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Au bout de combien d’années peut-on revendre avec un prêt immobilier en cours ?

Un ménage de primo accédants revend sa résidence principale en moyenne au bout de 7 ans. Il se pose alors la question suivante : allons-nous gagner ou perdre de l’argent ? Lorsque les taux de prêt immobilier sont bas comme en ce moment, l’emprunteur rembourse du capital dès la première mensualité. La dernière mise à jour de mai 2020 montre que 2 ans pourraient suffire à récupérer l’apport initial.

Attendre d’avoir payé les frais d’achat

Prenons l’exemple d’un couple qui achète un bien immobilier ancien à 230 000 €. En comptant des frais d’achat de 8 %, l’opération coûtera 249 000 €. Admettons qu’il dispose d’un apport personnel de 19 000 €, ce couple doit donc souscrire un prêt immobilier de 230 000 €.

En avril 2020, le taux nominal immobilier moyen sur 20 ans était de 1,13 % (source : CSA/Credit Logement). Pour un prêt de 230 000 €, cela donne des mensualités de 1071 €. En partant du principe qu’il souscrit une assurance emprunteur à 0,40 % (76 €/mois), ses échéances seront de 1147 €.

Si ces nouveaux propriétaires revendent au bout d’1 an, et en admettant qu’ils puissent le faire au prix du marché, ils le vendront 230 000 €. Mais ils devront rembourser le capital restant dû de 219 692 €, et payer des pénalités de remboursement anticipé d’environ 1270 € (6 mois d’intérêts dans notre exemple).

Il leur restera donc en poche : 230 000 € – 219 692 € – 1270 € = 9038 €.

Ils disposaient au départ d’un capital de 19 000 €, ils se retrouveront avec 9038 €, ils auront donc perdu -9962 €.

Combien de temps pour récupérer son apport personnel ?

Pour vendre un bien immobilier sans perdre, les emprunteurs doivent attendre d’avoir remboursé suffisamment de capital afin de récupérer leur mise initiale.

Il est donc nécessaire de calculer le capital restant dû minimum sur le prêt immobilier, par exemple avec cette formule :

valeur marchande du bien immobilier – apport personnel – 6 premiers mois d’intérêt = capital restant dû minimum

Pour info : les pénalités de remboursement anticipé doivent correspondre au plus petit de ces montants : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. Lors d’une revente à court terme, le montant des intérêts est généralement le plus faible. Au cours des premiers mois les intérêts sont les plus élevés, prendre en compte les 6 premiers mois permet d’obtenir un calcul réaliste et sécuritaire.

Reprenons l’exemple de ce couple, qui dispose d’une épargne de 19 000 € à utiliser comme apport personnel.

  • Valeur marchande du bien immobilier : 230 000 € (on ne compte pas l’éventuelle plus-value pour l’impartialité de l’exemple).
  • Montant de l’apport personnel à récupérer : 19 000 €.
  • Pénalités de remboursement anticipé : 1270 € (montant arrondi des 6 premières mensualités d’intérêts, consultables sur un tableau d’amortissement).

La formule de calcul serait donc :

230 000 € – 19 000 € – 1270 € = 209 730 €

En consultant un tableau d’amortissement, on s’aperçoit qu’ils auront atteint un capital restant de 209 267 € une fois la 24e mensualité payée, soit au bout de 2 ans.

Si ce jour là ils revendent leur logement 230 000 €, ils remboursent à la banque 209 267 € et lui versent des indemnités de remboursement anticipé d’environ 1170 € (6 mensualités d’intérêt suivantes arrondies). Il leur reste alors 19 563 €.

Revendre un bien immobilier sans perte : coût total de l’opération

Un bon comptable ne s’arrêterait pas à la simple récupération de l’apport initial, pour considérer la revente d’un bien immobilier comme viable. Car pour un calcul plus juste, il faudrait prendre en compte la différence entre les mensualités du crédit et le loyer.

Un autre comptable encore plus pointilleux avancerait même qu’il faut attendre que la plus-value immobilière permette de récupérer le coût total du crédit, en plus de l’apport personnel.

Un économiste ajouterait que le fruit de la vente doit être au moins égal à l’apport personnel actualisé à l’inflation, ce que l’on appelle l’euro réel. Ou encore mieux : être égal au rendement d’un placement de type assurance-vie en support euros.

Pour info : l’inflation était de 0,3 % en avril 2020 (source : INSEE).

En tout état de cause, les propriétaires accédants souhaitant revendre leur logement doivent au moins récupérer leur mise de départ. En supplément s’ils ont procédé à des remboursements de leur crédit sans défaut, ils seront en mesure de présenter un bon profil. Ils pourront ainsi faire jouer la concurrence auprès d’autres banques, en leur demandant de diminuer du coût total du crédit les pénalités infligées par leur propre banque.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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LITTLE CISSOU
3 mai 2020 17 h 36 min

Bonjour Monsieur BELLEINGUER, J’ai acheté mon appartement il y a 6 ans. Je l’ai payé 158.000 euros net vendeur et 167.000 FAI. J’avais apporté 55.000 euros à titre personnel. A supposer que je le revende demain au même prix (158.000 euros), est-ce que je perdrais de l’argent sur la totalité… Lire la suite »

Paola
4 avril 2020 19 h 37 min

Bonjour, Je suis primo accédant, j’ai acheté en novembre 2019 un F2 en copropriété au prix de 112000e sur Nancy. J’ai eu 6000e de frais d’agence ainsi que 9000e de frais de notaire. J’ai emprunté comme je dirai je à 150% aucun apport + travaux inclus dans le prêt soit… Lire la suite »

BALERET
20 février 2020 22 h 04 min

Bonjour, j’ai acheté a 262500 euros, j’ai 20015 euros de frais de notaire que la banque me finance avec le credit immo ( 110% ). De plus j’ai un taux a 1.3% et un credit sur 25 ans. Mensualité de 1160 euros. J’ai donc un credit immo a 282515 euros… Lire la suite »

jiji
17 janvier 2020 14 h 47 min

Bonjour, j’ai acheté mon appart en 12/ 2016 au prix de 201000E avec un credit de 132000E sur 20 ans taux PAS a 1,20% et un apport perso de 90000E.la valeur marchande de mon bien est de 250000E actuellement et mes intérêts annuels est de 1422 euro pour 2020 (sans… Lire la suite »

RAHET
7 novembre 2019 21 h 11 min

Bonjour, en utilisant la formule de calcul, je tombe sur une transaction favorable (290000-198357-1470=90173 avec un apport de 40000€ initial et un cout de crédit de 32200€). Sauf qu’en utilisant votre simulateur entre louer ou acheter, la transaction s’avère négative. A quel calcul dois-je me fier? Merci

Ousseni
29 juillet 2019 7 h 17 min

Bonjour nous allons acheter, une maison à 300 000 euros sans apport à un taux à 1,55 et nous aimerions le revendre dans moins de 10 ans pour faire une plus value, car le bien est récent, il a été construit en 2012. Combien d’ années faut il attendre à… Lire la suite »

Gaelle78
11 juillet 2019 11 h 53 min

Bonjour, j’ai acheté un appart 190000e en septembre 2018 pour un crédit sur 25 ans au taux de 1.84%. J’avais un apport de 15000e avec lequel j’ai payé mes frais. Je m’aperçois que des programmes immobiliers autour de mon logement sont prévus pour 2022. Je ne veux pas être entourée… Lire la suite »

dominique damageux
14 juin 2019 17 h 29 min

bonjour les propriétaires ont acheter il y as 2 ans 240 000 euros vu les travaux 48.000 il veulent vendre 300.000 euros esce normal ya t il un plafond du prix suite a leur vente 24 mois aprés merci