Accueil Immobilier Faut-il mettre toute son épargne dans un achat immobilier ?

Faut-il mettre toute son épargne dans un achat immobilier ?

Épargner ou rembourser un prêt ?

Les banquiers aiment les emprunteurs qui épargnent, car ils présentent peu de risques de défaut de remboursement. Pour autant il existe diverses façons d’utiliser une épargne pour un achat immobilier, tout en présentant un bon profil pour une banque. Apport du prêt, souscription d’un produit d’épargne, la meilleure option dépend en fait du coût de l’argent.

Utiliser une épargne pour les frais d’achat immobilier

Lorsqu’un particulier achète un bien immobilier à un autre particulier, il doit payer des droits de mutation égaux à 4,5 % du prix de vente. Ajoutez à cela les émoluments du notaire ainsi que les frais d’hypothèque, sur un logement ancien à 250 000 € les frais d’achat se montent à 19 200 €.

Une banque ne prêtera quasiment jamais les 269 200 € nécessaires à l’achat de ce bien immobilier. Au mieux lorsque les taux d’intérêt sont bas, et donc le risque de défaut de remboursement faible, elles prêteront uniquement sur le prix de vente, c’est ce que l’on appelle un crédit immobilier à 100 %.

Un candidat emprunteur peut donc utiliser son épargne pour régler les frais d’achat immobilier, sans quoi il ne sera pas en mesure d’obtenir son crédit. Mais il peut injecter davantage pour obtenir un meilleur taux.

Injecter la totalité d’une épargne dans un prêt immobilier

La banque prête de l’argent aux particuliers avec un taux d’intérêt, déterminé en fonction du risque qu’ils représentent. Ainsi un candidat emprunteur disposant d’une épargne supérieure aux frais d’achat, pourra l’utiliser pour emprunter moins que le prix du logement.

Il diminuera le risque qu’il représente, augmentant son scoring bancaire ce qui lui permettra d’obtenir un meilleur taux. Et au final la différence sur le coût total du crédit peut être importante.

En novembre 2018, la fourchette des taux médians sur 20 ans allait de 1,18 % à 1,71 %. Pour un crédit immobilier de 300 000 €, le poids des intérêts serait donc de :

  • 30 537 € pour les meilleurs profils,
  • 45 003 € pour les moins bons profils.

Dans cet exemple, injecter suffisamment d’épargne dans un prêt immobilier pour obtenir un taux plus interessant, pourrait faire gagner 15 000 € sur 20 ans. Mais il existe une variante encore meilleure.

NE PAS injecter la totalité d’une épargne dans un prêt immobilier

Les banques peuvent accorder de meilleurs taux aux emprunteurs qui transbordent leur épargne chez elles. Prenons l’exemple d’un emprunteur qui possède un capital de 10 000 €, et qui souhaite acheter un logement neuf à 220 000 €.

Les frais d’achat étant de 4800 €, il pourrait injecter cette somme pour emprunter à 100 % et placer les 5200 € restant sur une assurance-vie, admettons que la performance moyenne soit de 2,50 % sur 25 ans.

Admettons qu’il obtienne un taux d’emprunt équivalant à la moyenne de novembre 2018 sur 25 ans : 1,63 %. Ses mensualités seront de 893 € hors assurance, ainsi :

  • Il aura payé 47 900 € d’intérêts en 25 ans,
  • Son épargne sera de 9641 € au bout de 25 ans.

En revanche, s’il utilise la totalité de son épargne dans son prêt immobilier, il empruntera alors 214 800 €. Ses mensualités seront de 872 € hors assurance, ainsi :

  • Il aura payé 41 600 € d’intérêts en 25 ans.
  • Son épargne sera de 0 € au bout de 25 ans.

Conclusion : s’il utilise la totalité de son épargne dans son prêt immobilier, il ne gagnera que 21 € sur ses mensualités. Il paiera 6300 € d’intérêts en moins, mais il tirera un trait sur une épargne de 9641 €. Il pourrait donc avoir intérêt à payer uniquement les frais d’achat et à placer le reliquat sur une assurance-vie.

Pour info : l’exemple ci-dessus ne tient pas compte des frais de gestion ni de la fiscalité. D’après une enquête de la CLCV reproduite sur cette page, en 2017 les fonds en euros ont rapporté de 0,75 % à 3,50 %. Les assurances-vie diversifiées entre fonds euros et unités de compte ont tendance à offrir un meilleur rendement sur la durée.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

Une question ? Un commentaire ? On vous répond !

500
  Abonnez-vous à ce fil de discussion  
Notifier de