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Prêt immobilier construction, ce qui plaît et déplaît aux banques

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Faire construire sa maison, un rêve réalisable

L’un des avantages à faire construire sa maison, est que l’on obtient ce que l’on veut. Plusieurs formules existent, du lotissement clé en main au contrat d’entreprise. Les banques accordent un prêt immobilier construction plus ou moins facilement en fonction du choix de la formule, voici leurs préférences.

Les formules préférables pour un prêt immobilier construction

1- La VEFA (Vente en État de Futur Achèvement) pour appartements

Un conseiller clientèle de base, quelque soit la taille de l’agence bancaire dans laquelle il travaille, ne connaît qu’une seule formule de construction : la VEFA. Cette solution s’adresse aux immeubles de logements collectifs, dont l’encadrement juridique est strict et les promoteurs bien connus.

Ces derniers sont obligés de posséder une garantie de parfait achèvement, ce qui assure prêteur et acheteur que la remise des clés aura bien lieu.

2- Le lotissement de maisons individuelles ou semi individuelles

Lorsque le candidat emprunteur souhaite faire construire une maison, l’opération se fera en 2 actes : l’achat du terrain, puis de la maison.

Le cadre juridique du lotissement est très proche de celui de la VEFA, un banquier apprécie et ne se fait généralement pas prier pour accorder son prêt immobilier construction.

3- Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle)

Les choses se compliquent pour qui souhaite acheter le terrain d’une part, et faire construire sa maison d’autre part. La formule préférée des banques est encore le CCMI. Dans cette configuration une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, l’acquéreur n’a qu’à apporter le terrain. Le constructeur apporte le plan, et livre l’ensemble clés en main.

Dans cette formule le prix est fixe et connu d’avance, les banques apprécient cette sécurité. Elles ne demandent qu’à consulter les documents officiels du bâtisseur, à commencer par son assurance dommage ouvrage.

Une fois tous les aspects légaux vérifiés, le prêt immobilier construction ne sera pas difficile à obtenir. Le projet devient compliqué lorsque le téméraire candidat emprunteur souhaite obtenir plus de liberté.

Ces formules de construction qui font peur aux banques

1- Le contrat d’entreprise

Les ménages entreprenants, calculateurs, organisés et ayant un bon sens des relations humaines, peuvent se lancer dans la magnifique aventure du contrat d’entreprise. Dans cette configuration ils font construire leur maison seuls, sans l’aide d’un chef d’orchestre. Ils confient la réalisation des gros œuvres à une entreprise, celle de l’hors-eau au et l’hors-air à une autre, la plomberie à celui-ci, l’électricité à celui-là, etc.

L’avantage est un coût de construction intéressant au final, et surtout la possibilité de personnaliser sa maison au coup de pinceau près.

Autant annoncer à un banquier que l’on souhaite acheter un voilier pour faire le tour du monde en solitaire. Car la formule du contrat d’entreprise comporte un risque énorme pour un préteur : ne pas connaître le coût de l’opération par avance.

Et effectivement le total des dépenses ne sera connu qu’une fois le dernier coup de balai passé et le dernier ouvrier parti.

S’il veut obtenir son prêt immobilier construction dans le cadre d’un contrat d’entreprise, le courageux acquéreur devra réunir un dossier sur chaque prestataire, comportant son numéro d’immatriculation et surtout son assurance dommage ouvrage.

Il devra produire des devis signés, et s’attendre à dépasser son coût de construction d’au moins 10 %.

2- Le contrat de maîtrise d’œuvre

Une banque éprouve du mal à faire confiance à ses clients, c’est comme ça. Ainsi le conseiller clientèle sera-t-il rassuré lorsque son client confie la construction de sa maison individuelle à un professionnel. Il préférera d’ailleurs que ce dernier soit un architecte, titulaire d’une solide assurance, et dont l’assermentation est signe de sérieux.

Dans cette configuration l’emprunteur fait appel à une seule personne pour en coordonner plusieurs, alors qu’il serait lui-même aux manettes de la tour de contrôle dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Une banque accordera donc plus facilement son prêt immobilier construction, d’autant que l’architecte a l’habitude de l’opération et réunit lui-même toutes les pièces nécessaires au dossier.

Une formule reposante pour le prêteur tout comme l’acheteur, mais plus chère pour ce dernier.

Le prêt immobilier construction : avec ou sans intérêts intercalaires ?

Lorsque l’on achète un immeuble bâti, il se passe très peu de temps entre la remise des fonds par le prêteur et la remise des clés par le vendeur. En revanche lorsque l’on fait construire, il peut se passer jusqu’à 2 ans dans le cadre d’une VEFA, et au moins 1 an dans celui de la construction d’une maison individuelle.

Or pendant tout ce temps, certains emprunteurs ne peuvent pas cumuler leur loyer actuel avec les mensualités de leur prêt immobilier construction.

Compréhensives, les banques leur accordent donc un report de mensualités. Elles débloquent uniquement une partie de la somme nécessaire à chacun des appels de fonds. En échange, l’emprunteur paye des intérêts intercalaires jusqu’à la fin des travaux. À cette date seulement, il commencera à verser des mensualités amortissables à sa banque, comprenant une part d’intérêt et une part de capital.

En revanche ceux qui ont les moyens de supporter leurs frais actuels de logement avec le coût de la construction, auront mieux fait de choisir un amortissement direct. Dans cette formule la banque verse l’intégralité du prêt immobilier construction, et l’emprunteur commence à rembourser une partie du capital dès ses premières échéances.

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