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Acheter un appartement neuf pas cher : offres et queues de programmes

mise à jour: 11 avril 2018
Début de la vente d'un programme immobilier
Programme Le clos ceram, Mennecy (91).

Une rapide recherche sur Internet permet de trouver des logements collectifs neufs, à vendre avec des remises jusqu’à -30 %. Il suffit de s’y prendre en avance ou en retard afin de profiter des offres de lancement et des réductions des queues de programmes. Mais attention, acheter un appartement neuf pas cher comporte des pièges pour qui se précipite sans comparer.

Les offres de lancement sur les appartements neufs

Une remise en début de campagne marketing

Pour pouvoir construire un programme immobilier, un promoteur a besoin d’une garantie financière extrinsèque. Plus clairement, il doit trouver un fonds d’investissement qui s’engagera à financer l’achèvement de la construction en cas de faillite. Cet engagement n’est pas gratuit, le promoteur doit le payer en plus du prêt qu’il a souscrit auprès de sa banque. À cela viennent s’ajouter la cohorte de charges et frais.

Or il peut se passer 2 ans entre le lancement de la campagne marketing d’un programme immobilier et la livraison du dernier logement. Afin de faire rentrer de la trésorerie, les promoteurs se livrent donc à des offres promotionnelles pendant les premiers mois. Il peut s’agir d’équipements ou tout simplement d’une remise sur le prix de vente.

Exemples d’offres de lancement sur appartements neufs

Accédants et investisseurs peuvent donc acheter un appartement neuf pas cher, à condition d’avoir de la patience.

Par exemple, à la date où est écrit cet article nous tombons sur un écoquartier à Rezé aux portes de Nantes. Le promoteur propose une remise de 1500 € par pièce pendant 1 mois et demi. La livraison interviendra au 4e trimestre 2009.

Mais nous trouvons encore mieux à Villenave-d’Ornon, à moins de 10 km de l’entrée de Bordeaux, dans le voisinage de Bègles. Ce promoteur offre 10 000 € de remise par pièce, pour qui veut bien attendre une livraison au 2e trimestre 2020.

Offre de lancement, des appartements neufs vraiment moins chers ?

Le principe de l’offre de lancement est donc simple : plus la livraison est lointaine, plus la remise est importante. Toutefois les candidats acheteurs doivent effectuer quelques recherches avant de foncer tête baissée sur ces promotions.

En premier lieu il est nécessaire de comparer le prix de vente après remise, avec les prix des appartements neufs aux alentours. Le promoteur pourrait effectivement avoir surestimé ses prix, comme l’avertit la direction générale de la concurrence.

Ainsi rien n’empêche ce même promoteur de continuer à faire des remises tout au long de sa campagne marketing.

Mais surtout, il faut un prêt immobilier pour acheter. Comme les choses sont bien faites, l’emprunteur ne commencera à rembourser qu’à la remise des clés. En attendant les banques lui proposeront de payer des intérêts intercalaires, et de ne démarrer l’amortissement de son crédit qu’à la livraison du logement.

Au final il se pourrait que le coût du report du crédit dépasse celui des remises accordées par le promoteur. Pour se prémunir contre cette déception, l’acquéreur a intérêt à négocier avec sa banque afin de commencer à rembourser les intérêts dès la réservation. Le capital ne viendra s’ajouter aux mensualités qu’à la livraison.

Les queues de programmes et leurs appartements neufs bradés

Réductions sur le stock d’invendus

Dans un programme immobilier, les unités sans vis-à-vis, exposées plein sud et avec des pièces bien optimisées se vendent en premier. Mais la réalité des contraintes architecturales font que d’autres se trouvent en rez de chaussée, exposées plein nord, ou au-dessus de la sortie du parking. Ainsi les promoteurs se retrouvent souvent avec des stocks d’appartements neufs invendus sur les bras.

Et pourtant dès le départ ces unités sont affichées avec une décote, appliquée selon un coefficient établi. Mais cela ne suffit pas toujours et au final le vendeur est obligé de faire des promotions. Il n’est pas rare de pouvoir acheter des appartements neufs, déjà construits et donc habitables ou louables immédiatement, avec entre 10 % et 35 % de remise.

Un argument de poids pour les investisseurs souhaitant louer au plus vite, dans un contexte où les charges de copropriété sont réduites dû à l’absence de travaux.

Exemples d’appartements neufs pas chers en queue de programme

Pour trouver les promotions des promoteurs sur les invendus, il suffit d’effectuer une recherche avec livraison immédiate.

Au hasard d’une rapide recherche Internet, nous tombons sur un T3 et un T4 neufs à Saint-Orens de Gameville, à une vingtaine de kilomètres du centre de Toulouse. Ce sont des queues de programmes, le promoteur les propose respectivement à 198 662 € et 255 324 €.

D’après les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) du 4e trimestre 2017, le prix moyen est de 3578 €/m² sur l’aire urbaine de Toulouse. Avec respectivement 64 m² et 80 m², le prix de vente devrait théoriquement atteindre 228 992 € et 286 240 €.

Appartements neufs en queue de programme : méfiance et ingéniosité

Là-encore le candidat acheteur ne doit pas se précipiter sur les invendus des promoteurs, même si le prix est alléchant. Pourtant il ne s’agit pas de détecter les défauts de fabrication, car tout logement neuf est couvert par une garantie de parfait achèvement. Il s’agit surtout de détecter les nuisances, et d’imaginer comment les minimiser.

Les appartements neufs invendus se trouvent souvent au rez-de-chaussée, parfois avec rez-de-jardin. Les familles qui achètent pour habiter n’ont pas envie que tout le monde les voit dans leur salon. Ces logements sont donc souvent vendus décotés en queue de programme, alors qu’il suffit de planter une haie pour masquer la vue. Ce sont certes les unités les plus exposées aux cambriolages, mais la remise accordée par le promoteur peut servir à installer une bonne alarme avec cameras de surveillance.

En revanche, les stocks d’invendus dans un programme immobilier sont souvent les plus bruyants. L’exemple type est l’appartement dont le balcon donne au-dessus de la rampe d’accès au parking.

Certes les constructions neuves sont insonorisées car isolées aux normes RT 2012, mais il reste clairement une gêne auditive. Ce peut être idéal pour un investissement locatif, car la remise accordée par le vendeur permet de louer moins cher. Elle permet également de faire installer un triple vitrage à la place du double vitrage classique.