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Prêt immobilier construction, ce qui plaît aux banques

Les banques accordent un prêt immobilier construction, avec ou sans report des intérêts durant le chantier. Elles le font d’autant plus facilement que l’emprunteur choisit la bonne formule. En lotissement ou en contrat d’entreprise, voici les solutions qui plaisent et déplaisent aux banquiers pour faire construire une maison.

Les formules préférables pour un prêt immobilier construction

1- La VEFA (Vente en État de Futur Achèvement) pour appartements

La VEFA est souvent la seule solution que connait un conseiller clientèle pour construire une maison. Son agence bancaire apprécie particulièrement le cadre juridique strict et sécurisé pour l’emprunteur. Les promoteurs sont par exemple obligés de posséder une garantie de parfait achèvement, ce qui assure prêteur et acheteur que la remise des clés aura bien lieu.

La vente en état de futur achèvement concerne particulièrement les résidences d’appartements neufs. Les ménages patients peuvent même obtenir une remise ou un cadeau s’ils achètent lors de l’offre de lancement.

Pour info : sur 1 an à la fin décembre 2021, le bâtiment a démarré la construction de 214 600 nouveaux logements collectifs (source Commissariat Général au Développement Durable, parution octobre 2021).

2- Le lotissement de maisons individuelles ou semi individuelles

Le lotissement est la solution préférée des familles souhaitant faire construire une maison. Dans cette configuration le promoteur vend à la fois le terrain et la maison. Il en propose plusieurs types, chacun peut donc choisir taille et design en fonction de son budget et de ses goûts.

Cette formule est également très prisée par les banquiers, qui apprécient un niveau de protection de l’acheteur identique à celui de la VEFA. Le promoteur est tenu d’apporter une garantie de parfait achèvement, et la construction est garantie 10 ans.

Pour info : les logements individuels groupés sont moins courants. D’octobre à décembre 2021 le Commissariat Général au Développement durable en comptait 10 800 en construction.

3- Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle)

Pour qui souhaite acheter le terrain et faire construire sa maison, la formule préférée des banques est le CCMI. Dans cette configuration une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, l’acquéreur n’a qu’à apporter le terrain. Le constructeur apporte le plan et livre l’ensemble clés en main.

Dans cette formule le prix est fixe et connu d’avance, les banques apprécient cette sécurité. Elles ne demandent qu’à consulter les documents officiels du bâtisseur, et notamment son assurance dommage ouvrage.

Une fois tous les aspects légaux vérifiés, le prêt immobilier construction ne sera pas difficile à obtenir. Le projet devient compliqué lorsque le téméraire candidat emprunteur souhaite obtenir plus de liberté.

Pour info : c’est en Île-de-France que les maisons individuelles neuves se vendent le plus cher : 432 877 €. Il faut ensuite faire route vers l’Ouest jusqu’en Bourgogne-Franche-Comté pour trouver les prix les moins chers de France : 223 346 €. (Source : Commissariat Général au Développement Durable, parution février 2022).

Faire construire sa maison moins cher et convaincre les banques

1- Le contrat d’entreprise

Les ménages entreprenants, calculateurs, organisés et ayant un bon sens des relations humaines, peuvent se lancer dans le contrat d’entreprise. Dans cette configuration ils font construire leur maison seuls, sans l’aide d’un chef de projet. Ils confient le gros œuvre à une entreprise, l’hors-eau et l’hors-air à une autre, la plomberie à celui-ci, l’électricité à celui-là, etc.

Ils choisissent eux-mêmes leurs prestataires, par exemple en consultant la liste des sociétés du bâtiment de bilansgratuits.fr.

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Construire une maison avec un contrat d’entreprise permet d’obtenir du sur-mesure, pour un coût intéressant car on ne passe par aucun intermédiaire.

Autant annoncer à un banquier que l’on souhaite acheter un voilier pour faire le tour du monde en solitaire. Car la formule du contrat d’entreprise comporte un risque énorme pour un préteur : ne pas connaître le coût de l’opération par avance.

Et effectivement le total des dépenses ne sera connu qu’une fois le dernier coup de balai passé et le dernier ouvrier parti.

S’il veut obtenir son prêt immobilier construction dans le cadre d’un contrat d’entreprise, le courageux acquéreur devra réunir un dossier sur chaque prestataire, comportant son numéro d’immatriculation et surtout son assurance dommage ouvrage.

Il devra produire des devis signés et s’attendre à dépasser son coût de construction d’au moins 10 %.

2- Le contrat de maîtrise d’œuvre

Une banque a du mal à faire confiance à ses clients, c’est ainsi. À sa décharge il convient de préciser qu’elle doit leur confier l’argent des autres. Le conseiller clientèle sera donc rassuré lorsque son client confie la construction de sa maison individuelle à un professionnel. Il préférera que ce dernier soit un architecte, titulaire d’une solide assurance et dont l’assermentation est signe de sérieux.

Dans cette configuration l’emprunteur fait appel à une seule personne pour en coordonner plusieurs, alors qu’il serait seul aux commandes dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Une banque accordera donc plus facilement son prêt immobilier construction, d’autant que l’architecte a l’habitude de l’opération et réunit lui-même toutes les pièces nécessaires au dossier.

Une formule reposante pour le prêteur tout comme l’acheteur, mais plus chère pour ce dernier.

Le prêt immobilier construction : avec ou sans intérêts intercalaires ?

Lorsque l’on achète un immeuble bâti, il se passe très peu de temps entre la remise des fonds par le prêteur et la remise des clés par le vendeur. En revanche lorsque l’on fait construire, il peut se passer jusqu’à 2 ans dans le cadre d’une VEFA et au moins 1 an dans celui de la construction d’une maison individuelle.

Or pendant tout ce temps, certains emprunteurs ne peuvent pas cumuler leur loyer actuel avec les mensualités de leur prêt immobilier construction.

Compréhensives, les banques leur accordent donc un report de mensualités. Elles débloquent uniquement une partie de la somme nécessaire à chacun des appels de fonds. En échange, l’emprunteur paye des intérêts intercalaires jusqu’à la fin des travaux. À cette date seulement, il commencera à verser des mensualités amortissables à sa banque, comprenant une part d’intérêt et une part de capital.

En revanche ceux qui ont les moyens de supporter leurs frais actuels de logement avec le coût de la construction, auront mieux fait de choisir un amortissement direct. Dans cette formule la banque verse l’intégralité du prêt immobilier construction, et l’emprunteur commence à rembourser une partie du capital dès ses premières échéances.

Si au final, vous décidez de ne pas faire construire votre maison et de revendre le terrain, rappelez vous que vous serez imposé sur la plus-value immobilière. Mieux vaut connaitre les règles à l’avance, alors lisez notre dossier sur la plus-value sur la vente de terrain.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.