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Louer un meublé de tourisme entre particuliers : un gros marché

mise à jour: 20 décembre 2018
La location saisonnière : du rendement mais aussi beaucoup de travail et de réglementations.

La fréquentation des meublés de tourisme loués entre particuliers est telle, que l’INSEE la prend en compte dans ses statistiques touristiques. Le marché se situerait désormais en province, l’offre semblant saturé en région parisienne. Mais attention, il ne suffit pas d’acheter un appartement vide pour l’équiper et le louer, car il y a des règles.

21 millions de nuits en province par an

L’INSEE constate que le nombre d’hébergements en meublé de tourisme, à bondi de +36 % en province l’année dernière. En Île-de-France la fréquentation ne progresse que de +3,4 %, ce qui serait la preuve d’un marché arrivé à maturité. Les ménages souhaitant acheter un appartement pour le meubler et le louer sur de courtes périodes, seraient bien inspirés de sortir de la région parisienne. Car sur les 26 millions de « nuits passées dans ces logements en 2016 », la province représenterait 80 % du marché.

Le développement des plateformes internet a enrichi l’offre d’hébergements touristiques marchands, même si une partie de l’offre des particuliers existait déjà en dehors de ces canaux.

L’INSEE estime « qu’il y aurait en moyenne 3 personnes par logement distribué sur les plates-formes », ce qui en termes de voyageurs représenterait 16 % du marché hôtelier. Ainsi désormais la location de meublés touristiques entre particuliers, pèse dans l’économie. Finalement la fréquentation touristique n’aurait pas abaissé de -1,3 %, mais bien augmenté de +2,6 % grâce aux plates-formes de location en ligne.

Acheter un meublé de tourisme pour le louer : 2 formules d’exploitation

À la différence de la location à but de résidence principale, la location pour court séjour nécessite une présence constante. Toutes les plates-formes de location entre particuliers affichent les commentaires des occupants. L’accueil à l’arrivée et au départ, le ménage et le rangement entre 2 locataires sont indispensables pour obtenir le plus d’étoiles.

Si les propriétaires bailleurs ne peuvent pas être sur place, ils ont toujours la possibilité de signer un contrat de location avec un professionnel. Ils obtiennent ainsi un loyer fixe versé par l’exploitant, à charge de ce dernier de louer au prix qui lui plaît. L’exploitant s’inscrit en son nom sur une plate-forme de location entre particuliers, et se lance. Si cette formule présente une certaine quiétude d’esprit, l’investisseur a tout intérêt à se rapprocher d’un juriste pour établir le contrat.

Il est également possible pour les propriétaires bailleurs de prendre en main l’exploitation du logement. Le retour sur investissement sera supérieur à celui procuré par la formule de la sous-location. Certains foyers fiscaux se font d’ailleurs une spécialité, à titre de loueur meublé professionnel. Il n’est pas forcément nécessaire de maîtriser une langue étrangère, l’INSEE constate que 66 % de la clientèle des meublés de tourisme entre particuliers, sont des français.

Pas de dispositif de remise d’impôt

Cette année la remise d’impôt en loi Censi-Bouvard a été supprimée, afin de ne pas inonder le marché d’offres d’hébergement. La fiscalité du meublé de tourisme permet toutefois un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, le propriétaire bailleur n’est donc imposé que sur la moitié des loyers. Il lui suffit de s’inscrire au régime du micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), sous la forme de loueur meublé professionnel ou non-professionnel.

Toutefois il peut avoir intérêt à acheter un logement ancien, y effectuer des travaux et le meubler. Dans ce cas il s’inscrira au régime du réel simplifié BIC. Il pourra ainsi déduire le coût du chantier de ses revenus, créant un déficit foncier reportable sur les prochains exercices. Avec cette formule la déclaration annuelle des revenus peut être difficile, pour qui n’est pas versé dans l’art administratif. Le recours à un comptable peut alors s’avérer utile.

Investir dans un un meublé de tourisme : pas partout

Les hôteliers parisiens en ont plus qu’assez de ces particuliers qui achètent un appartement, le meublent et le louent à d’autres particuliers. La mairie de Paris aimerait bien libérer davantage de logements afin de désengorger le marché. Au final une autorisation est nécessaire pour louer un appartement meublé à des touristes dans la capitale.

Les mêmes réglementations municipales peuvent intervenir ailleurs, particulièrement dans les villes touristiques. Les investisseurs ont intérêt à se renseigner sur les contraintes légales avant d’acheter un meublé de tourisme pour le louer. Ne pas oublier non-plus de se déclarer à son centre des impôts. Beaucoup de petits malins utilisent des pseudos sur les plates-formes de location entre particuliers, pensant échapper au fisc. C’est peine perdu, les contrôleurs se font eux-mêmes passer pour des touristes.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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