Accueil Faut-il mettre toute son épargne dans un achat immobilier ?

Faut-il mettre toute son épargne dans un achat immobilier ?

Les banquiers aiment les emprunteurs qui épargnent car ils présentent peu de risques de défaut de remboursement. Pour autant il existe diverses façons d’utiliser une épargne pour un achat immobilier, tout en présentant un bon profil pour une banque. Apport du prêt, souscription d’un produit de placement, voici les options qui s’offrent à vous.

Utiliser une épargne pour les frais d’achat immobilier

Lorsqu’un particulier achète un bien immobilier à un autre particulier, il doit payer des droits de mutation de 4,5 % du prix de vente. Ajouté à cela les émoluments du notaire ainsi que les frais d’hypothèque, sur un logement ancien à 250 000 € les frais d’achat se montent à 19 200 €.

Une banque ne prêtera pas les 269 200 € nécessaires, au mieux elle prêtera uniquement le prix de vente, c’est ce que l’on appelle un crédit immobilier à 100 %.

Un candidat emprunteur peut donc utiliser son épargne pour régler les frais d’achat immobilier, sans quoi il ne sera pas en mesure d’obtenir son crédit. Mais il peut injecter davantage pour obtenir un meilleur taux.

Injecter la totalité d’une épargne dans un prêt immobilier

Les banques élaborent leurs barèmes de taux immobiliers en fonction du risque que les candidats emprunteur représentent. Ainsi un acheteur disposant d’une épargne supérieure aux frais d’achat pourra l’utiliser pour emprunter moins que le prix du logement.

Il diminuera le risque qu’il représente, augmentant son scoring bancaire ce qui lui permettra d’obtenir un meilleur taux. Et au final la différence sur le coût total du crédit peut être importante.

En février 2020, la fourchette des taux médians sur 20 ans allait de 0,84 % à 1,33 % (source CSA/Crédit Logement). Pour un crédit immobilier de 300 000 €, le poids des intérêts serait donc de :

  • 25 920 € pour les meilleurs profils,
  • 41 760 € pour les moins bons profils.

Dans cet exemple, injecter suffisamment d’épargne dans un prêt immobilier pour obtenir un taux plus intéressant pourrait faire gagner 15 840 € sur 20 ans. Mais il existe une autre option.

NE PAS injecter la totalité d’une épargne dans un prêt immobilier

Les banques peuvent accorder de meilleurs taux aux emprunteurs qui transbordent leur épargne chez elles. Prenons l’exemple d’un emprunteur qui possède un capital de 20 000 €, et qui souhaite acheter un logement neuf à 300 000 €.

Les frais d’achat étant de 5800 €, il pourrait injecter cette somme pour emprunter à 100 % et placer les 14 200 € restants sur une assurance-vie, admettons que la performance moyenne soit de 2,20 % sur 20 ans.

Admettons qu’il obtienne un taux d’emprunt équivalant à la moyenne de février 2020 sur 20 ans : 1,08 %. Ses mensualités seront de 1390 € hors assurance. Au bout de 20 ans, sa situation sera la suivante :

  • Il aura payé 33 600 € d’intérêts,
  • son épargne sera de 21 944 €.

Il possédera donc un bien immobilier à 300 000 € (on ne compte pas la plus-value immobilière pour la facilité de compréhension). Il l’aura donc payé 333 600 € et disposera de 21 944 € d’épargne. Tout compte fait c’est comme si le logement lui aura coûté 311 656 €.

En revanche, s’il utilise la totalité de son épargne dans son prêt immobilier, il empruntera 285 000 €. Admettons que cet apport important lui permette d’obtenir le taux des meilleurs profils sur 20 ans : 0,84 % en février 2020. Ses mensualités seront de 1290 € hors assurance, ainsi :

  • Il aura payé 24 600 € d’intérêts en 20 ans.

Il sera entièrement propriétaire d’un bien immobilier à 300 000 € (on ne compte toujours pas la plus-value immobilière pour la facilité de l’exemple), ce logement lui aura coûté 309 600 €.

Dans cet exemple la différence est faible, il pourrait être plus intéressant de n’utiliser qu’une partie de son épargne afin de se retrouver avec un capital supplémentaire dans les mains une fois le bien immobilier entièrement payé.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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