Accueil Immobilier Qu’est-ce que le prêt immobilier à 100 % et comment l’obtenir ?

Qu’est-ce que le prêt immobilier à 100 % et comment l’obtenir ?

mise à jour: 19 décembre 2018
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Une banque peut financer 100 % du prix de vente d'un logement, mais sous certaines conditions.

Lorsque le public entend parler d’un prêt immobilier à 100 %, il croit que la banque va financer la totalité de l’opération. C’est faux, la banque ne financera que le prix du bien immobilier convoité. Le candidat emprunteur devra alors régler les frais d’achat et d’emprunt de sa propre épargne. Et encore, dans la pratique les banques vont exiger que plusieurs conditions soient réunies.

Comment obtenir un prêt immobilier à 100 %

1- Le cautionnement plutôt que l’hypothèque

Une banque n’a peur que de 2 choses : que son emprunteur ne puisse plus rembourser, et que la valeur du bien immobilier financé soit inférieure au montant de la dette restante. Si les prix de la pierre augmentent sur le long terme, ils jouent les montagnes russes à court terme. Certains appartements en région parisienne valent moins cher aujourd’hui qu’il y a 1 ans.

Si un propriétaire se trouve en défaut de paiement, obligeant la banque à vendre le logement, elle risque de perdre la différence. Pour lui éviter ce risque elle préfère détenir une caution plutôt qu’une hypothèque. Ainsi en cas de défaut de paiement la société de caution paiera les mensualités à la banque, qui n’aura pas à saisir le bien immobilier pour se rembourser.

2- L’épargne plutôt que l’apport personnel

Pour obtenir un prêt immobilier à 100 %, l’emprunteur devra payer les frais d’achat sur sa propre épargne. S’il achète un logement ancien, il doit s’attendre à 8 % supplémentaires, particulièrement à cause des droits de mutation. S’il se dirige vers un logement neuf, le montant des frais pourrait se limiter à 5 %.

Mais le fait d’être en mesure de payer les frais annexes de sa poche, n’est qu’une condition sine qua non. Selon les chiffres de l’observatoire CSA/Crédit Logement, au 3e trimestre 2018 le taux d’apport personnel est de :

  • 15,6 % pour un logement neuf,
  • 17,5 % pour un logement ancien.

Pour convaincre une banque de prêter la totalité du prix du logement convoité, l’emprunteur doit avoir une épargne rapportant davantage que le taux de son emprunt. Admettons par exemple qu’il vise un logement neuf à 200 000 €, et qu’il dispose de 20 000 € d’épargne. Il aura donc des frais d’achat de 10 000 € environ (5 %).

Il propose alors à sa banque de conserver les 10 000 € restant sur une assurance vie, à moitié répartie entre un support euro et un support en unités de compte. Au 3e trimestre 2018 il pouvait espérer un taux d’emprunt à 1,41 % sur 20 ans, alors que cette épargne lui rapportera 2,5 % ou plus.

Non-seulement c’est à son avantage, mais également à l’avantage de la banque. La banque gagnera plus avec ces 10 000 € investis sur une assurance vie, que si cette même somme venait diminuer le montant de l’emprunt.

Attention toutefois : l’injection d’un fort apport personnel dans un prêt immobilier fait diminuer son taux. Il y a donc un véritable calcul à effectuer, selon plusieurs scénarios.

3- Un taux d’endettement futur loin des 33 %

Une banque n’accordera quasiment jamais de prêt immobilier à 100 %, dès lors que le taux d’endettement futur dépasse 33 % des revenus. Prenons un couple percevant 5000 €/mois, en théorie ils peuvent supporter des mensualités de 1650 €, il leur restera 3350 € pour les dépenses de la vie quotidienne.

Pour se rendre plus intéressants aux yeux de leur banque, ils peuvent choisir de rallonger la durée des remboursements ou viser un bien immobilier moins cher. S’ils peuvent descendre jusqu’à des mensualités de 1000 €, leur taux d’endettement descendra à 20 %. Ils disposeront donc d’une marge de sécurité en cas de perte de revenus. Ils auront également davantage de reste à vivre, ce qui limitera leur risque de surendettement.

4- Une assurance emprunteur complète

La formule de base demandée par les banques, inclut le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Toutefois le prêteur peut en demander davantage avant d’accorder un crédit immobilier à 100 %. Il peut par exemple exiger des couvertures incluant même les pertes partielles et temporaires d’autonomie. Il peut également demander aux salariés de souscrire une garantie chômage, qui prendra en charge une partie des mensualités une fois que Pôle Emploi ne le fera plus.

Enfin il peut être préférable d’accepter la formule d’assurance emprunteur proposée par la banque. Certes elle est plus chère, mais il sera toujours possible d’en changer à n’importe quel moment dans les 12 premiers mois, puis tous les ans par la suite. Un contrat de crédit immobilier ne peut pas obliger l’emprunteur à souscrire une formule d’assurance précise. Le prêt ne sera donc pas annulé lorsque l’emprunteur aura trouvé une police avec garanties équivalentes.