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Grandes villes de France : ces quartiers où l’immobilier pourrait grimper

Acheter de l’immobilier dans l’une des plus grandes villes de France peut être un gage de plus-value à moyen terme. C’est vrai, mais à condition de bien choisir son emplacement. Tous les 3 mois Emprunter Malin fait le point sur ces arrondissements et ces quartiers, où le niveau des prix est bas pour des tendances haussières particulièrement marquées.

Marseille : l’évolution de l’immobilier dépend de l’emplacement

À Marseille le prix médian d’un appartement est de 2500 €/m². D’après les notaires les prix sont à leur juste niveau, et ils tendent à la baisse. Toutefois il s’agit de bien choisir où acheter, car dans certains arrondissements les évolutions des prix du m² pourrait être meilleures.

Dans le 3e arrondissement les notaires constatent qu’un budget de 1390 €/m² est nécessaire. Pour les études phocéennes les prix des appartements sont en très dessous de leur normale, et la tendance clairement à la hausse. Le mouvement a commencé cette année avec +5,5 %, mais les prix restent en recul de -6,9 % sur 5 ans. Conclusion : des opportunités de plus-values immobilières.

C’est toutefois l’immobilier du 15e arrondissement qui pourrait présenter de bonnes perspectives d’évolution à Marseille. À 1310 €/m² les prix des appartements sont en recul de -2,0 % sur 5 ans, les notaires constatent qu’ils sont extrêmement sous-évalués avec une tendance à la hausse.

Pour info : la mairie de Marseille propose d’aider les primo accédants à devenir propriétaire, via des subventions et un prêt à 0 %.

Lyon: LA grande ville de Provence pour acheter de l’immobilier ?

Des 5 plus grandes villes de province, l’immobilier le plus cher se trouve à Lyon. Les notaires constatent qu’il faut 4520 €/m² de médiane pour acheter un appartement ancien. Les prix ont ainsi augmenté de +42,7 % en 5 ans, les notaires trouvent qu’ils sont élevés et constatent que l’inflation va continuer, sous l’effet d’un marché trop homogène.

Dans le 9e arrondissement un appartement se vend en médiane 3400 €/m². Il aurait fallu acheter il y a 5 ans, car la plus-value se monte aujourd’hui à +21,7 %. Pour les notaires il s’agit d’un prix très bas, mais qui s’inscrit dans une tendance haussière. Rappelons qu’à Lyon il y a le tramway qui permet de se déplacer d’un quartier un autre pour trouver de meilleurs prix.

Même son de cloche dans le 8e arrondissement où l’immobilier de Lyon pourrait être plus prometteur. Le budget médian pour un appartement ancien se limite à 3680 €/m² aujourd’hui, en hausse de +33,5 % sur 5 an. Pour les notaires il s’agit d’un prix extrêmement bas avec un très fort potentiel de hausse.

Nice : de bonnes perspectives d’évolution pour qui choisit bien son quartier

D’un niveau général, les notaires constatent que le prix des appartements est à son juste niveau à Nice. Avec 3850 €/m², la barre pointe à +8 % sur 5 ans et affiche une légère tendance à la hausse.

Il faut s’éloigner du bord de mer sur le quartier Le Ray pour trouver les meilleures perspectives immobilières à Nice. Les appartements se vendent à 2860 €/m² de médiane, en progression de +15,2 % sur 1 an. Pour les notaires les prix sont à un très bas niveau, avec une très forte tendance haussière. Il s’agit peut-être d’une bonne occasion pour acheter un appartement familial.

Pas si loin du bord de mer, le quartier de Ventabrun présente lui-aussi un marché immobilier optimiste. À 2700 €/m² les notaires pensent que les prix sont largement en dessous de leur niveau. Ils voient une forte tendance à la hausse, avec notamment +7,4 % sur 1 an.

Nantes : les prix de l’immobilier grimpent dans tous les quartiers

À Nantes les notaires constatent qu’il faut 3300 €/m² pour acheter un appartement ancien. Pour les études locales les prix sont légèrement au-dessus de leur niveau, et la tendance fortement haussière sur tous les quartiers.

Les perspectives d’évolution du marché de l’immobilier sur le quartier Chantenay–Bellevue–Sainte-Anne sont plutôt bonnes. Pour les notaires les prix de 2960 €/m² sont assez bas et affichent une tendance haussière intéressante. En 1 an ils ont d’ailleurs pris +6,9 %.

Les indicateurs montrent un potentiel d’évolution encore plus fort sur Doulon – Bottière. Aujourd’hui à 2710 €/m², les prix ont grossi de +27,8 % en 5 ans. D’après les notaires ils sont au plus bas, avec une très forte tendance haussière.

Pour info : plus à l’ouest en suivant la Loire ou en utilisant 2 autoroutes, on arrive à Tours avec son marché immobilier abordable.

Toulouse : fort potentiel de hausse des prix de l’immobilier

À Toulouse l’immobilier présente de bonnes perspectives d’évolution dans de nombreux quartiers. Sur l’ensemble de la ville rose un appartement ancien coûte 2840 €/m² ce qui place les mensualités d’un prêt immobilier au niveau d’un loyer. Les notaires constatent que les prix sont surévalués et tendent clairement à la hausse.

Il faudrait peut-être acheter dans le quartier Les Izards pour voir les prix de son bien immobilier grimper. Pour 2000 €/m² les notaires voient une tendance très fortement haussière, dans un marché sous évalués. Le phénomène a d’ailleurs peut-être commencé, avec une hausse de +16,3 % des prix de vente en 1 an.

La plus-value pourrait être tout aussi bonne sur Les Pradettes. Le budget médian pour acheter un appartement ancien est de 2160 €/m². Les notaires constatent que les prix sont bas et voient une très forte tendance haussière. Le mouvement est d’ailleurs en cours, avec +15,3 % sur 1 an.

Pour info : les chiffres ci-dessus sont actualisés tous les 3 mois, avec le baromètre immobilier des notaires ainsi qu’en parcourant les tendances des prix des logements dans les bases de données de l’agence immobilière Sporting.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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