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Acheter un terrain et construire une maison, combien ça coûte ?

Acheter un terrain pour faire construire une maison peut représenter une bonne opération immobilière. Et il y en a pour tous les budgets, car les prix des terrains constructibles diminuent au fur et à mesure que l’on s’éloigne des zones peuplées. Tous les 3 mois Emprunter Malin fait le point sur les montants des transactions enregistrés par les notaires.

Acheter un terrain en Île-de-France : les prix

D’octobre à décembre 2020 les études notariales d’Île-de-France ont enregistré 757 ventes de terrain. Les nouveaux propriétaires les ont payé en médiane 320 €/m², ce qui signifie que la moitié des transactions s’est effectuée au-dessus de ce prix, l’autre moitié en dessous.

Bien entendu en fonction de l’emplacement, acheter un terrain en Île-de-France sera abordable aux budgets les plus serrés. Ainsi les notaires constatent que 25 % des surfaces ont été achetées en dessous de 180 €/m². Tout en haut de la fourchette, 25 % des terrains se sont vendus à plus de 460 €/m².

Départements Prix de vente Nombre de ventes
Essonne (91) 3290 €/m² 105 ventes
Val-d’Oise (95) 350 €/m² 12 ventes
Yvelines (78) 290 €/m² 105 ventes
Seine-et-Marne (77) 240 €/m² 287 ventes

Source : notaires, observations d’octobre à décembre 2020, prix médians, la flèche représente l’évolution par rapport á la dernière mise a jour.

C’est aussi en Île-de-France que les prix des maisons à construire sont les plus élevés. D’après le Commissariat Général au Développement Durable, en Île-de-France 221 maisons individuelle se sont vendues au 1er trimestre 2021. Le prix moyen, terrain inclus, était de 381 776 €.

Pour info : dans le cadre d’une construction sur un terrain isolé, donc hors lotissement, le propriétaire doit s’assurer que le constructeur a bien souscrit une assurance dommages ouvrage.

Acheter un terrain en province : les prix

Les prix des terrains font le grand écart d’une région à l’autre. D’octobre à décembre 2020, les notaires ont vu passer 641 ventes dans les Hauts de France, pour un prix médian de 100 €/m². Mieux, 25 % des acheteurs l’ont emporté en dessous de 50 €/m².

C’est dans le Nord (59) que les terrains sont les plus chers : 130 €/m² de médiane. Dans la Somme (80) le budget descend à 90 €/m², de quoi s’offrir une belle résidence secondaire.

En Provence Alpes Côte d’Azur c’est plus cher. D’octobre à décembre 2020 les notaires ont enregistré 695 ventes de terrain, pour un prix médian de 200 €/m². Pour autant 25 % des transactions se sont signées au-delà de 330 €/m².

Dans les Bouches-du-Rhône (13) acheter un terrain nécessite un budget médian de 350 €/m². En revanche dans les Hautes-Alpes (05) les 51 ventes enregistrées au 4e trimestre ont été signées à 90 €/m² de médiane.

Pour info : si l’opération immobilière consiste à construire une première résidence principale, elle peut se financer financer à 40 % du coût du projet à taux zéro, grâce aux aides de l’État.

Acheter un terrain isolé (hors lotissement)

Avant de signer l’achat d’un terrain il est impératif de s’assurer qu’il est constructible. Pour cela il suffit de se rendre à la mairie, on en profitera pour demander une copie des règles d’urbanisme.

Si l’acheteur est intéressé mais ne dispose pas assez d’éléments pour prendre une décision, il peut établir une promesse unilatérale de vente avec l’actuel propriétaire. Dans cette configuration, le vendeur réserve le terrain à l’acheteur potentiel pendant un certain temps, mais l’acheteur peut se retracter à tout moment.

Pour info : si le délai de la promesse unilatérale de vente est supérieur à 18 mois, le candidat acquéreur doit verser une indemnité d’un d’immobilisation. Le montant est au minimum de 5 % du prix de vente, la somme sera déposée par un notaire à la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC).

S’il est préférable de passer par un notaire, la promesse unilatérale de vente peut se signer sous-seing-privé, c’est-à-dire entre le vendeur et l’acheteur autour d’un café. Dans ce cas l’acte doit être enregistré dans les 10 jours ouvrables au bureau d’enregistrement du centre des impôts dont dépend, soit le vendeur, soit l’acheteur.

Attention : la loi ne précise pas si c’est le vendeur ou l’acheteur qui doit procéder à l’enregistrement.

Si l’acheteur a pris la décision d’acquérir le terrain, il est préférable d’établir un compromis de vente. Il est préférable de l’établir chez un notaire, ce dernier pourra ainsi ajouter des clauses de désistement, par exemple au cas où l’acquéreur n’a pas réussi à obtenir un prêt immobilier pour construction.

Par ailleurs, la loi n’oblige pas la présence d’une clause de rétractation dans le cadre de l’achat d’un terrain isolé. Cette clause doit donc être ajoutée au contrat par un notaire.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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