Accueil Le prêt immobilier avec travaux, comment ça marche et combien ça coûte

Le prêt immobilier avec travaux, comment ça marche et combien ça coûte

Lorsque l’on achète un logement avec travaux, on ne pourra l’habiter ou le louer que quand les rénovations seront terminées. L’accédant à la propriété devra donc cumuler le montant des mensualités avec son loyer, et l’investisseur devra assumer les échéances sans compensation de revenus en attendant la fin du chantier. Les banques proposent donc 3 types de prêt immobilier avec travaux, afin de permettre à tous les budgets d’acheter de l’ancien à rénover.

Appartement en travaux
Les banques disposent de solutions adaptées aux logement à rénover.

Les 3 familles de financement du prêt immobilier avec travaux

Les banques proposent 3 types d’emprunt :

  • Avec 2 lignes de crédit, la 1ère pour le bien immobilier, la 2ème pour les travaux.
  • Avec 1 seule ligne de crédit, pour le bien immobilier et les travaux.
  • Avec différé total des mensualités jusqu’à la remise des clés.

Bien entendu plus le paiement des mensualités est retardé, plus le financement coûte cher. Cependant le calcul montre que la différence n’est pas bien importante sur une courte durée.

Le prêt travaux avec 2 lignes de crédit

Le prêt travaux avec 2 lignes de crédit est le plus couramment utilisé.

La banque accorde :

  1. Un prêt correspondant à la valeur d’achat du logement.
  2. Un prêt uniquement sur les travaux, dont elle relâchera le montant en plusieurs parties au fur et à mesure des appels de fonds de l’entreprise.

À chaque fois qu’une partie du prêt travaux est libérée, la banque facture des intérêts intercalaires à l’emprunteur. Le montant de ces intérêts intercalaires suit le même mode de calcul que dans le cadre d’un prêt construction.

Le prêt travaux avec 1 seule ligne de crédit

Le prêt travaux avec 1 ligne de crédit n’est pas prisé par les banques, car elles y gagnent moins.

  1. La banque accorde une seule et même ligne de crédit, à la fois pour acheter le logement et pour payer le montant des travaux.

Dans le cadre de résidence principale, l’emprunteur doit pouvoir payer à la fois son loyer et les mensualités du prêt jusqu’à ce qu’il puisse emménager. Les personnes hébergées gratuitement sont donc favorisées pour ce type de prêt travaux.

Dans le cadre de l’investissement immobilier locatif, le taux d’endettement de l’emprunteur doit rester de 33 %, même en supportant la totalité des mensualités, sans compensation des revenus locatifs.

Le prêt travaux avec différé total des remboursements

Le prêt travaux avec différé total des remboursements est prisé par les banques, car elles y gagnent particulièrement bien.

  1. La banque accorde une seule et même ligne de crédit.
  2. L’emprunteur ne commence à amortir qu’à la remise des travaux.
  3. Les intérêts intercalaires sont calculés avec un taux plus élevé.
  4. L’emprunteur ne paye pas les intérêts intercalaires pendant les travaux, ils sont ajoutés à la dette immobilière.

Exemple du coût d’un prêt immobilier avec travaux

Prenons un appartement de 200 000 €, au sein duquel des travaux de 50 000 € sont nécessaires. Admettons que la banque accorde un taux de 1,7 % sur 20 ans.

Admettons que vous achetiez l’appartement le 1er juin, et que vous payiez le prestataire en 3 fois :

  1. 10 000 € le 1er juillet au début des travaux.
  2. 15 000 € le 1er août.
  3. 25 000 € le 1er septembre à la remise des travaux.

Important : les calculs ci-dessous sont arrondis et simplifiés afin de faciliter l’exemple. On ne tient pas compte de la prime d’assurance emprunteur pour ne pas compliquer la compréhension du lecteur.

Coût du prêt travaux avec 2 lignes de crédit :

Le 1er juin : la banque débloque 200 000 € pour que vous achetiez l’appartement.

Le 1er juillet : vous payez des mensualités de 1044 € sur la 1ère ligne de crédit, dont 760 € de capital. La banque débloque 10 000 €.

Le 1er août : vous payez des mensualités de 1044 € sur la 1ère ligne de crédit, dont 761 € de capital. Vous payez des intérêts intercalaires de 14 € sur la 2ème ligne de crédit (10 000 € × 1,7 % / 12). Puis la banque débloque 15 000 € de plus, ce qui fait 25 000 € en tout sur la partie travaux.

Note : certaines banques seront tentées d’accorder un taux à la consommation pour le prêt travaux. Cependant dans ce type d’opération beaucoup proposont un taux immobilier pour les 2 lignes de crédit.

Le 1er septembre : vous payez des mensualités de 1044 € sur la 1ère ligne de crédit, dont 763 € de capital. Vous payez des intérêts intercalaires de 35 € (25 000 € x 1,7 % / 12). Puis la banque relâche les 25 000 € restants, et ajoute la totalité des 50 000 € du prêt travaux à votre dette.

Comme vous avez déjà remboursé 2284 € de capital, Vous vous retrouvez avec une dette immobilière de 50 000 €, et une autre de 197 716 €.

En tout, vous avez payé 49 € d’intérêts intercalaires.

Vos mensualités finales seront de 1305 €.

Coût du prêt travaux avec 1 seule ligne de crédit

Le 1er juin : la banque débloque 250 000 € pour que vous achetiez l’appartement et financiez les travaux.

Le 1er juillet : vous payez des mensualités de 1305 €, dont 951 € de capital.

Le 1er août : vous payez des mensualités de 1305 €, dont 952 € de capital.

Le 1er septembre : vous payez des mensualités de 1305 €, dont 953 € de capital.

Vous avez déjà remboursé 2856 € de capital.

Vos mensualités seront toujours de 1305 €.

Coût du prêt travaux avec différé total

Le 1er juin : la banque débloque 200 000 € pour que vous achetiez l’appartement.

Le 1er juillet : vous devez 284 € d’intérêts intercalaires (200 000 € × 1,7 % / 12), mais ne les payez pas pour l’instant. La banque débloque 10 000 € pour le prêt travaux.

Le 1er août : vous devez 298 € d’intérêts intercalaires en plus (210 000 € x 1,7 % / 12), mais ne les payez pas pour l’instant. La banque débloque 15 000 €.

Le 1er septembre : vous devez 318 € d’intérêts intercalaires en plus, mais ne les payez pas pour l’instant (225 000 € × 1,7 % / 12). La banque débloque les 25 000 € restants du prêt travaux. À ce moment, votre ardoise d’intérêt intercalaire est de 900 € , qui viennent s’ajouter à la dette. Votre emprunt se monte donc à 250 900 €.

Vous avez remboursé 0 € de capital. Vous devez 900 € d’intérêts intercalaires, qui sont ajoutées à votre prêt immobilier avec travaux. Vos mensualités seront de 1309 €.

Tableau comparatif du coût des prêts immobiliers avec travaux

Note : les résultats ci-dessous sont arrondis pour en faciliter la compréhension. Les primes d’assurance emprunteur ne sont pas comptées. Dans la réalité, les conditions que vous obtenez peuvent être différentes. Il est recommandé d’utiliser notre calculette de coût de crédit pour mieux se rendre compte des frais de votre projet.

Avec 2 lignes de créditAvec 1 ligne de créditAvec différé total
Effort financier pendant les 2 mois de travaux (mensualités + intérêts intercalaires)3181 €3915 €0 €
Capital déjà remboursé à la remise des travaux2284 €2856 €0 €
Mensualités finales1305 €1305 €1309 €

Comme on le voit, les mensualités finales sont presque identiques. Il est donc possible d’acheter de l’immobilier ancien avec travaux et de différer les remboursements en tout ou partie, jusqu’à ce que l’on puisse jouir du logement.