Accueil Immobilier Moins de 3 SMIC suffisent pour devenir propriétaire

Moins de 3 SMIC suffisent pour devenir propriétaire

La proportion d’accédants à la propriété percevant moins de 3 SMIC mensuels n’a jamais été aussi forte. Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, près de 4 acheteurs sur 10 ont des revenus faibles à moyens. En conséquence le taux d’apport personnel diminue d’un trimestre à l’autre.

Près de 40 % des emprunteurs perçoivent moins de 3 SMIC

Le rapport CSA/Crédit Logement sur le financement des marchés résidentiels, dresse le portrait des ménages ayant souscrit un prêt immobilier au cours des 12 derniers mois. À la fin du 4e trimestre 2019, près de 40 % d’entre eux perçoivent moins de 3 SMIC.

Revenus des nouveaux propriétaires  Neuf Ancien
Moins de 3 SMIC 39,7 % ? 39,1 % ?

Source : baromètre CSA/Crédit Logement, parution janvier 2020 pour le 4e trimestre 2019. La flèche représente l’évolution par rapport au trimestre précédent.

Dans l’immobilier neuf ils représentent 39,7 % des acheteurs, tandis que dans l’ancien 39,1 % d’entre eux sont devenus propriétaires.

Plus clairement, cela signifie qu’un ménage peut obtenir un prêt immobilier avec des revenus inférieurs à 3657 € nets (SMIC mensuel = environ 1219 € net). Une proportion au plus haut depuis 5 ans, résultat des efforts des banques pour accepter un maximum de dossiers.

Car leur problème est que le m² coûte plus cher et beaucoup de candidats acheteurs ne réussiraient pas sans un taux préférentiel.

Pour info : tous les ans de nouvelles solutions apparaissent pour diminuer le coût du logement, facilitant la vie des ménages aux revenus peu élevés. Dernière en date : une assurance habitation pas chère et rapide.

Problème des bas revenus : l’apport personnel

Les ménages aux revenus moyens se heurtent à un problème : celui du capital initial. Ils sont donc plus nombreux à se tourner vers les programmes immobiliers, car l’apport personnel nécessaire est moins important dans le neuf.

Cette différence est surtout due au fait qu’il n’y a pas de droits de mutation dans un programme en état de futur achèvement (VEFA).

Apport des nouveaux propriétaires  Neuf Ancien
Accession et locatif 13,9 % ? 14,7 % ?
Accession uniquement 14,2 % ? 15 % ?

Source : baromètre CSA/Crédit Logement, parution janvier 2020 pour le 4e trimestre 2019. La flèche représente l’évolution par rapport au trimestre précédent.

Au cours du 4e trimestre 2019, les accédants à la propriété dans l’ancien, tous revenus confondus, ont apporté 15 % du montant de l’opération de leur propre poche. Dans le neuf ils ont eu à sortir 14,2 % sur leur propre épargne.

Toutefois la plupart des propriétaires accédants qui perçoivent moins de 3 SMIC de revenus mensuels, ont eu recours aux prêts aidés de l’État. Le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ), dont le montant moyen avoisine 55 000 €. Ce dispositif finance 40 % du prix du logement convoité, ce qui diminue fortement la nécessité d’un apport personnel.

Et pour les ménages qui n’ont pas la possibilité de réunir l’apport restant, il y a la solution du prêt d’accession sociale (PAS). Le mécanisme de ce prêt conventionné permet à la famille de commencer en tant que locataire, afin de se constituer une épargne au fil des mois. Passée une certaine période et lorsque toutes les conditions sont réunies, ils font valoir leurs droits à devenir propriétaire.

Les emprunteurs percevant 3 SMIC et plus restent majoritaires

La réalité du marché du logement est que la majeure partie des emprunteurs perçoit des revenus supérieurs à 3 SMIC. Dans l’ancien 21,6 % des accédants ont des ressources de 3 à 4 SMIC, les 4 à 5 SMIC sont 14,2 % et 25,1 % dépassent 5 fois le salaire minimum.

Revenus des nouveaux propriétaires  Neuf Ancien
De 3 à 4 SMIC 24,3 % ? 21,6 % ?
De 4 à 5 SMIC 14,4 % ? 14,2 % ?
5 SMIC et plus 21,5 % ? 25,1 % ?

Source : baromètre CSA/Crédit Logement, parution janvier 2020 pour le 4e trimestre 2019. La flèche représente l’évolution par rapport au trimestre précédent.

La proportion reste presque identique dans le neuf, où 24,3 % des accédants à la propriété perçoivent de 3 à 4 SMIC. Les ménages dont les revenus se situent entre 4 et 5 salaires minimums représentent 14,4 % des emprunteurs, tandis que ceux percevant 5 SMIC et plus composent 21,5 % des nouveaux propriétaires.

Il est plutôt difficile d’envisager la tendance pour cette année. D’un côté les prix de l’immobilier continuent leur ascension (+4,5 % dans l’ancien sur 1 an, source baromètre LPI parution novembre 2019). D’un autre côté les banques abaissent leurs taux d’emprunt pour éviter aux accédants à la propriété d’utiliser davantage d’épargne.

Les acteurs du marché font donc tout pour conserver la proportion de nouveaux propriétaires gagnant moins de 3 SMIC. Dans ce contexte, les aides de l’État comme le prêt à 0 % et le prêt d’accession sociale constituent des outils indispensables.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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