Accueil Actualités Obtenir un prêt

Le crédit immobilier sur une VEFA est maintenant protégé

PARTAGER SUR

La hantise de l’acheteur d’un bien immobilier en état de futur achèvement, est la faillite du promoteur qui entraînerait l’arrêt du chantier. Jusqu’à présent il existait une garantie d’achèvement pour assurer la livraison du logement, et bien maintenant il existe une jurisprudence sur le remboursement du prêt immobilier. Désormais lorsque la construction d’une VEFA est stoppée, les mensualités du crédit doivent elles-aussi être suspendues.

La Cour de cassation encadre le crédit immobilier sur VEFA

Les décisions d’une Cour de cassation sont réputées pour faire jurisprudence, c’est-à-dire que les cas similaires suivants traités par un tribunal devront suivre la ligne tracée par la haute institution. Les promoteurs ont donc accueilli avec joie la décision rendue par la première chambre civile, lors de son audience publique du 9 décembre 2015.

Il s’agissait de régler un litige entre un couple et la Caisse d’épargne Bretagne Pays de Loire. En 2006 une société civile immobilière vend un logement en état de futur achèvement, à des acheteurs qui le financent au moyen d’un prêt immobilier dédié à la VEFA.

Malheureusement pour eux le vendeur fait faillite, ce qui provoque immanquablement l’arrêt du chantier et retarde la livraison de leur appartement. Mais il existe une protection au sein de l’article L312–19 du Code de la consommation.

Celui-ci prévoit qu’un tribunal peut « suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation », et ce « en cas de contestation ou d’accident affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige ».

Le couple d’emprunteur se rend donc au tribunal, et demande la suspension de ses remboursements jusqu’à ce qu’une solution soit trouvée pour la reprise des travaux. Mais la Caisse d’épargne refuse, argumentant que les contrats de VEFA ne sont pas inclus dans l’article L312-19. La banque escalade donc le dossier jusqu’à la Cour d’appel, mais sans succès, en octobre 2014 les juges donnent raison au premier tribunal.

Tenace, la Caisse d’épargne décide de se pourvoir en cassation, où l’affaire prendra fin à l’avantage de tout le secteur de la promotion immobilière. La Cour de cassation considère que même si le contrat de VEFA n’est pas expressément inscrit au sein de l’article L312–19, il doit tout de même s’y référer pour présenter « une nature hybride puisqu’il porte sur la vente mais aussi sur la construction d’ouvrages, dont l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de leur exécution ».

Affaire classée : désormais lorsqu’un particulier achète un appartement dans un programme immobilier, le paiement de ses mensualités sera suspendu en cas d’arrêt du chantier. Si une indemnisation pourra être réclamée par le prêteur, il n’aura plus qu’à attendre tranquillement que la garantie d’achèvement se mette en place.

Une VEFA sera achevée quoi qu’il arrive

Tout programme immobilier doit obligatoirement être couvert par une garantie d’achèvement, qui prend la forme d’une caution financière. Au cas où le promoteur ne se trouverait pas en position de finir le chantier, l’organisme de caution devra prendre en charge le financement des travaux, jusqu’à la remise des clés.

La garantie d’achèvement est importante pour les municipalités, qui ne veulent pas de chantiers à l’abandon sur leur territoire. Mais elle l’est également pour les banques, qui veulent être certaines que les constructions qu’elles financent seront effectivement concrétisées par un logement.

Les cas de défaillance des promoteurs sont rares, particulièrement au sein de programmes majeurs implantés dans des grandes villes. Si le cas se produit, viendra alors l’inévitable laps de temps entre la constatation du défaut de paiement et le déclenchement de la caution. Désormais l’emprunteur est certain qu’il n’aura pas à en payer les frais, il lui suffira de demander la suspension du remboursement de son prêt immobilier au tribunal.

Quoi de neuf du côté des promos ?