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Grand Paris Express : faut-il acheter autour de la gare Noisy Champs ?

Gare RER de Noisy-Champs
Les habitants de Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne seront les premiers à profiter du nouveau réseau ferroviaire du Grand Paris.

En 2025 la première ligne du Grand Paris Express, ou supermétro, devrait entrer en service. Elle reliera Pont de Sèvres à la gare de Noisy-Champs en 2 fois moins de temps qu’aujourd’hui. Les prix de l’immobilier s’envolent sur Champs-sur-Marne et Noisy-le-Grand, mais cela va-t-il durer ?

33 km de rails, 22 communes, 1 million d’habitants

C’est en 2025 que le Président de la république coupera le cordon d’inauguration de la ligne 15 sud. Ce nouveau réseau ferroviaire reliera Pont de Sèvres à Noisy-Champ.

D’après le site de la société du Grand Paris, les 300 000 voyages prévus par jour pourront accéder plus facilement à l’hôpital Henri Mondor de Créteil, au musée d’art contemporain de Vitry-sur-Seine, bref « aux grands équipements régionaux ».

Dès son entrée en service, le premier supermétro du Grand Paris desservira 22 communes grâces à ses 33 km de long, facilitant ainsi la vie d’un million d’habitants. Et lorsqu’en 2030 les lignes 15 Ouest et Est seront achevées, les habitants de Noisy-le-Grand auront à leur disposition « une grande rocade de 75 km tout autour de la capitale ».

Le Grand Paris Express dopera-t-il les prix de Champs-sur-Marne et Noisy-le-Grand ?

En consultant le simulateur de voyage de la Société du Grand Paris, on constate que le trajet de la gare de Noisy-Champs à La Défense est aujourd’hui de 39 minutes. Un chiffre qui ne changera pas une fois le chantier terminé, contrairement à la ville d’Aubervilliers qui se rapprochera du quartier d’affaires.

En revanche il faut aujourd’hui 1H05 pour rejoindre Pont de Sèvres, alors qu’il ne faudra que 37 minutes une fois la ligne du supermétro en place en 2025. Ce gain de temps pourrait donc pousser certains ménages à rechercher une location moins chère proche du terminus.

Peut-être des opportunités d’investissement locatif, d’autant plus que les mesures d’encadrement des loyers en Île-de-France ont été retoqués par le tribunal administratif.

D’après les notaires, au 1er trimestre 2019 le prix médian d’un appartement ancien à Noisy-le-Grand (93) était de 3540 €/m². Apparemment le marché est en phase de ralentissement car les prix ont reculé -0,5 % en 1 an, avec cependant +5,6 % sur 5 ans.

Ce qui est intéressant, c’est que la gare de Noisy Champs se trouve en fait sur le territoire de Champs-sur-Marne (77) où les prix de l’immobilier sont plus avantageux. Les notaires constatent un budget médian de 2760 €/m², en baisse de -3,2 % sur 1 an et de -0,4 % en 5 ans.

Mais il y a aussi l’immobilier neuf. On compte ainsi 6 programmes en cours de construction à Noisy-Le-Grand et Champs-sur-Marne à partir de 154 000 €.

Pour info : un prix médian signifie que la moitié des transactions a eu lieu au-dessus, et l’autre moitié en dessous.

On constate ainsi que les prix de l’immobilier ont effectivement augmenté sur une seule des 2 villes qui se partageront la future ligne 15 Sud. Pour autant cette hausse peut être due à la baisse des taux d’emprunt immobilier, améliorant ainsi le pouvoir d’achat des candidats à la propriété.

Il est donc difficile de dire si effectivement le Grand Paris Express fera monter les prix de l’immobilier. Car à la vérité, l’ajout d’infrastructures de transport n’a pas toujours dopé le marché du logement.

La LGV Bordeaux Paris a-t-elle dopé les prix du m² ?

Depuis le 2 juillet 2017 il ne faut plus que 2 heures pour relier Paris à Bordeaux et vice versa, grâce à la ligne LGV. Des trajets directs sont prévus plusieurs fois par jour, les premiers bordelais pourront être à Paris à 8H00. Quant aux premiers parisiens ils arriveront dans la capitale mondiale du vin à 9H00.

S’il est difficile d’affirmer que l’installation de cette infrastructure a fait flamber les prix de l’immobilier, les chiffres sont bien là. Sur Bordeaux Métropole le prix médian des appartements anciens a grimpé de +3,5 % en 1 an, il s’établit ainsi à +30,6 % en 5 ans ! Ces chiffres des notaires nous indiquent un prix de vente médian de 3560 €/m² du 1er avril au 30 juin 2019.

Il semble que l’on observe également du dynamisme au sein des stations desservies par la ligne LGV. Sur la Communauté d’agglomération du Grand Angoulême les prix des maisons anciennes ont gagné +4,2 % en 1 an, avec seulement +3,3 % sur 5 ans.

À Poitiers les notaires constatent un décollage de +8,5 % des appartements anciens sur 1 an, avec carrément +15 % sur 5 ans. Il est vrai qu’à 1580 €/m² les prix sont bien plus attractifs que dans d’autres métropoles, par lesquelles passe la LGV.

En revanche à Tours où le budget d’un appartement ancien monte à 2210 €/m², le prix médian stagne à +0,5 % en 1 an. Les montants des transactions sont à +0,3 % de leur niveau d’il y a 5 ans.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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