Accueil Immobilier Moins de 3 SMIC suffisent pour devenir propriétaire

Moins de 3 SMIC suffisent pour devenir propriétaire

mise à jour: 26 juillet 2018
Crédit immobilier pour jeune couple
Les banques redoublent d'efforts pour conserver la clientèle des jeunes couples.

La proportion d’accédants à la propriété percevant moins de 3 SMIC mensuels n’a jamais été aussi forte. Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, près de 4 acheteurs sur 10 ont des revenus faibles à moyens. Un chiffre qui reste en dessous du pic atteint en 2009, mais qui pourrait repartir à la baisse l’année prochaine.

Près de 40 % des emprunteurs perçoivent moins de 3 SMIC

Le rapport CSA/Crédit Logement sur le financement des marchés résidentiels, dresse le portrait des ménages ayant souscrit un prêt immobilier au cours des 12 derniers mois. À la fin du 2e trimestre 2018, plus de 40 % d’entre eux perçoivent moins de 3 SMIC.

Dans l’immobilier neuf ils représentent 41,2 % des accédants, tandis que dans l’ancien 38,6 % d’entre eux sont devenus propriétaires. Plus clairement, cela signifie que l’on peut obtenir un prêt immobilier, avec des revenus fiscaux de référence inférieurs à 3447 € nets. Mais si cette proportion est au plus haut depuis 5 ans, il reste du chemin par rapport à la performance de 2009.

Cette année-là 43,9 % des prêts pour immobilier neuf avaient été souscrits par des ménages percevant moins de 3 SMIC. Dans l’ancien ces derniers étaient responsables de 41,2 % des nouveaux crédits à l’habitat. Car désormais le m² coûte plus cher, et beaucoup d’entre eux ne réussiraient pas sans les aides de l’État.

Problème des bas revenus : l’apport personnel

Les ménages aux revenus moyens se heurtent à un problème : celui du capital initial. Ils sont donc plus nombreux à se tourner vers les programmes immobiliers, car l’apport personnel nécessaire est moins important dans le neuf.

Cette différence est surtout due au fait qu’il n’y a pas de droits de mutation dans un programme en état de futur achèvement (VEFA).

Au cours du 2e trimestre 2018, les accédants à la propriété dans l’ancien, tous revenus confondus, ont apporté 19 % du montant de l’opération de leur propre poche. Dans le neuf ils n’ont eu qu’à sortir 18,1 % sur leur propre épargne.

Toutefois la plupart des propriétaires accédants qui perçoivent moins de 3 SMIC de revenus mensuels, ont eu recours aux prêts aidés de l’État. Le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ), dont le montant moyen avoisine 65 000 €. Ce dispositif finance 40 % du prix du logement convoité, ce qui diminue fortement la nécessité d’un apport personnel.

Et pour les ménages qui n’ont pas la possibilité de réunir l’apport restant, il y a la solution du prêt d’accession sociale (PAS). Le mécanisme de ce prêt conventionné permet à la famille de commencer en tant que locataire, afin de se constituer une épargne au fil des mois. Passée une certaine période et lorsque toutes les conditions sont réunies, ils font valoir leurs droits à devenir propriétaire.

Les emprunteurs percevant 3 SMIC et plus restent majoritaires

La réalité du marché du logement est que la majeure partie des emprunteurs perçoit des revenus supérieurs à 3 SMIC. Dans l’ancien 21,5 % des accédants ont des ressources de 3 à 4 SMIC, les 4 à 5 SMIC sont 14,4 % et 25,5 % dépassent 5 fois le salaire minimum.

La proportion reste presque identique dans le neuf, où 23,6 % des accédants à la propriété perçoivent de 3 à 4 SMIC. Les ménages dont les revenus se situent entre 4 et 5 salaires minimums représentent 14,8 % des emprunteurs, tandis que ceux percevant 5 SMIC et plus composent 20,3 % des nouveaux propriétaires.

Et la tendance devrait continuer au cours des prochains mois, pour même s’accentuer l’année prochaine. Car c’est officiel, la Banque Centrale Européenne (BCE) mettra fin à sa politique monétaire accommodante en décembre 2018. Les taux immobiliers devraient donc progressivement remonter au début 2019, handicapant les ménages aux bas revenus.

La proportion de nouveaux propriétaires gagnant moins de 3 SMIC pourrait donc diminuer l’année prochaine, à moins que les aides de l’État n’augmentent. Or la politique du gouvernement semblerait plutôt s’orienter vers le tour de vis budgétaire.