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Le prêt immobilier avec travaux, comment ça marche et combien ça coûte

Lorsque l’on achète un logement avec travaux, on ne pourra l’habiter ou le louer que quand les rénovations seront terminées. L’accédant à la propriété devra donc cumuler le montant des mensualités avec son loyer, et l’investisseur devra assumer les échéances sans compensation de revenus en attendant la fin du chantier. Les banques proposent donc 3 types de prêt immobilier avec travaux, afin de permettre à tous les budgets d’acheter de l’ancien à rénover.

Les 3 familles de financement du prêt immobilier avec travaux

Les banques proposent 3 types d’emprunt :

  • Avec 2 lignes de crédit : la 1ère pour le bien immobilier, la 2e pour les travaux.
  • Avec 1 seule ligne de crédit : pour le bien immobilier et les travaux.
  • Avec différé total des mensualités jusqu’à la remise des clés.

Bien entendu plus le paiement des mensualités est retardé, plus le financement coûte cher. Toutefois eu égard aux taux immobiliers particulièrement abordables en ce moment, le calcul montre que la différence n’est pas bien importante sur courte durée.

En mai 2020 le taux immobilier moyen pour l’immobilier ancien s’établissait à 1,27 % (source CSA/Crédit Logement).

Le prêt travaux avec 2 lignes de crédit

Dans cette configuration, la banque ouvre donc 2 lignes de crédit différentes :

  1. Un prêt correspondant à la valeur d’achat du logement.
  2. Un prêt uniquement sur les travaux, dont elle relâchera le montant en plusieurs parties au fur et à mesure des appels de fonds de l’entreprise.

À chaque fois qu’une partie du prêt travaux est libérée, la banque facture des intérêts intercalaires à l’emprunteur. Le montant de ces intérêts intercalaires suit le même mode de calcul que dans le cadre d’un prêt construction.

Avantages : le coût du crédit est proche de celui d’un prêt immobilier classique, comme pour acheter un logement ancien bâti et sans travaux.

Inconvénients : l’emprunteur doit être capable de supporter à la fois son loyer actuel ou les mensualités de son prêt immobilier actuel, en plus des remboursements. Par ailleurs, les remboursements augmentent avec l’avancée des travaux.

Le prêt travaux avec 1 seule ligne de crédit

Le prêt travaux avec 1 ligne de crédit n’est pas prisé par les banques, car elles y gagnent moins.

  1. La banque accorde une seule et même ligne de crédit, à la fois pour acheter le logement et pour payer le montant des travaux.

Dans cette configuration l’établissement prêteur verse les fonds promis à l’emprunteur, qui commence immédiatement à rembourser.

Avantages : il n’y a pas d’intérêts intercalaires à payer, le coût de financement est donc réduit.

Inconvénients : ce mode de financement s’adresse aux emprunteurs disposant d’une bonne capacité de remboursement. Car les banques demandent un taux d’endettement maximum de 33 %, même durant les travaux.

Pour info : si le logement convoité est destiné à être mis en location une fois les rénovations effectuées, les emprunteurs ont tout intérêt à choisir une banque qui pratique la compensation des revenus locatifs.

Le prêt travaux avec différé total des remboursements

Le prêt travaux avec différé total des remboursements est prisé par les banques, car elles y gagnent particulièrement bien.

  1. La banque accorde une seule et même ligne de crédit.
  2. L’emprunteur ne commence à amortir qu’à la remise des travaux.
  3. Les intérêts intercalaires sont calculés avec un taux plus élevé.
  4. L’emprunteur ne paye pas les intérêts intercalaires pendant les travaux, ils sont ajoutés à la dette immobilière.

Avantages : cette solution s’adresse aux ménages dont les revenus ne permettent pas de cumuler 2 prêts immobiliers classiques. Avec des taux immobiliers relativement bas comme en ce moment, l’opération n’est pas forcément chère.

Inconvénient : il est nécessaire de prévoir suffisamment de délais en cas de retard dans l’accomplissement des travaux. L’opération peut être chère lorsque les taux d’intérêt sont élevés.

Pour info : une autre solution pour reporter le paiement des mensualités à l’achèvement des travaux, est d’utiliser la méthode du prêt relais.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Hocman Patrick
16 janvier 2020 17 h 16 min

Bonjour on souhaite réaliser un achat immobilières Bien + Travaux . après discussion auprès de la banque, cela est possible de réalisé une seule ligne de crédit, mais il y aura toujours des intérêts intercalaires, car on ne débloquera pas la somme de suite, mais sur factures. Mais comme on… Lire la suite »

Sophie GIRONDE
1 septembre 2019 21 h 04 min

Bonjour, comment faire pour obtenir un credit immobilier avec travaux sans fournir des factures d entreprises car c est moi même qui vais faire les travaux et acheter mais matériaux sur le bon coin donc sans factures.
Quelle banque me conseiller ?
Merci