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Baisse des taux : empruntez 300 000 € avec 4000 €/mois

Acheter une maison devient possible grâce à la baisse des taux.

En mai la moyenne des taux immobiliers a de nouveau chuté, à un record historique de 1,71 % pour l’accession dans l’ancien. La baisse des taux redonne davantage de pouvoir d’achat aux ménages, à un tel point que des revenus de 4000 € suffisent pour emprunter 300 000 €. Et pour les propriétaires, 650 € de capacité de remboursement suffiront pour investir 150 000 € dans l’immobilier locatif.

La baisse des taux bat un nouveau record

Jamais depuis les années d’après-guerre les taux immobiliers n’auront été aussi bas. Désormais la moyenne de mai s’est établie à 1,77 %, avec de moins en moins de ménages empruntant au-dessus de 2 %. Quant aux secundo accédants CSP+, ils ont pu changer de logements au taux imbattable (pour l’instant) de 1,26 % sur 15 ans.

Car dans l’UE, entre autres ressources naturelles il y a Mario Draghi, le téméraire président de la BCE (Banque Centrale Européenne). Après avoir augmenté son programme de rachat de dettes des états de 60 milliards à 80 milliards d’euros par mois, il confirme le maintien de son principal taux directeur à 0 %.

Les banques se retrouvent ainsi avec un afflux de liquidités pas chères, et se prêtent même entre elles à des taux négatifs.

Plus aucune médiane de taux au-dessus de 3 %

Tous les mois, la société de caution Crédit Logement calcule la moyenne des taux immobiliers, dont les données sont collectées via l’institut de sondage CSA. Les analystes découpent les résultats en 4 quartiles, allant de celui des meilleurs profils d’emprunteur à celui des moins bons.

Ils en déduisent une médiane de taux au sein de chaque quartile, ce qui signifie que la moyenne des ménages a pu emprunter au-dessus, et l’autre en-dessous.

En octobre déjà la baisse des taux rendait le marché fluide, avec la médiane du 4e quartile (celui des moins bons profils) sur 25 ans à 3,10 %. En mai, soit 6 mois plus tard, désormais plus aucune médiane de taux ne se situe à 3 %.

Mieux encore, les moins bons emprunteurs ont pu bénéficier de 2,52 % sur 25 ans. Encore mieux : les meilleurs profils sur cette durée (ceux du 1er quartile) ont pu obtenir leur prêt immobilier à… 1,76 %.

Source : Observatoire CSA/Crédit Logement, mais 2016.
Source : Observatoire CSA/Crédit Logement, mai 2016.

Baisse des taux, hausse de la capacité d’emprunt

Aujourd’hui un ménage se situant dans la moyenne de ses contemporains, pourrait bénéficier de 2,10 % sur 25 ans. S’il perçoit des revenus imposables nets de 4000 €, s’il n’a aucun crédit actuel, une banque considère qu’il peut consacrer 1320 € de mensualités à son prêt immobilier.

Cela lui laisserait la possibilité d’emprunter 307 000 € sur 25 ans, 267 000 € sur 20 ans, ou encore 212 000 € sur 15 ans. Des conditions complètement impensables en décembre 2012, lorsque le taux moyen sur 25 ans était à 3,70 %.

Il reste que les ménages doivent toujours apporter les frais d’achat de leurs propres deniers, car rares sont les banques qui accepteront de s’engager au-delà du prix du logement convoité. Sur une maison ou un appartement ancien à 200 000 € cela représente environ 20 000 €, contre « seulement » 10 000 € pour du neuf.

C’est d’ailleurs le poids de l’apport personnel provoqué par la fiscalité sur les transactions, qui pousse les revenus moyens à se tourner vers les programmes neufs, plus chers.

D’après les chiffres de la fédération des promoteurs, les propriétaires occupants représentent désormais 52 % des ventes de logements neufs.

Emprunter 150 000 € pour investir dans l’immobilier avec 5000 € de revenus

La baisse des taux permet à un ménage ayant déjà un crédit immobilier à rembourser, d’acheter une résidence secondaire ou d’investir dans l’immobilier. Prenons l’exemple de parents qui gagnent 5000 € nets par mois à eux deux. Admettons qu’ils aient des mensualités de 1000 € sur le crédit de leur résidence principale.

Cela ne leur laisse de la place que pour 650 € d’échéances supplémentaires, afin de ne pas dépasser 33 % de taux d’endettement. Qu’importe, leur capacité d’emprunt grimpe à 151 000 € sur 25 ans, 131 000 € sur 20 ans, ou 105 000 € sur 15 ans. Et encore, dans le cadre d’un investissement locatif, la plupart des banques prennent en compte la perception des loyers, qui en diminuant l’effort personnel, augmente encore le pouvoir d’achat.

D’autant plus que la loi Pinel octroie des remises d’impôt de 2 % par an sur le prix d’achat d’un logement neuf mis en location, en respectant certaines règles. La défiscalisation peut durer 6 ans ou 9 ans, puis la réduction descend à 1 % par an de 10 ans à 12 ans. Une bonne occasion pour payer moins d’impôts tout en enrichissant son patrimoine.

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