronne parisienne, et un T2 en zone périurbaine d’une métropole.

Vous aurez la possibilité de revenir en arrière par la suite afin de modifier votre choix.

4- Choisissez la zone géographique d’achat

Une fois le nombre de pièces choisies, le revenu locatif mensuel apparaît automatiquement. La loi Pinel inclut une condition de plafonnement des loyers, en fonction de la zone géographique d’implantation. Cette mesure ne doit pas faire peur à l’investisseur, car au pire la différence de loyer est de 2 €/m². Par ailleurs, dans certaines villes les loyers Pinel sont proches des loyers moyens.

Le simulateur vous permet de déterminer quel loyer vous pouvez demander à votre locataire, en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier. Si vous n’avez pas encore effectué vos recherches, vous trouverez un lien vers le décret déterminant le zonage. Il vous suffit de presser la touche « F3 » (sous Windows), puis de rentrer le nom de la commune dans le moteur de recherche qui apparaît.

Il vous suffira de dérouler votre souris jusqu’à la ville de recherche, afin d’identifier sa zone géographique.

5- Effectuez plusieurs simulations de revenus locatifs

c’est à ce stade que vous avez intérêt à utiliser le bouton « Précédent », afin de revenir en arrière pour sélectionner un autre type de logement. Vous vous rendrez ainsi compte du loyer espéré, pour un même budget, en fonction de la surface convoitée, et de la zone géographique d’implantation.

Toutefois il convient de se rappeler que les programmes immobiliers neufs ne se valent pas tous. Certains sont mieux implantés, c’est-à-dire plus proches des transports permettant de se déplacer dans un bassin d’emploi. Il convient également de choisir la surface en fonction de la clientèle visée.

Dans des villes universitaires comme Rennes et Lille, il peut être pertinent de choisir un studio en centre-ville, pour le louer à des étudiants. Dans des communautés urbaines comme celle de Toulouse, l’achat d’une surface T3 pour accueillir une famille conviendra aux jeunes ménages qui migrent pour s’installer dans une zone économique dynamique.

Prenons l’exemple d’un ménage s’estimant capable d’acheter un bien immobilier à 170 000 €. S’il choisit un T2 en zone B1 comme à Nantes, la simulation leur montre qu’ils pourront percevoir un loyer de 400 €. S’il achète un studio dans l’une des communes d’Île-de-France en zone A bis, le revenu locatif pourra être de 484 €.

6- Simulez la durée de mise en location en loi Pinel

C’est ici que le simulateur prend tout son intérêt. À ce stade vous devez choisir entre 3 durées de mise en location : 6 ans, 9 ans et 12 ans. Le calcul de la remise d’impôt en loi Pinel dépend précisément de cette durée. Vous n’êtes pas obligé de vous engager dès le départ. Vous pouvez commencer à louer pendant 6 ans, puis décider de reprendre le logement à votre usage, dans les limites du code de l’habitation.

Si vous préférez continuer à louer, vous devez alors le faire pendant 3 ans supplémentaires. À l’issue des 9 ans vous pouvez vous arrêter là, où continuer jusqu’à la fin de la 12e année.

Attention, si pour une raison ou une autre vous ne laissez pas en location pendant les durées réglementaires, vous serez tenu de rembourser les remises d’impôts perçues.

La calculette vous permet de connaître la remise d’impôt annuelle moyenne, ainsi que la totalité du cadeau fiscal sur la durée de mise en location.

En continuant notre exemple, nous nous rendons compte que ce bien immobilier de 170 000 €, permettra une remise d’impôt total de 34 650 €, s’il est laissé sur le marché locatif pendant 12 ans. En moyenne les investisseurs économiseront 2887,50 € par an.

7- Simulez le montant du prêt avec votre apport personnel

Cette étape vous permet de déterminer le montant du prêt immobilier nécessaire. Dans certains cas il est possible de financer un investissement locatif sans apport, toutefois la rentabilité varie selon que vous disposiez ou non d’un capital. C’est précisément l’objet de cette étape du simulateur, qui vous renseigne sur le coût total du projet : vous permettre d’identifier plusieurs scénarios de rendement.

Il est important de se rappeler que cette calculette vous donne une information, mais ne vous affirme en aucun cas que vous disposerez effectivement de la capacité d’emprunt nécessaire. La condition sine qua non, quelque soit la rentabilité et la solidité du projet, est que le cumul de vos mensualités futures ne dépasse pas 33 % de vos revenus imposables nets.

En admettant que notre couple utilise une épargne de 15 000 €, le montant du prêt nécessaire sera de 156 600 €, en tenant compte de frais portant le coût du projet à 176 600 €.

8- Déterminez votre retour sur investissement

La dernière étape du simulateur consiste à choisir une durée d’emprunt. Le calcul part du principe que vous maintiendrez en location pendant toute la durée des remboursements, afin d’amortir le montant des mensualités. Toutes les semaines nous renteront les taux actuels moyens, afin de vous procurer un calcul se rapprochant au mieux de la réalité. Toutefois il nous est impossible de prendre en compte votre profil d’emprunteur. Ainsi dans la réalité vous pourriez obtenir un meilleur taux, ou au contraire de moins bonnes conditions.

Une fois la durée choisie, les renseignements que vous êtes venu chercher apparaissent automatiquement.

La première information concerne les mensualités, qui incluent une prime d’assurance emprunteur à 0,36 %. Là encore il s’agit d’une prise en compte global, depuis l’entrée en application de la loi Hamon, la concurrence fait rage au niveau des assurances crédit, ce qui permet à l’emprunteur de comparer les cotisations et le niveau des prestations en toute transparence.

Dans notre exemple, avec un emprunt sur 15 ans et en comptant l’assurance emprunteur, aux conditions actuelles les mensualités seraient d’environ 1060 €.

La calculette vous montre également votre effort personnel mensuel, brut de charges de copropriété. Il s’agit de la différence entre le loyer perçu et les mensualités du prêt immobilier.

Toujours en continuant notre exemple, on s’aperçoit que le couple d’investisseurs devra débourser 574 € de sa poche tous les mois.

L’information suivante concerne l’effort financier annuel, en tenant compte de la remise d’impôt. Si aujourd’hui vous économisez prudemment le montant de votre futur avis d’imposition tous les mois, vous pourrez désormais utiliser une partie de cette épargne forcée pour payer les mensualités. Le simulateur vous permet d’établir votre budget dépense.

En comptant le remise d’impôt, et en tenant compte des revenus locatifs et des échéances pendant toute la durée des remboursements, leur effort moyen annuel sera de 4000 € environ.

Vous voyez également quelles sont vos rentabilités, en comparant simplement le prix du bien immobilier au loyer, mais également en ajoutant la remise d’impôt.

La rentabilité mensuelle sera de 3,5 % tout au long de la durée de la défiscalisation Pinel, portant ainsi la rentabilité après impôt à 5,3 %.

Le dernier calcul vous démontre le montant de votre patrimoine une fois le prêt immobilier entièrement remboursé, par rapport à votre effort financier réel. À ce stade vous avez la possibilité de comparer le rendement d’un investissement locatif avec celui d’un placement bancaire courant, de type livret ou assurance-vie.

Dans notre exemple, à l’issue des 15 ans que durera le prêt immobilier, les investisseurs auront dépensé près de 83 600 €. Ils seront propriétaires d’un bien évalué à 170 000 € (sans tenir compte de la plus-value), soit un rendement à terme de près de 98 %.

Les 2 commandes suivantes vous permettent de recommencer la simulation à zéro, ou si vous êtes convaincu, de faire apparaître un formulaire de demande d’exemple de programmes immobiliers. Vous serez contacté par nos partenaires qui vous ouvriront un compte sur leur catalogue en ligne. Ces conseillers répondront à vos questions, vous aideront à simuler le retour sur investissement, et consacreront leur expérience à la construction de votre patrimoine.

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