AccueilLe crédit immobilierLes taux des crédits vont-ils remonter en 2022 ?

Les taux des crédits vont-ils remonter en 2022 ?

La BCE (Banque Centrale Européenne) fermera le robinet monétaire cette année, mais avec parcimonie pour pouvoir répondre rapidement aux problèmes économiques liés à la guerre en Ukraine, et notamment l’inflation. La banque centrale américaine (FED) a déjà commencé et le rendement de la dette française à 10 ans est en mode décollage. Par tout un mécanisme, les taux immobiliers pourraient légèrement remonter en 2022, même s’ils devraient rester à des niveaux très faibles.

Quel rapport entre la BCE et les taux des crédits ?

Pour lutter contre la crise économique en zone euro causée par l’épidémie de Covid-19, la Banque Centrale Européenne a mis sur pied un massif plan de rachat de dettes des états et des entreprises. Appelé APP en anglais pour Asset Purchase Program, en français on dit plutôt programme d’achat d’actifs.

Pour faire simple, l’argent se mit à circuler et il y en eut même tellement qu’il devint moins cher. Les banques purent alors baisser les taux de leurs crédits immobilier et consommation, à des niveaux jamais vus depuis des décennies.

Ainsi au sortir de la crise économique et sanitaire, l’encours des crédits à l’habitat avait augmenté de +6,00 % en janvier 2022, s’établissant à 1218 milliards d’euros. Celui des crédits à la consommation enfle de +3,8 % avec 190 milliards d’euros dus par les ménages français (source : Banque de France parution février 2022).

Que vont faire les taux des crédits en 2022 ?

La Banque Centrale Européenne (BCE) avait sorti l’artillerie lourde avec son programme d’aide d’urgence Pandemic Emergency Purchase Programme (PEPP). L’enveloppe totale a ainsi atteint 1850 milliards d’euros pour combattre la crise économique provoquée par la pandémie.

Mais les achats d’actifs vont progressivement diminuer pour très probablement se terminer en juin, c’est ce qu’a annoncé la BCE dans son communiqué mensuel. En conséquence, les taux immobiliers pourraient bien remonter progressivement, c’est d’ailleurs ce qu’il s’est passé au 1er trimestre 2022. Il est raisonnable de prévoir une légère tendance haussière tout au long de l’année.

Plus en avant, les taux immobiliers des Français dépendent du taux de rendement de la dette française. Or le président de la réserve fédérale américaine, Jerome Powell, a annoncé qu’il allait réduire sa politique monétaire.

Par tout un mécanisme, cette réduction aura pour conséquence d’augmenter le rendement de la dette américaine. Par effet domino, le rendement de la dette française augmentera, provoquant peut-être une hausse des taux immobiliers en 2022.

La dette française sur laquelle l’évolution des taux immobiliers est corrélée, s’appelle Obligations Assimilables du Trésor à 10 ans (OAT 10 ans). Or le coût de la dette française à 10 ans est en train de décoller. Le 11 mars l’OAT 10 ans français avait clôturé à 0,698 %, alors qu’elle était à 0,300 % le 25 janvier.

La bonne nouvelle est que les grands investisseurs (fonds de pensions, assureurs…) ont toujours confiance en l’économie française, à un tel point qu’ils acceptent de gagner très peu d’argent.

Au plus fort de la crise économique et sanitaire, il est même arrivé que le rendement de la dette française soit à taux négatif. Durant cette période troublée, les grands investisseurs acceptaient de payer moins de capital qu’ils n’en prêtaient aux contribuables français.

Le graphisme montre que le taux de rendement de la dette française à 10 ans remonte, ce qui en théorie pourrait faire remonter les taux immobiliers. Il pourrait difficilement rester de la marge aux banques pour qu’elles continuent d’assouplir leurs conditions.

Dans son communiqué de presse mensuel sur ses décisions de politique monétaire, la BCE annonce maintenir son taux de refinancement à 0 %, ce qui devrait favoriser le maintien des taux bancaires à de bas niveau.

Mais voici que l’actualité s’en mêle. La guerre en Ukraine change tout, les sanctions internationales contre la Russie vont ajouter à l’inflation déjà en marche. La Banque Centrale Européenne a donc prévenu qu’elle n’hésitera pas à remettre la main à la poche si l’inflation s’emballe.

Profils15 ans20 ans25 ans
Très bon (1er groupe)0,69 % 0,81 % 0,98 %
Bon (2e groupe)0,85 % 0,97 % 1,10 %
Moyen (3e groupe)0,97 % 1,07 % 1,19 %
Moins bon (4e groupe)1,19 % 1,28 % 1,42 %
Taux immobiliers par profil d'emprunteur, source CSA/Crédit Logement pour février 2022.

Les banques devront soutenir le marché immobilier

Les taux des crédits au rabais ont effectivement relancé l’immobilier. À un tel point que l’INSEE a constaté une hausse de +4,6 % sur les prix des appartements anciens au 4e trimestre 2021. Sur cette même période, les maisons anciennes ont gagné +9,0 % et les notaires conseillent de vendre plutôt que d’acheter.

La hausse des prix de l’immobilier pèse clairement sur la capacité des ménages français à acheter leur logement. D’après l’observatoire CSA/Crédit Logement, la surface achetable recule de 2 m² dans près de 18 % des villes de plus de 100 000 habitants. Dans un même temps, elle augmente légèrement dans 20 % de ces grandes villes.

Les moins chanceux étaient les nouveaux propriétaires d’Angers qui ont vu leur surface achetable diminuer de -14 m². Cela suffirait presque à faire avaler la pilule aux acheteurs de Reims qui ont perdu 5 m². Les angevins tout comme les rémois auraient bien aimé partager le bonheur des nouveaux propriétaires d’Annecy, qui ont gagné près de 12 m² de pouvoir d’achat immobilier en 2 ans.

Mais il y a aussi eu des chanceux, comme à Perpignan où les nouveaux propriétaires ont pu acheter près de 6 m² de plus que leurs prédécesseurs de l’année dernière. À Limoges les acheteurs ont été contents de s’installer dans 2 m² supplémentaires. Une fois n’est pas coutume, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté à Lyon, pour près de 10 m² de confort supplémentaire.

Les banques vont donc encore et toujours se trouver dans l’obligation d’aider le marché immobilier pour ne pas le gripper. Elles le feront au moyen de conditions de crédit avantageuses.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.