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Simulateur de capacité d’emprunt gratuit

Vous avez un projet immobilier et souhaitez connaître votre budget ? Utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt gratuitement. Répondez aux question du ChatBot, rentrez vos revenus, votre endettement actuel. Vous obtiendrez instantanément le montant total qu’une banque pourra vous prêter, aux taux immobiliers actuels.

Le simulateur de capacité d’emprunt, votre 1ère étape

Un ménage souhaitant acheter sa résidence principale fait souvent l’erreur de rechercher le logement de ses rêves en premier. Ce rêve est parfois brisé par la réalité de ses revenus et de son d’endettement. Votre 1ère démarche doit être de calculer le montant approximatif qu’une banque pourra vous prêter, au moyen d’un simulateur mis à jour régulièrement.

L’équation est simple : une banque n’ira pas au-delà de 33 % d’endettement futur, par rapport aux revenus imposables nets des candidats emprunteurs. Par exemple, un salaire net de 3000 €/mois ne permettra « que » des mensualités de 1000 €. Il ne reste plus qu’à calculer le montant empruntable sur 25 ans, 20 ans et 15 ans, aux taux immobiliers actuels moyens, et voici comment faire.

Comment utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt

1- Entrez vos revenus, pensions et allocations

Le montant de vos revenus déterminera principalement le montant que vous pouvez emprunter. Lors de la première étape, indiquez :

si vous êtes salarié(e) : votre salaire mensuel net, sans vos heures supplémentaires, sans vos primes exceptionnelles. Si vous percevez une commission, calculez-en la moyenne sur les 2 dernières années.

Si vous êtes TNS (Travailleur Non salarié) : déterminez la moyenne inscrite sur vos 2 derniers bilans, et si possible demandez un bilan prévisionnel à votre comptable.

Si vous êtes en CDD ou intérimaire ou intermittent : calculez la moyenne de vos revenus nets au cours des 18 derniers mois consécutifs.

Si vous êtes fonctionnaire, indiquez simplement vos revenus nets. Si vous êtes policier, gendarme ou militaire, ne tenez pas compte de vos primes de terrain. Certaines banques ne les prennent pas en compte, les considérant comme non-pérennes.

Si vous êtes retraité(e), indiquez votre pension de retraite.

Important : dans tous les cas de figure, ne trichez pas. Vous pourrez certes tromper notre simulateur de capacité d’emprunt, mais au final vous ne tromperez pas l’équipe bancaire chargée d’étudier votre dossier. Ne partez donc pas sur de faux espoirs.

 2- Ajoutez les pensions et allocations

Une femme élevant seule 3 enfants peut elle-aussi obtenir un prêt immobilier, pour acheter la résidence principale de sa petite famille. Car les banques prennent en compte certaines pensions et allocations dans le calcul de la capacité de remboursement.

Le PTZ plus a dopé l’arrivée des jeunes propriétaires via l’immobilier neuf.

Même les allocations familiales et les pensions alimentaires en cas de divorce peuvent être prises en compte, dans une certaine limite de temps toutefois. En particulier, les banques effectueront un calcul sur le nombre d’années séparant les enfants de leur sortie du foyer fiscal.

3- Déclarez vos charges

Notre simulateur de capacité d’emprunt va calculer la mensualité maximum que vous êtes en mesure de régler, en fonction de vos charges. Dans cette prochaine étape, il vous est demandé d’indiquer :

  • vos mensualités de crédit à la consommation, ou de crédit immobilier actuel.
  • Vos loyers de location longue durée (LDD) ou location avec option d’achat (LOA).

Certains petits malins choisissent de louer leur voiture plutôt que de l’acheter avec un prêt auto, dans l’espoir que cette charge ne soit pas prise en compte lors du calcul de leur capacité d’emprunt. C’est peine perdue, banque et sociétés de crédit en tiennent compte.

Encore une fois ne trichez pas, le but est de déterminer le budget que vous êtes en mesure d’accorder à l’achat de votre résidence principale.

4- Consultez et analysez le résultat

À la prochaine étape, vous trouverez la mensualité qu’une banque considère acceptable dans votre cas. De cette mensualité, à l’aide d’une formule mathématique incluse dans notre simulateur de capacité d’emprunt, vous pouvez ainsi consulter la somme que vous êtes a priori en mesure d’emprunter, sur 25 ans, 20 ans et 15 ans.

Ce calcul se base sur les taux de prêt immobilier actuels moyens, constatés par l’observatoire CSA/Crédit Logement. Dans la pratique vous pourriez être en mesure d’emprunter plus ou moins, en fonction de plusieurs critères :

Notons qu’en supplément, vous pourriez être éligible au prêt immobilier à taux zéro si vous êtes primo accédant.

Quoiqu’il en soit, le montant que vous obtenez correspond effectivement au prix du bien immobilier que vous devez convoiter. Car en pratique la banque pourra vous prêter cette somme, mais à condition que vous bénéficiez d’un apport personnel suffisant pour couvrir les frais d’achat, soit :

  • 10 % du prix de vente pour un logement bâti,
  • 5 % du prix de vente pour un logement neuf, non-encore construit ou construit mais n’ayant encore jamais eu de propriétaire.

Exemple : si notre simulateur affiche une capacité d’emprunt de 200 000 €, cela signifie que vous pourriez acheter une maison ou un appartement à 200 000 €. Toutefois s’il s’agit de bâti, vous devrez être en mesure d’apporter 20 000 € de vos propres deniers. S’il s’agit d’un logement à construire, votre apport personnel devra être d’au moins 10 000 €.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer