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Les taux des crédits vont-ils remonter en 2022 ?

La BCE (Banque Centrale Européenne) fermera progressivement le robinet monétaire en mars 2022, si les voyants économiques sont au vert. La banque centrale américaine (FED) a déjà commencé, ce qui devrait faire remonter le rendement de la dette française à 10 ans. Par tout un mécanisme, les taux immobiliers pourraient légèrement remonter en 2022, même s’ils devraient rester à des niveaux très faibles.

Quel rapport entre la BCE et les taux des crédits ?

Pour lutter contre la crise économique en zone euro causée par l’épidémie de Covid-19, la Banque Centrale Européenne a mis sur pied un massif plan de rachat de dettes des états et des entreprises. Appelé APP en anglais pour Asset Purchase Program, en français on dit plutôt programme d’achat d’actifs.

Le budget est de 1850 milliards d’euros qui seront dépensés d’ici à mars 2022, et davantage au-delà si nécessaire.

L’argent se mit donc à circuler depuis 1 an, il y en eut même tellement qu’il devint moins cher. Les banques purent alors baisser les taux de leurs crédits immobilier et consommation, à des niveaux jamais vus depuis des décennies.

Ainsi au sortir de la crise économique et sanitaire, l’encours des crédits à l’habitat avait augmenté de +5,9 % en novembre 2021, s’établissant à 1205 milliards d’euros. Celui des crédits à la consommation enfle de +2,7 % avec 195 milliards d’euros dus par les ménages français (source : Banque de France parution janvier 2022).

Que vont faire les taux des crédits en 2022 ?

La Banque Centrale Européenne (BCE) avait sorti l’artillerie lourde avec son programme d’aide d’urgence Pandemic Emergency Purchase Programme (PEPP). L’enveloppe totale atteindra ainsi 1850 milliards d’euros pour combattre la crise économique provoquée par la pandémie. Mais cet afflux d’argent se terminera en mars 2022 si les compteurs de l’économie européenne sont au vert.

Si les taux immobiliers devraient rester stable à peu de choses près au début de l’année 2022, ils pourraient bien remonter au cours du 2e trimestre.

Plus en avant, les taux immobiliers des Français dépendent du taux de rendement de la dette française. Or le président de la réserve fédérale américaine, Jerome Powell, a annoncé qu’il allait réduire sa politique monétaire.

Par tout un mécanisme, cette réduction aura pour conséquence d’augmenter le rendement de la dette américaine. Par effet domino, le rendement de la dette française augmentera, provoquant peut-être une hausse des taux immobiliers en 2022.

La dette française sur laquelle l’évolution des taux immobiliers est corrélée, s’appelle Obligations Assimilables du Trésor à 10 ans (OAT 10 ans). Pour l’instant son rendement reste faible, le 12 janvier 2022 il se situait à +0,303 %. Les grands investisseurs (fonds de pensions, assureurs…) ont donc toujours confiance en l’économie française, à un tel point qu’ils acceptent de gagner très peu d’argent.

Selon les fluctuations des marchés obligataires, il arrive même que le rendement de la dette française soit à taux négatifs. Dans ce cas les grands investisseurs acceptent de payer moins de capital qu’ils n’en ont prêté aux contribuables français.

Le graphisme montre que le taux de rendement de la dette française à 10 ans remonte, ce qui en théorie pourrait faire remonter les taux immobiliers. Il pourrait difficilement rester de la marge aux banques pour qu’elles continuent d’assouplir leurs conditions.

Dans son communiqué de presse mensuel sur ses décisions de politique monétaire, la BCE annonce maintenir son taux de refinancement à 0 %, ce qui devrait favoriser le maintien des taux bancaires à de bas niveau. Mais l’institution financière voit la situation s’arranger, et compte réduire le robinet monétaire au 1er trimestre 2022. La BCE annonce interrompre ses achats nets d’actifs fins mars 2022.

Cet ajustement pourrait bien faire remonter les taux immobiliers en 2022, même s’ils resteront à des niveaux très faibles.

Profils15 ans20 ans25 ans
Très bon (1er groupe)0,62 % 0,75 % 0,91 %
Bon (2e groupe)0,78 % 0,92 % 1,06 %
Moyen (3e groupe)0,90 % 1,02 % 1,17 %
Moins bon (4e groupe)1,14 % 1,26 % 1,39 %
Taux immobiliers par profil d'emprunteur, source CSA/Crédit Logement pour octobre 2021.

Les banques devront soutenir le marché immobilier

Les taux des crédits au rabais ont effectivement relancé l’immobilier. À un tel point que l’INSEE a constaté une hausse de +5,2 % sur les prix des appartements anciens au 3e trimestre 2021. Sur cette même période, les maisons anciennes ont gagné +9,0 % et les notaires conseillent d’acheter plutôt que de vendre.

La hausse des prix de l’immobilier pèse clairement sur la capacité des ménages français à acheter leur logement. D’après l’observatoire CSA/Crédit Logement, a surface habitable recule dans 37 % des villes de plus de 100 000 habitants. Dans un même temps, elle augmente légèrement dans 23 % de ces grandes villes.

Les moins chanceux étaient les nouveaux propriétaires d’Angers qui ont vu leur surface achetable diminuer de -10 m². Cela suffirait presque à faire avaler la pilule aux acheteurs de Reims qui ont perdu 4 m². Avec de tels chiffres les nouveaux propriétaires du Havre se contenteront de leur -0,2 m².

Mais il y a aussi eu des chanceux, comme à Perpignan où les nouveaux propriétaires ont pu acheter près de 9 m² de plus que leurs prédécesseurs de l’année dernière. À Limoges les acheteurs ont été contents de s’installer dans 5 m² supplémentaires. Une fois n’est pas coutume, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté à Lyon, pour 1 m² de confort supplémentaire.

Les banques vont donc encore et toujours se trouver dans l’obligation d’aider le marché immobilier pour ne pas le gripper. Elles le feront au moyen de conditions de crédit avantageuses.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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