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Moins de 3 SMIC suffisent pour devenir propriétaire

mise à jour: 1 mai 2019
Jeune couple emménageant

La proportion d’accédants à la propriété percevant moins de 3 SMIC mensuels n’a jamais été aussi forte. Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, près de 4 acheteurs sur 10 ont des revenus faibles à moyens. Tous les trimestres Emprunter Malin fait le point sur la proportion d’emprunteurs par rapport à leurs revenus et leur apport personnel.

Près de 40 % des emprunteurs perçoivent moins de 3 SMIC

Le rapport CSA/Crédit Logement sur le financement des marchés résidentiels, dresse le portrait des ménages ayant souscrit un prêt immobilier au cours des 12 derniers mois. À la fin du 1er trimestre 2019, plus de 40 % d’entre eux perçoivent moins de 3 SMIC.

Dans l’immobilier neuf ils représentent 42,5 % des accédants, tandis que dans l’ancien 40 % d’entre eux sont devenus propriétaires.

Plus clairement, cela signifie qu’un ménage peut obtenir un prêt immobilier avec des revenus inférieurs à 3615 € nets (SMIC mensuel = environ 1204 € net). Une proportion au plus haut depuis 5 ans, résultat des efforts des banques pour accepter un maximum de dossiers.

Car leur problème est que le m² coûte plus cher, et beaucoup de candidats acheteurs ne réussiraient pas sans un taux préférentiel.

Pour info : tous les ans de nouvelles solutions apparaissent pour diminuer le coût du logement, facilitant la vie des ménages aux revenus peu élevés. Dernière en date : une assurance habitation pas chère et rapide.

Problème des bas revenus : l’apport personnel

Les ménages aux revenus moyens se heurtent à un problème : celui du capital initial. Ils sont donc plus nombreux à se tourner vers les programmes immobiliers, car l’apport personnel nécessaire est moins important dans le neuf.

Cette différence est surtout due au fait qu’il n’y a pas de droits de mutation dans un programme en état de futur achèvement (VEFA).

Au cours du 1er trimestre 2019, les accédants à la propriété dans l’ancien, tous revenus confondus, ont apporté 15,1 % du montant de l’opération de leur propre poche. Dans le neuf ils ont eu à sortir 15,2 % sur leur propre épargne.

Toutefois la plupart des propriétaires accédants qui perçoivent moins de 3 SMIC de revenus mensuels, ont eu recours aux prêts aidés de l’État. Le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ), dont le montant moyen avoisine 65 000 €. Ce dispositif finance 40 % du prix du logement convoité, ce qui diminue fortement la nécessité d’un apport personnel.

Et pour les ménages qui n’ont pas la possibilité de réunir l’apport restant, il y a la solution du prêt d’accession sociale (PAS). Le mécanisme de ce prêt conventionné permet à la famille de commencer en tant que locataire, afin de se constituer une épargne au fil des mois. Passée une certaine période et lorsque toutes les conditions sont réunies, ils font valoir leurs droits à devenir propriétaire.

Les emprunteurs percevant 3 SMIC et plus restent majoritaires

La réalité du marché du logement est que la majeure partie des emprunteurs perçoit des revenus supérieurs à 3 SMIC. Dans l’ancien 22 % des accédants ont des ressources de 3 à 4 SMIC, les 4 à 5 SMIC sont 13,7 % et 24,3 % dépassent 5 fois le salaire minimum.

La proportion reste presque identique dans le neuf, où 24,8 % des accédants à la propriété perçoivent de 3 à 4 SMIC. Les ménages dont les revenus se situent entre 4 et 5 salaires minimums représentent 13,7 % des emprunteurs, tandis que ceux percevant 5 SMIC et plus composent 19 % des nouveaux propriétaires.

Il est pour l’instant difficile de dire si la tendance va se poursuivre l’année prochaine, car la Banque Centrale Européenne (BCE) continue sa politique monétaire accommodante. Les taux immobiliers pourraient donc stagner en 2019, mais les banques pourraient obliger les accédants à la propriété à utiliser davantage d’épargne.

La proportion de nouveaux propriétaires gagnant moins de 3 SMIC pourrait donc diminuer, à moins que les aides de l’État ne s’améliore dans ce contexte de grogne sociale.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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