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Au bout de combien d’années peut-on revendre avec un prêt immobilier en cours ?

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Appartement ancien à vendre
Quel calcul pour revendre un bien immobilier sans perdre d'argent ?

Un ménage de primo accédants revend sa résidence principale en moyenne au bout de 7 ans. Avec des taux de prêt immobilier particulièrement bas comme aujourd’hui, l’emprunteur rembourse du capital dès la première mensualité. Ainsi aujourd’hui moins de 3 ans suffisent pour récupérer au moins son apport initial.

Attendre d’avoir payé les frais d’achat

Prenons l’exemple d’un couple qui achète un bien immobilier ancien à 230 000 €. En comptant des frais d’achat de 8 %, l’opération coûtera 248 400 €. Admettons qu’il dispose d’un apport personnel de 10 % (23 000 €), ce qui représente souvent le minimum demandé par les banques. Cela débouche sur un prêt immobilier de 225 400 €. Admettons que comme ses contemporains, il rembourse sur 18 ans au taux nominal de 2 %. En partant du principe qu’il souscrive une assurance emprunteur à 0,36 %, ses mensualités seront de 1312 €.

Si ce couple revend le jour où il devient propriétaires, et en admettant qu’il puisse vendre au prix du marché, ils en tireront 230 000 €, mais devront rembourser le prêt de 225 400 €, ainsi que des pénalités de remboursement anticipé de 2250 € (6 mois d’intérêts dans notre exemple). Ainsi, il leur restera en poche 2350 €, alors qu’ils disposaient au départ d’un capital de 23 000 €. Ils auront donc perdu 20 650 €.

Combien de temps pour récupérer son apport personnel ?

Pour faire une opération blanche, les acquéreurs doivent attendre d’avoir remboursé suffisamment de capital, de manière à récupérer leur mise initiale. Reprenons l’exemple de ce couple, qui dispose d’une épargne de 23 000 € à utiliser pour leur apport personnel.

La formule du capital restant dû minimum pour pouvoir revendre son bien immobilier sans perdre, est la suivante :

valeur marchande du bien immobilier – apport personnel – 6 premiers mois d’intérêt* = capital restant dû

Note : les pénalités de remboursement anticipé doivent correspondre au plus petit de ces montants : 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêt. Lors d’une revente à court terme, le montant des intérêts est généralement le plus faible. Au cours des premiers mois les intérêts sont les plus élevés, prendre en compte les 6 premiers mois permet d’obtenir un calcul réaliste et sécuritaire.

Dans notre exemple, cela donne 230 000 € – 23 000 € – 2250 € = 204 750 €.

En consultant un tableau d’amortissement, on s’aperçoit qu’ils auront atteint un capital restant de 204 500 € une fois la 28e mensualité payée, soit au bout de 3 ans et 4 mois. Si ce jour là ils revendent leur logement 230 000 €, ils remboursent à la banque 204 750 € et lui versent des indemnités de remboursement anticipé de 2040 € (6 mensualités d’intérêt suivantes). Il leur reste alors 23 210 €.

Revendre un bien immobilier sans perte : coût total de l’opération

Un bon comptable ne s’arrêterait pas à la simple récupération de l’apport initial, pour considérer la revente d’un bien immobilier comme viable. Car pour un calcul plus juste, il faudrait prendre en compte la différence entre les mensualités du crédit et le loyer. Un autre comptable encore plus pointilleux avancerait même qu’il faut attendre que la plus-value immobilière leur permette de récupérer le coût total du crédit, en plus de leur apport personnel.

En tout état de cause les propriétaires accédants souhaitant revendre leur logement, doivent au moins récupérer leur mise de départ. En supplément s’ils ont procédé à des remboursements de leur crédit sans défaut, ils seront en mesure de présenter un bon profil. Ils pourront ainsi faire jouer la concurrence auprès d’autres banques, en leur demandant de diminuer du coût total du crédit les pénalités infligées par leur propre banque.

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