Accueil Comment emprunter à nouveau avec un prêt immobilier locatif en cours

Comment emprunter à nouveau avec un prêt immobilier locatif en cours

Si vous possédez déjà un bien immobilier que vous louez, votre banque va se faire une idée bien particulière de votre endettement foncier et de votre reste-à-vivre. Plus précisément, une banque pourrait vous trouver trop endetté(e) alors qu’une autre vous accueillerait à bras ouverts. Voici comment souscrire un prêt immobilier lorsque l’on a un investissement locatif en cours.

Réussir son projet immobilier

Avantages du bien immobilier locatif

Comme certains de vos contemporains, peut-être avez-vous choisi l’investissement locatif avant d’acheter votre résidence principale. Après quelques années de bons et loyaux remboursements, voici ce que votre banquier va penser :

  • Vous êtes capable de payer des mensualités sur un crédit immobilier.
  • En cas de problèmes financiers, vous pourrez toujours utiliser la valeur patrimoniale de votre bien locatif afin de couvrir votre nouveau prêt immobilier.

Ces 2 considérations jouent en votre faveur, à condition bien sûr que les 2 facteurs suivants soient réunis :

  • Vous avez effectivement payé toutes vos mensualités sans retard et sans défaut.
  • La valeur patrimoniale de votre bien immobilier locatif est supérieure à la dette restante.

Cette dernière condition n’est pas anodine, il arrive que suite à une évolution urbaine défavorable, la valeur des biens immobiliers baisse sur 5 ans.

Définition de la valeur patrimoniale

La valeur patrimoniale, ou valeur acquise, est la différence entre le prix du bien et le capital restant dû sur le prêt immobilier qui s’y rattache.

Exemple : vous avez emprunté 150 000 € pour acheter un T2 il y a quelques années. Il vous reste encore 120 000 € à rembourser sur le prêt immobilier. Admettons que sa valeur soit aujourd’hui de 155 000 €. Si vous le revendez, vous en tirerez donc 35 000 € (sans compter les pénalités de remboursement anticipé). Sa valeur patrimoniale est d’environ 35 000 €.

Toutefois l’exemple ci-dessus ne s’applique pas à tous les établissements financiers. Certains vont considérer que vous pourriez avoir des difficultés à revendre, et appliquer une prime de risque de 20 % ou 30 % sur la valeur patrimoniale de votre bien immobilier.

Face à des prêteurs potentiels si réticents, une solution consiste à négocier la prise d’une solide caution externe sur le prêt immobilier.

Inconvénient du bien immobilier en locatif

Les banques n’aiment pas les cumuls de crédits. Si de votre point de vue le loyer perçu compense les mensualités, il n’en est pas vraiment ainsi aux yeux de la banque.

Et il faut le reconnaître : dans la réalité vous ne profitez pas de la totalité de vos revenus locatifs. Vous devez payer :

Les banques vont donc déterminer votre capacité de remboursement, en fonction du loyer net de toutes charges. Si vous avez investi au travers d’un dispositif de défiscalisation, certaines agences tiendront compte de la remise d’impôt qui va avec.

Pour info : d’après l’INSEE Au 1er janvier 2018 la France comptait 36,3 millions de logements.

L’attitude de la banque face aux loyers que vous percevez

Lorsqu’une banque calcule vos revenus locatifs, elle retire un pourcentage du loyer que vous percevez. C’est ce que l’on appelle le loyer net hors charges, et certains établissements pourront retirer jusqu’à 30 %.

Imaginons que vous ayez acheté un appartement que vous mettez en location. Admettons que les mensualités de votre prêt immobilier locatif soient de 600 €, et que le loyer que vous percevez soit de 450 €. De votre point de vue vous n’avez donc qu’à rajouter 150 € par mois.

Cependant, la banque considère que le loyer que vous percevez n’est pas de 450 € mais de 315 €, soit 30% de moins. Pour la banque vous n’avez donc pas 150 € à rajouter tous les mois, mais 285 € (600 € – 315 € = 285 €).

C’est sur cette base que le banquier va déterminer votre taux d’endettement. Et ce calcul peut se faire de 2 manières : avec ou sans compensation des revenus.

Pour info : un propriétaire bailleur peut augmenter son loyer, si une clause est prévue au bail, et en fonction de l’IRL de l’INSEE. Au 4e trimestre 2019 les loyers pourront augmenter de 1,20 %.

Les calculs possibles des banques

Compensation ou non compensation des revenus

Lorsqu’un candidat emprunteur possède un investissement immobilier locatif en cours, les banques peuvent utiliser 2 méthodes pour déterminer son taux d’endettement :

  • La compensation des revenus : endettement = (mensualités du crédit – loyers nets hors charges)  / revenus.
  • La NON compensation des revenus : endettement = mensualités du crédit  / (revenus + loyers nets hors charges).

Comparaison

Prenons pour exemple un appartement acheté pour être loué, avec des mensualités de 900 € et un loyer de 700  €. Admettons que vos revenus mensuels soient de 4 000 €. Aux yeux d’une banque, le loyer hors charge est donc de 700 € – 30% = 490  €.

  • En utilisant la méthode de calcul fondée sur la compensation des revenus, votre taux d’endettement est de : (900 € – 490 €) / 4 000 € = 0.10 soit 10 %.
  • En utilisant la méthode de calcul fondée sur la NON compensation des revenus, votre taux d’endettement est de : 900 € / (4 000 € + 490 €) = 0.20 soit 20 %.

Comme on le voit, le calcul du taux d’endettement en suivant le principe de la compensation des revenus est à l’avantage de l’emprunteur. Dans notre exemple, une banque pratiquant la non-compensation des revenus refuseraient de prêter.

Cela signifie que si vous possédez déjà un bien immobilier en location, il faudrait choisir une banque pratiquant la compensation des revenus pour pouvoir acheter un autre bien immobilier.

Dans la pratique ce choix est beaucoup plus simple à faire qu’il n’y paraît. Il vous suffit de remplir une demande de prêt immobilier en ligne auprès de plusieurs établissements prêteurs.

La loi les oblige à vous indiquer clairement le montant du prêt ainsi que le taux nominal et le coût du crédit. Les prêteurs potentiels qui se proposent de vous prêter le plus, sont donc ceux qui pratiquent la compensation des revenus locatifs.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

5
Une question ? Un commentaire ? On vous répond !

500
3 Fils de commentaires
2 Réponses de fil
0 Abonnés
 
Commentaire avec le plus de réactions
Le plus populaire des commentaires
4 Auteurs du commentaire
  Abonnez-vous à ce fil de discussion  
plus récent plus ancien Le plus populaire
Notifier de
Steph

Bonsoir,
Nous avons un appartement dans lequel nous vivons actuellement. Nous hésitons entre le mettre en location ou le vendre afin de faire un prêt immobilier pour acheter une maison.
Merci de vos réponses

bele sophie

Merci beaucoup de vos explications. Je ne trouve pas de banque pratiquant la compensation de revenus. nous avons été voir un courtier mais il trouvais toujours quelque chose pour que le dossier soit trop fragile (alors qu au début tout était super évidemment) bref, la maison que l’on convoitait nous… Lire la suite »

bele sophie

J ai un peu de mal à comprendre ce que signifie la compensation et la non compensation des revenus…