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Différences entre caution, hypothèque et IPPD pour un prêt immobilier

La banque peut choisir entre la caution, l’hypothèque et l’IPPD pour garantir les prêts immobiliers qu’elle accorde. L’emprunteur n’a donc pas son mot à dire, en revanche si aucune caution ne lui a été accordée il peut se tourner vers La solution hypothécaire, qu’un prêteur n’a pas le droit de refuser. Chacune de ces garanties présentes des avantages et des inconvénients, les voici.

Maison individuelle
Tout prêt immobilier doit s’accompagner d’une caution ou d’une hypothèque.

Caution ou hypothèque : si l’on compte revendre

Les ménages achetant un logement aujourd’hui avec l’idée de le revendre dans quelques années, ont intérêt à choisir une caution plutôt qu’une hypothèque.

S’ils ont une caution, ils ne paieront aucun frais supplémentaire au moment de solder leur crédit immobilier.

S’ils ont une hypothèque ou une IPPD, ils devront payer des frais de mainlevée. Ce montant se situe entre 0,5 % et 1 % du crédit, se référer à la calculette de mainlevée des notaires.

Exemple : sur un prêt immobilier de 180 000 €, les frais de mainlevée d’hypothèque s’élèvent à 850 € environ.

Caution ou hypothèque : en cas de défaut de paiement

En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la société de caution se substituera immédiatement à l’emprunteur. C’est elle qui paiera la totalité des mensualités, capital et intérêts, à la banque prêteuse. C’est la raison pour laquelle les banques les préfèrent à toute autre forme de garantie, même si les cautions sont plus chères que les hypothèques.

Si le prêt immobilier est couvert par une hypothèque, la seule solution de la banque sera de négocier avec l’emprunteur. Si au bout du compte ce dernier n’est pas en mesure de rembourser, la banque n’aura d’autre solution que de procéder à une saisie. Toutefois l’emprunteur pourra avoir recours à la vente à réméré afin de payer ses dettes, et se donner jusqu’à 5 ans pour rebondir.

Si le crédit immobilier est couvert par une IPPD, la banque prêteuse détient le droit d’être payée en première sur les autres créanciers. En cas de saisie, un tribunal devra donc verser entièrement le capital dû, les intérêts de retard et les éventuelles pénalités à la banque. Le juge devra répartir le reste entre les autres créanciers.

Caution ou hypothèque : pour emprunter davantage

Certains ménages pourraient être tentés de se servir du capital remboursé sur leur prêt immobilier, afin d’emprunter davantage.

Si leur crédit est couvert par une hypothèque, il leur sera possible de souscrire un prêt à la consommation au moyen d’une recharge d’hypothèque. Les frais seront minimes, mais le risque peut-être important si ces nouvelles mensualités les amènent à la limite de leur capacité de remboursement. Effectivement au cas où ils ne pourraient plus payer ce nouveau crédit à la consommation, leur bien immobilier pourrait être saisi.

Si leur crédit est couvert par une caution, il pourra être nécessaire de mettre fin au contrat actuel pour en souscrire un autre. Toutefois les sociétés de caution ont tendance à être très prudentes, elles sont rarement ouvertes au cautionnement de crédit à la consommation, même en se basant sur la valeur d’un bien immobilier.

Caution ou hypothèque : en cas de modularité des échéances

Certains contrats de prêt incluent la faculté d’augmenter ou de diminuer le montant des mensualités, avec plus ou moins de frais. Cette disposition peut être utile aux ménages souhaitant terminer leurs remboursements au plus vite, suite à une augmentation de leurs revenus.

Toutefois si leur prêt immobilier est couvert par une hypothèque, celle-ci dure de toute manière le nombre d’années initialement prévues par le contrat. Cela signifie que s’ils finissent de rembourser 3 ans avant la date prévue, ils devront tout de même attendre 3 autres années pour ne pas supporter de frais de mainlevée.

Si leur prêt immobilier couvert par une caution, le simple fait de rembourser intégralement met fin au contrat de caution.

Hypothèque, caution ou IPPD, pour financer quoi ?

La caution et l’hypothèque peuvent couvrir tous types de prêts immobiliers, même l’achat d’ancien avec travaux.

En revanche l’IPPD ne s’adresse qu’à une chose palpable. Ce dispositif ne pourra donc pas garantir un prêt immobilier sur construction ou sur travaux.

Ainsi lorsqu’un ménage souhaite souscrire un prêt immobilier pour achat d’anciens avec travaux, il peut avoir recours à de garantie. L’inscription au privilège de prêteur de deniers couvrira l’immeuble bâti, pour souvent moins cher qu’une caution. Puis une hypothèque sera appliquée sur les frais de notaire, les taxes et le coût des travaux.

Comment choisir entre la caution, l’hypothèque et l’IPPD ?

L’emprunteur ne choisit pas la garantie de son prêt immobilier. Une fois que la banque a accepté son profil, elle envoie son dossier à la société de caution avec laquelle elle travaille. Si cette dernière accepte le dossier, le crédit immobilier est accordé. Si elles le refuse, la banque va se tourner vers une hypothèque ou une IPPD. L’emprunteur doit alors se rendre chez un notaire qui effectuera les actes.

Il est intéressant de savoir qu’une banque n’a pas le droit de refuser une hypothèque. En revanche elle a le droit d’appliquer le taux qu’elle désire. il n’est pas impossible qu’un prêteur attende la réponse de la société de caution avant de présenter une offre préalable légale à son client, corrigée en fonction du niveau de garantie.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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