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Au bout de combien d’années peut-on revendre avec un prêt immobilier en cours ?

Un ménage de primo accédants revend sa résidence principale en moyenne au bout de 7 ans. Il se pose alors la question suivante : allons-nous gagner ou perdre de l’argent ? Plus les taux des prêts immobiliers sont avantageux, plus l’emprunteur rembourse du capital dès la première mensualité. La dernière mise à jour d’août 2021 montre que 2 ans pourraient suffire à récupérer l’apport initial.

Attendre d’avoir payé les frais d’achat

Prenons l’exemple d’un couple qui achète un bien immobilier ancien à 250 000 €. En comptant des frais d’achat de 8 %, l’opération coûtera 270 000 €. Admettons qu’il dispose d’un apport personnel de 30 000 €, ce couple doit donc souscrire un prêt immobilier de 240 000 €.

En juillet 2021, le taux nominal immobilier moyen sur 20 ans était de 0,98 % (source : CSA/Credit Logement). Pour un prêt de 240 000 €, cela donne des mensualités de 1102 €. En partant du principe qu’il souscrit une assurance emprunteur à 0,40 % (80 € par mois), ses échéances seront de 1182 €.

Si ces nouveaux propriétaires revendent au bout d’1 an au prix auquel ils ont acheté, ils le vendront 250 000 €. Mais ils devront rembourser le capital restant dû de 229 084 €, et payer des pénalités de remboursement anticipé d’environ 1100 € (environ 6 mois d’intérêts dans notre exemple).

Il leur restera donc en poche : 250 000 € – 229 084 € – 1100 € = 19 816 €. Ils disposaient au départ d’un capital de 30 000 €, ils se retrouveront avec 19 816 €, ils auront donc perdu -10 184 €.

Combien de temps pour récupérer son apport personnel ?

Pour vendre un bien immobilier sans perdre, les emprunteurs doivent attendre d’avoir remboursé suffisamment de capital afin de récupérer leur mise initiale.

Il est donc nécessaire de calculer le capital restant dû minimum sur le prêt immobilier, par exemple avec cette formule :

valeur marchande du bien immobilier – apport personnel – 6 premiers mois d’intérêt = capital restant dû minimum

Pour info : les pénalités de remboursement anticipé doivent correspondre au plus petit de ces montants : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. Lors d’une revente à court terme, le montant des intérêts est généralement le plus faible. Au cours des premiers mois les intérêts sont les plus élevés, prendre en compte les 6 premiers mois permet d’obtenir un calcul réaliste et sécuritaire.

Reprenons l’exemple de ce couple, qui dispose d’une épargne de 30 000 € à utiliser comme apport personnel.

  • Valeur marchande du bien immobilier : 250 000 € (on ne compte pas l’éventuelle plus-value pour l’impartialité de l’exemple).
  • Montant de l’apport personnel à récupérer : 30 000 €.
  • Pénalités de remboursement anticipé : 1100 € (montant arrondi des 6 premières mensualités d’intérêts, consultables sur un tableau d’amortissement).

La formule de calcul serait donc :

250 000 € – 30 000 € – 1100 € = 218 900 €

En consultant un tableau d’amortissement, on s’aperçoit qu’ils auront atteint un capital restant de 218 060 € une fois la 24e mensualité payée, soit au bout de 2 ans.

Si ce jour là ils revendent leur logement 250 000 €, ils remboursent à la banque 218 060 € et lui versent des indemnités de remboursement anticipé d’environ 1050 € (6 mensualités d’intérêt suivantes arrondies). Il leur reste alors 30 8490 € (arrondi).

Revendre un bien immobilier sans perte : coût total de l’opération

Un bon comptable ne s’arrêterait pas à la simple récupération de l’apport initial, pour considérer la revente d’un bien immobilier comme viable. Car pour un calcul plus juste, il faudrait prendre en compte la différence entre les mensualités du crédit et le loyer.

Un autre comptable encore plus pointilleux avancerait même qu’il faut attendre que la plus-value immobilière permette de récupérer le coût total du crédit, en plus de l’apport personnel.

Un économiste ajouterait que le fruit de la vente doit être au moins égal à l’apport personnel actualisé à l’inflation, ce que l’on appelle l’euro réel. Ou encore mieux : être égal au rendement d’un placement de type assurance-vie en support euros.

Pour info : l’inflation était de 1,5 % en juin 2021 (source : INSEE).

En tout état de cause, les propriétaires accédants souhaitant revendre leur logement doivent au moins récupérer leur mise de départ. En supplément s’ils ont procédé à des remboursements de leur crédit sans défaut, ils seront en mesure de présenter un bon profil. Ils pourront ainsi faire jouer la concurrence auprès d’autres banques, en leur demandant de diminuer du coût total du crédit les pénalités infligées par leur propre banque.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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