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5 pièges à éviter dans un crédit relais

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Acheter avant d’avoir vendu, c’est possible grâce au crédit relais. Le principe est simple, une banque vous avance 70 % du prix de votre bien immobilier actuel. En supplément, elle vous prête la différence nécessaire pour acheter votre nouveau logement. Ce procédé très utile comporte tout de même des pièges, les voici.

1- Le coût du crédit relais

Ce sont les intérêts intercalaires qui représentent le coût le plus important d’un crédit relais. Rappelons-en le principe : la banque vous accorde donc une ligne relais correspondant à ce qu’elle estime que vous retirerez de la vente actuelle de votre prêt immobilier. Puis, elle vous accorde une ligne de prêt supplémentaire nécessaire pour acheter votre nouveau logement.

Cependant, afin de vous éviter de cumuler trop de mensualités, vous ne rembourserez le capital que sur la ligne supplémentaire. Sur la ligne relais, vous paierez des intérêts intercalaires jusqu’à ce que votre logement soit vendu.

Attention donc, car plus il vous faut de temps pour vendre votre actuel logement, plus vous paierez d’intérêts intercalaires.

2- Les difficultés à vendre le bien immobilier actuel

Insistons donc sur ce point. Plus vous mettez de temps à vendre votre logement actuel, plus l’opération coûte cher. Posez-vous donc la question de savoir si vous avez des chances de vendre votre bien immobilier. S’il s’agit d’un appartement situé dans une grande métropole où la demande est supérieure à l’offre, sans doute que la question ne se pose pas.

En revanche, s’il s’agit d’une maison ancienne à la sortie d’un village de peu d’habitants et comprenant peu de services, vous avez tout intérêt à y réfléchir à deux fois.

3- Signer sans tenir compte du délai de remboursement du crédit relais

La plupart des banques vous laisseront deux ans pour rembourser la ligne de crédit relais. Cela signifie que vous avez deux ans pour vendre votre logement actuel. Attention toutefois, certains contrats de prêt pourraient inclure une durée beaucoup moins longue, par exemple un an.

4- Ne pas tenir compte de votre capacité de remboursement

Les banques ont tendance à vous proposer des crédits relais avec intérêts intercalaires, sans vraiment tenir compte de votre capacité de remboursement. Cependant, vous pourriez très bien vous trouver dans une situation financière confortable, suffisamment tout du moins pour supporter les mensualités de deux lignes de prêt immobilier (le relais et la complémentaire).

Dans ce cas, choisissez un plan de financement sans intérêts intercalaires, avec amortissement direct du capital. De cette manière si votre logement actuel ne se vend pas, vos efforts financiers serviront à rembourser le capital. Ce sera donc de l’argent placé, pas de l’argent perdu à destination des caisses de la banque.

5- Choisir un crédit relais sans faire jouer la concurrence

Ce qu’il y a de trompeur dans un prêt relais, est que quelque soit le type de contrat retenu, on termine toujours sur les mêmes mensualités. On l’a dit et on le répète, la différence tient donc dans le coût du projet. Et bien le coût d’un crédit relais varie du simple au double d’une banque à une autre.

Pour bien comparer ces offres, appuyez-vous sur l’avis d’un professionnel de l’immobilier, afin d’estimer combien de temps vous pourriez mettre pour vendre votre bien immobilier actuel.

Puis, demandez à chacune des banques une estimation sur le montant des intérêts intercalaires si vous vendez votre ancien logement au bout de la période escomptée. Il est même recommandé de faire une simulation de crise, par exemple en doublant le temps de vente nécessaire estimé.

Exemple : un agent immobilier ou un notaire estime qu’il vous faudra 1 mois pour vendre votre logement actuel. Sachant qu’il se passe en général 3 mois entre la signature du compromis de vente et l’encaissement du paiement, il vous faudra donc 4 mois avant de solder votre ligne de prêt relais. Demandez à plusieurs banques de vous donner deux estimations de coût: l’une si vous mettez quatre mois et l’autre si vous mettez huit mois à vendre votre bien immobilier.

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