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Quelle capacité d’emprunt immobilier pour 646 €/mois ?

Le loyer moyen serait de 646 € en France, selon l’enquête annuelle du site Locservice.fr. Dans l’esprit d’une banque, cela signifie que les locataires sont capables de payer une mensualité de 646 € sur un prêt immobilier. En tenant compte de l’assurance emprunteur ils disposeraient d’une capacité d’emprunt de 162 000 €, et pourraient devenir propriétaire dans toutes les régions de France.

Emprunter 162 000 € sur 25 ans avec 646 €/mois

D’après l’observatoire LocServices édition 2020, le locataire français paye en moyenne 591 € en province pour un 49 m². Sur la petite couronne parisienne le budget monte à 947 € pour un 39 m², mais descend à 788 € pour un 44 m² en grande couronne. En tout, le loyer moyen s’établit à 646 € pour 48 m² en France.

Dès lors qu’un particulier arrive à payer son loyer sans incident et sans défaut, une banque considère qu’il serait capable de payer le même montant en mensualités.

Aux conditions actuelles, un taux fixe sur 25 ans s’obtient autour de 1,46 % (source : Observatoire CSA/Credit Logement parution octobre 2020). En utilisant un simulateur de capacité d’emprunt, on voit que des mensualités de 646 € équivaudraient à un prêt immobilier de 162 000 €. On peut considérer que cette somme correspond effectivement au pouvoir d’achat du demandeur, à partir du moment où il dispose d’un apport personnel, au moins suffisant pour couvrir les frais d’achat.

Ces frais sont constitués des droits de mutation, des émoluments du notaire, des frais de garantie et de dossiers, et représentent environ 8 à 10 % du prix du bien convoité dans l’ancien, et environ 4 % dans le neuf. Dans la pratique, il arrive que certaines banques demandent un apport personnel plus important, d’où l’intérêt de faire jouer la concurrence.

Enfin, à la mensualité de 646 € il convient d’ajouter une prime d’assurance emprunteur de 0,4 % (par exemple), encore que les jeunes non-fumeurs peuvent assurer leurs crédits pour moins cher, et l’on obtient des échéances de 700 €.

Quel bien immobilier peut-on acheter pour 162 000 € ?

Avec un paiement mensuel de 700 €, assurance incluse, on peut devenir propriétaire en périphérie de grandes métropoles, même en achetant un appartement neuf. En consultant l’observatoire trimestriel de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (parution septembre 2020), on obtient :

  • 49 m² sur Brest Métropole,
  • 36 m² sur Nantes métropole,
  • 44 m² sur Grenoble métropole,
  • 27 m² sur Nice Côte d’Azur métropole.

Mais l’on peut disposer d’une surface plus importante si l’on choisit l’immobilier ancien. En se basant sur les chiffres de l’observatoire LPI-SeLoger (parution octobre 2020), on constate qu’un budget de 162 000 € permet d’emménager dans un appartement de :

  • 54 m² sur la métropole européenne de Lille,
  • 68 m² sur la métropole Rouen Normandie,
  • 44 m² sur l’euro métropole de Strasbourg,
  • 40 m² sur Toulouse métropole.

Pour info : même en période de hausse globale des prix de l’immobilier, certaines communes de France affichent des baisses. Emprunter Malin effectue une analyse trimestrielle des villes où les prix des maisons et des appartements reculent.

Comment devenir propriétaire quand on est locataire ?

Le fait de viser un prêt immobilier dont la mensualité est égale aux loyers que l’on paye, est un argument de poids pour une banque. Comme on l’a vu, cette dernière sait que le candidat acheteur sera en mesure de payer cette somme tous les mois. Mais cela ne lui suffit pas.

La condition sine qua non est de posséder un contrat de travail stable. Il faudra ensuite payer les frais d’achat avec sa propre épargne, car une banque ne prête pas au-delà de 100 % du prix du logement convoité. Par ailleurs, plus cet apport personnel est élevé et plus le taux immobilier est bas, car la banque prend moins de risque.

Les jeunes ménages ayant un maigre bas de laine, ont tendance à se tourner faire l’immobilier neuf. Effectivement il n’y a pas de droits de mutation sur les logements neufs, car ils n’ont jamais eu de propriétaire. Au final, l’apport nécessaire peut-être 2 fois moins élevé dans le neuf que dans l’ancien.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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