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Acheter un appartement neuf pas cher : offres et queues de programmes

Une recherche ciblée sur Internet permet de trouver des logements neufs, à vendre avec remises cash. Il suffit de s’y prendre en avance ou en retard, afin de profiter des offres de lancement et des réductions des queues de programmes. Mais attention, acheter un appartement neuf pas cher comporte des pièges pour qui se précipite sans comparer.

Les offres de lancement sur les appartements neufs

Une remise en début de campagne marketing

Pour pouvoir construire un programme immobilier, un promoteur a besoin d’une garantie financière extrinsèque. Plus clairement, il doit trouver un fonds d’investissement qui s’engagera à financer l’achèvement de la construction en cas de faillite. Cet engagement n’est pas gratuit, le promoteur doit le payer en plus du crédit qu’il a souscrit auprès de sa banque. À cela viennent s’ajouter la cohorte de charges et frais.

Or il peut se passer 2 ans entre le lancement de la campagne marketing d’un programme immobilier et la livraison du dernier logement. Afin de faire rentrer de la trésorerie, les promoteurs se livrent donc à des offres promotionnelles pendant les premiers mois. Il peut s’agir d’équipements, d’offrir les frais de notaire, ou tout simplement d’une remise directe sur le prix de vente.

Exemples d’offres de lancement sur appartements neufs

Accédants et investisseurs peuvent donc acheter un appartement neuf pas cher, à condition d’avoir de la patience.

Par exemple, à la date de mise à jour de cet article nous trouvons un promoteur qui lance une offre spéciale sur un programme immobilier. L’ensemble est situé au Clamart (92), certains appartements ont vue sur la Tour Eifel. La future addition du réseau ferroviaire du Grand Paris permettra à Clamart d’être facilement relié à toute Île-de-France.

Les travaux sont en cours sur les 11 appartements neufs de 3 à 4 pièces, le promoteur offre jusqu’à 12 000 € de remise pour les 5 premiers réservataires. Les prix vont de 525 000 € pour un 62 m² à 627 000 € pour un 102 m², prix TTC hors parking, livraison 3e trimestre 2023.

À La Ciotat (13), ce promoteur a prévu de construire un ensemble de 13 maisons neuves. 7 sont encore disponibles à la vente, les 5 premiers réservataires se verront offrir les frais de notaire. Les prix démarrent à 569 000 € pour 104 m², jardin, terrasse et parkings sont compris. La livraison est prévue pour la fin du 1er trimestre 2024.

Offre de lancement, des appartements neufs vraiment moins chers ?

Le principe de l’offre de lancement est donc simple : plus la livraison est lointaine, plus la remise est importante. Toutefois les candidats acheteurs doivent effectuer quelques recherches avant de foncer tête baissée sur ces promotions.

En premier lieu il est nécessaire de comparer le prix de vente après remise, avec les prix des appartements neufs aux alentours. Le promoteur pourrait avoir surestimé ses prix, de manière à continuer de faire des remises tout au long de sa campagne marketing.

Mais surtout, il faut un prêt immobilier pour acheter. Comme les choses sont bien faites, l’emprunteur ne commencera à rembourser qu’à la remise des clés. En attendant les banques lui proposeront de payer des intérêts intercalaires, il ne démarrera l’amortissement de son crédit qu’à la livraison du logement.

Au final le coût du report du crédit sera toujours compensé par le cadeau du promoteur,  mais cet avantage se trouvera bien rogné s’il se passe 2 ans entre l’obtention du crédit immobilier et la remise des clés.

Pour info : en février 2022 le taux moyen d’un prêt pour de l’immobilier neuf s’est établi à 1,11 % avec 1,12 % pour l’accession à la propriété.

Les queues de programmes et leurs appartements neufs bradés

Réductions sur le stock d’invendus

Dans un programme immobilier, les unités sans vis-à-vis, exposées plein sud et avec des pièces bien optimisées, se vendent en premier. Mais la réalité des contraintes architecturales font que d’autres se trouvent en rez de chaussée, exposées plein nord, ou au-dessus de la sortie du parking. Ainsi les promoteurs peuvent se retrouver avec des stocks d’appartements neufs invendus sur les bras.

Et pourtant dès le départ ces unités sont affichées avec une décote, appliquée selon un coefficient établi. Mais cela ne suffit pas toujours et au final le vendeur est obligé de faire des promotions. Il n’est pas rare de pouvoir acheter des appartements neufs, déjà construits et donc habitables ou louables immédiatement, en dessous des prix du marché.

Un argument de poids pour les investisseurs souhaitant louer au plus vite, dans un contexte où les charges de copropriété sont réduites grâce à l’absence de travaux.

Exemples d’appartements neufs pas chers en queue de programme

Pour trouver les promotions des promoteurs sur les invendus, il suffit d’effectuer une recherche avec livraison immédiate.

Nous tombons ainsi sur ce programme immobilier à Sarcelles (95). Il reste 2 appartements, dont un 4 pièces de 300 000 € (arrondi) pour 82 m². Pour s’en débarrasser, le promoteur offre les frais de notaire.

Nous effectuons une simulation de frais de notaire, nous obtenons ainsi 5800 € de frais d’achat sur le 4 pièces. Avec l’offre spéciale du promoteur, le coût d’achat serait donc de 300 000 € pour 82 m² au lieu de 305 800 € soit 3659 €/m².

En consultant l’étude de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) parue en mars 2022, on voit que le prix d’un appartement neuf en Ile de France s’élève à 5475 €/m². L’offre pourrait donc se révéler être une bonne affaire.

Appartements neufs en queue de programme : méfiance et ingéniosité

Là-encore le candidat acheteur ne doit pas se précipiter sur les invendus des promoteurs, même si le prix est alléchant. Pourtant il ne s’agit pas de détecter les défauts de fabrication, car tout logement neuf est couvert par une garantie de parfait achèvement. Il s’agit surtout de détecter les nuisances et d’imaginer comment les minimiser.

Les appartements neufs invendus se trouvent souvent au rez-de-chaussée, parfois avec rez-de-jardin. Les familles qui achètent pour habiter n’ont pas envie que tout le monde les voit dans leur salon. Ces logements sont donc souvent vendus décotés en queue de programme, alors qu’il suffit de planter une haie pour masquer la vue.

Ce sont certes les unités les plus exposées aux cambriolages, mais la remise accordée par le promoteur peut servir à installer une bonne alarme avec cameras de surveillance.

En revanche, les stocks d’invendus dans un programme immobilier sont souvent les plus bruyants. L’exemple type est l’appartement dont le balcon donne au-dessus de la rampe d’accès au parking.

Certes les constructions neuves sont insonorisées car isolées aux normes RT 2012, mais il reste clairement une gêne auditive. Ce peut être idéal pour un investissement locatif, car la remise accordée par le vendeur permet de louer moins cher. Elle permet également de faire installer un triple vitrage à la place du double vitrage classique.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.