AccueilLe crédit immobilierDevenir propriétaire avec un petit budget, c'est possible !

Devenir propriétaire avec un petit budget, c’est possible !

Les accédants à la propriété percevant moins de 3 SMIC mensuels représentent plus d’un tiers des prêts immobiliers. Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, près de 4 acheteurs sur 10 ont un petit budget. C’est dans ce contexte que le taux d’apport personnel augmente d’un trimestre à l’autre.

39 % des emprunteurs perçoivent moins de 3 SMIC

Le rapport CSA/Crédit Logement sur le financement des marchés résidentiels, dresse le portrait des ménages ayant souscrit un prêt immobilier depuis le début de l’année. À la fin du 4e trimestre 2021, environ 39 % d’entre eux perçoivent moins de 3 SMIC.

Revenus des nouveaux propriétaires  Neuf Ancien
Moins de 3 SMIC 39,5 % 38,5 %

Source : baromètre CSA/Crédit Logement, parution janvier 2022 pour le 4e trimestre 2021. La flèche représente l’évolution par rapport au trimestre précédent.

Dans l’immobilier neuf ils représentent 39,5 % des acheteurs, tandis que dans l’ancien 38,7 % d’entre eux sont devenus propriétaires.

Plus clairement, cela signifie qu’un ménage peut obtenir un prêt immobilier avec des revenus inférieurs à 3807 € nets (SMIC mensuel = environ 1269 € net). Et effectivement ces ménages représentent une proportion importante sur le marché de l’accession. En cause : les efforts des banques pour leur permettre de devenir propriétaire.

Car leur problème est que le m² coûte de plus en plus cher. Beaucoup de candidats acheteurs ne réaliseraient pas leur projet sans un taux préférentiel.

Pour info : les ménages locataires qui ont des crédits à la consommation en cours ont la possibilité de les faire racheter afin de diminuer leurs mensualités.

Problème des bas revenus : l’apport personnel

Les ménages qui souhaitent devenir propriétaires avec un petit budget se heurtent à un problème : celui de l’apport personnel nécessaire pour payer les frais d’achat. Ils sont donc plus nombreux à se tourner vers les programmes immobiliers, qui ne comportent pas de droits de mutation. Malgré cela, l’apport personnel était encore élevé au 4e trimestre 2021.

Apport des nouveaux propriétaires  Neuf Ancien
Accession et locatif 17,0 % 18,3 %
Accession uniquement 17,2 % 18,5 %

Source : baromètre CSA/Crédit Logement, parution octobre 2021 pour le 3e trimestre 2021. La flèche représente l’évolution par rapport au trimestre précédent.

Au cours du 4e trimestre 2021, les accédants à la propriété dans l’ancien, tous revenus confondus, ont apporté près de 18,5 % du montant de l’opération de leur propre poche. Dans le neuf ils ont eu à sortir 17,2 % sur leur propre épargne.

Toutefois la plupart des propriétaires accédants qui perçoivent moins de 3 SMIC de revenus mensuels, ont eu recours aux prêts aidés de l’État. Le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ), dont le montant moyen avoisine 55 000 €. Ce dispositif finance 40 % du prix du logement convoité, ce qui diminue fortement la nécessité d’un apport personnel.

Et pour les ménages qui n’ont pas la possibilité de réunir l’apport restant, il y a la solution du prêt d’accession sociale (PAS). Le mécanisme de ce prêt conventionné permet à la famille de commencer en tant que locataire, afin de se constituer une épargne au fil des mois. Passée une certaine période et lorsque toutes les conditions sont réunies, ils font valoir leurs droits à devenir propriétaire.

Les emprunteurs percevant 3 SMIC et plus restent majoritaires

La réalité du marché du logement est que la majeure partie des emprunteurs perçoit des revenus supérieurs à 3 SMIC. Dans l’ancien près de 21 % des accédants ont des ressources de 3 à 4 SMIC, les 4 à 5 SMIC sont 14 % et près de prés de 28 % dépassent 5 fois le salaire minimum.

Revenus des nouveaux propriétaires  Part des nouveaux propriétaires dans le Neuf Part des nouveaux propriétaires dans l’Ancien
De 3 à 4 SMIC 24,0 % 20,5 %
De 4 à 5 SMIC 14,4 % 13,8 %
5 SMIC et plus 22,1 % 27,2 %

Source : baromètre CSA/Crédit Logement, parution octobre 2021 pour le 3e trimestre 2021. La flèche représente l’évolution par rapport au trimestre précédent.

Dans l’immobilier neuf plus de 24 % des accédants à la propriété perçoivent de 3 à 4 SMIC. Les ménages dont les revenus se situent entre 4 et 5 salaires minimums représentent plus de 14 % des emprunteurs, tandis que ceux percevant 5 SMIC et plus composent plus de 22 % des nouveaux propriétaires.

Tout porte à croire que la tendance va continuer cette année. D’un côté les prix de l’immobilier continuent leur ascension (globalement 1,6 % dans l’ancien sur 1 an, source baromètre LPI parution novembre 2021). D’un autre côté les banques remontent leurs taux d’emprunt ce qui oblige les accédants à la propriété à utiliser davantage d’épargne.

Les acteurs du marché font donc tout pour conserver la proportion de nouveaux propriétaires gagnant moins de 3 SMIC. Dans ce contexte, les aides de l’État comme le prêt à 0 % et le prêt d’accession sociale constituent des outils indispensables.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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